17.03.2015  - Recht

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Immobilienmakler: Konkludenter Abschluss des Maklervertrags

Die kommentarlose Entgegennahme eines Maklerangebots genügt ebenso wenig für einen konkludenten Vertragsabschluss, wie das Sich-Gefallen-Lassen von Maklertätigkeiten. Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 11.11.2014, Aktenzeichen 35 O 75/13 BGB §§ 652 Abs. 1 Satz 1, 145 f.

Problem/Sachverhalt:

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten einen Provisionsanspruch über € 440.035,35 geltend für die Vermittlung einer neuen Mieterin von Gewerbemietflächen. Beauftragt wurde der Makler nicht von der Beklagten, sondern von einem Generalmieter, der die Flächen zunächst angemietet hatte. Als Mietinteressent wird von dem Makler gegenüber der Generalmieterin ein Unternehmen benannt, das letztendlich die Fläche angemietet hat. Gegenüber dem Generalmieter wies der Makler darauf hin, dass er davon ausgehe, Provision vom Vermieter/Eigentümer zu erhalten. In die Korrespondenz zwischen Makler und Generalmieter war der Eigentümer/Vermieter bzw. dessen Vertreter zunächst nicht eingebunden. Zu einem späteren Zeitpunkt macht der Makler gegenüber dem Eigentümervertreter einen Provisionsanspruch geltend, dieser wurde aber zurückgewiesen.

Das Landgericht Düsseldorf sah einen Provisionsanspruch der Klägerin nicht und hat die Klage abgewiesen.

Entscheidung:

Die Klägerin hat nicht schlüssig nachgewiesen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist. Ein ausdrücklicher mündlicher oder schriftlicher Maklervertrag wurde unstreitig nicht geschlossen. Auch liegt kein konkludenter Vertragsschluss vor, die Klägerin verkennt, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung an die Annahme eines konkludenten Abschlusses strenge Anforderungen stellt, die immer wieder verschärft wurden. Die erste Provisionsforderung der Klägerin ist nicht an die Beklagte, sondern an den Generalmieter gerichtet, Erwähnung findet im Übrigen abstrakt der Vermieter bzw. Eigentümer. Die Beklagte muss daher nicht davon ausgehen, dass eine Provision gegenüber ihr geltend gemacht wird, zumal sie nur Eigentümervertreter aber nicht Eigentümer bzw. Vermieter war. Auch wenn die Klägerin gegenüber der Beklagten zum späteren Zeitpunkt eine Provisionsforderung gestellt hat, so wurde diese von der Beklagten ausdrücklich zurückgewiesen. Ein Maklervertrag wurde hiermit in jedem Fall abgelehnt. Auch die Klägerin ging zu diesem Zeitpunkt von einem Maklervertrag nicht aus, denn einen Monat später bat sie erneut um Bestätigung, dass eine Provision von der Beklagten geleistet wird. Diese Aufforderung wäre überflüssig, wenn zuvor bereits ein Vertrag zustande gekommen ist. Die kommentarlose Entgegennahme eines Maklerangebotes genügt im Übrigen ebenso wenig für einen konkludenten Vertragsabschluss, wie das Sich-Gefallen-Lassen von Maklertätigkeiten. Die Beklagte hat im Übrigen zu jedem Zeitpunkt deutlich gemacht, dass sie von einer Beauftragung der Klägerin durch den Generalmieter ausgegangen ist, im Übrigen, dass die Klägerin aufgrund eines Beratungsmandates von dem anmietenden Unternehmen vergütet wird. Eine Provision schuldet die Beklagte damit aus verschiedenen Gründen nicht, auch nicht aufgrund eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens. Dieses würde voraussetzen, dass es das wirkliche oder vermeintliche Ergebnis vorangegangener Vertragsverhandlungen wiedergibt. An solchen Verhandlungen fehlt es aber unstreitig.

Praxishinweis:

Der Makler muss deutlich machen, dass er eine Provision erwartet und von wem er die Provision erwartet. Leistungen des Maklers kommen denklogisch beiden Vertragsseiten zugute, wenn es aufgrund der Tätigkeit des Maklers zu einem Kauf- oder Mietvertrag kommt. Dennoch zahlt im Regelfall nur eine Seite die Provision. Für das Zustandekommen des Maklervertrages ist der Makler darlegungs- und beweisbelastet. Die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf macht deutlich, dass der Makler offenbar selbst den Überblick verloren hat, wer eigentlich sein Vertragspartner ist und ihn zu vergüten hat.

RA Babo von Rohr, Hamburg

Quelle

http://www.breiholdt.de/

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