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Unternehmensimmobilien stabilste gewerbliche Immobilienklasse

Vergleichsweise niedriger Rückgang auf dem Investmentmarkt / Mietanstieg setzt sich fort / Rekord bei den Fertigstellungen

28.03.2024

Die schwierigen Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten hinterlassen auch bei Unternehmensimmobilien Spuren. So verzeichnete das zweite Halbjahr 2023 wie bereits das erste Halbjahr ein verhältnismäßig verhaltenes Transaktionsgeschehen. Größere Portfoliotransaktionen konnten weiterhin nicht registriert werden. Das Investmentvolumen 2023 lag bei rund 1,8 Mrd. Euro und damit 36 % niedriger als im vorangegangen Jahr. Dennoch schneiden Unternehmensimmobilien wesentlich besser ab als die weiteren gewerblichen Immobilienklassen. Bei Büroimmobilien ging das Investmentvolumen um rund 74 % zurück, für die gesamten gewerblichen Immobilien um etwa 56 %.

Ralf-Peter Koschny, Sprecher des Vorstands bei bulwiengesa: „Zusammen mit den Logistikimmobilien sind Unternehmensimmobilien in der Krise diejenige Assetklasse unter allen gewerblichen Immobilienarten, in die am meisten investiert wird. Gewerbe- und Industrieflächen sind knapp und daher weiterhin nachgefragt. Andererseits haben Marktteilnehmer Bedenken, in ältere Gewerbeparks mit einem hohen Anteil an Büroflächen zu investieren sowie Rezessionsängste, was insbesondere zu Zurückhaltung im Bereich der Produktionsimmobilien führt.“

Die Unsicherheit hinsichtlich weiterer Zinserhöhungen sowie die anhaltende Phase der Preisfindung beeinträchtigten das Transaktionsgeschehen erheblich. Oftmals konnten sich Käufer und Verkäufer nicht auf einen Kaufpreis einigen. Aufgrund der Stabilisierung der Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten wird ab 2024 eine langsame Belebung der Investmentmärkte erwartet. Die Renditen sind in der zweiten Jahreshälfte weiter angestiegen, jedoch mit einer niedrigeren Dynamik als in den vorangegangen Jahren. Für absolute Spitzenobjekte unter den Gewerbeparks lag die Bruttoanfangsrendite bei 5,10 %.

Vermietungsmarkt

Im zweiten Halbjahr 2023 lag der Flächenumsatz mit 1,32 Mio. qm weiterhin auf einem hohen Niveau. Das Gesamtjahr verzeichnete die höchste Umsatzleistung seit 2019. Dies ist größtenteils auf ein starkes Ergebnis bei den Produktionsimmobilien zurückzuführen, die von allen Objekttypen den höchsten Flächenumsatz hatten. In der Regel ist hier der Anteil der Eigennutzer besonders hoch. Der Anteil der Vermietungen (ohne Eigennutzungen) zeigt mit rund 42 % eine anhaltend starke und robuste Flächennachfrage im Segment der Unternehmensimmobilien, trotz konjunktureller Eintrübungen.

Ein Mangel an verfügbaren Unternehmensimmobilienflächen sowie steigende energetische Anforderungen führen zu einem weiteren Anstieg der Mietpreise. Zwar stiegen die Durchschnitts- und Spitzenmieten bei allen Flächentypen weiter an, im Vergleich zur ersten Jahreshälfte verloren die Zuwächse jedoch leicht an Dynamik. Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt die Nachfrage nach
Gewerbeflächen an gut erschlossenen Standorten hoch. Die steigenden Energiekosten haben die Betriebskosten für Unternehmensimmobilien erheblich erhöht. Daher haben ältere Immobilien im Vergleich zu energieeffizienten Neubauten deutliche Nachteile – so sind zumindest am unteren Ende der Mietpreisspanne trotz des anhaltenden Mangels an Angeboten kaum weitere Preiserhöhungen zu erwarten. Moderne Immobilien mit gehobenem Ausstattungsstandard sind weiterhin gefragt und tragen
zum Mietwachstum bei. Insbesondere im Neubau führen gestiegene Baukosten zu Verteuerung. Für
Neubau-Produktionsflächen wurden im vergangenen Jahr Spitzenmieten von 13,60 Euro/m² aufgerufen.

Bautätigkeit

Im Jahr 2023 wurde mit einem Fertigstellungsvolumen von über 2,4 Mio. m² ein neuer Rekordwert für
Unternehmensimmobilien erzielt. Mehr als die Hälfte der fertiggestellten Flächen fiel auf Produktionsimmobilien, gefolgt von Gewerbeparks und Lagerimmobilien.

Die Pipeline ist für das kommende Jahr mit erwarteten Fertigstellungen von mehr als 2,7 Mio. m² bereits sehr gut gefüllt. Hier muss jedoch berücksichtigt werden, dass sich im aktuellen Marktumfeld mit steigenden Bau- und Finanzierungskosten sowie verhalten agierenden Investoren einige Projektentwicklungen – teilweise auch bereits im Bau befindliche – verzögern werden.