03.05.2016  - Recht

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Keine Mietminderung wegen Lärms aufgrund einer benachbarten Baustelle

Wie Experten erwartet haben, übertragen zunächst die Instanzgerichte die vom Bundesgerichtshof zum von benachbarten Grundstücken ausgehenden Kinderlärm entwickelten Grundsätze (BGH, Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 198/14) nun auch auf Lärmimmissionen, die von benachbarten Baustellen ausgehen. In der Entscheidung zum Kinderlärm hatte der BGH herausgearbeitet, dass Geräuschimmissionen, ausgehend von Kinderlärm auf Nachbargrundstücken, die vom Lärm betroffenen Mieter nicht berechtigen, die Miete zu mindern. Das sei – so der BGH – nur anders, wenn der Vermieter im Mietvertrag mit dem Mieter als Beschaffenheit vereinbart habe, dass Kinderlärm aus der Nachbarschaft nicht zu einer Beeinträchtigung führen dürfe. Nunmehr hat das Landgericht München I (Urteil vom 14.01.2016, 31 S 20691/14) diese Grundsätze angewandt in einem Fall, in dem die Geräuschimmissionen von einer Großbaustelle auf einem Nachbargrundstück ausgingen. Das Landgericht München hat – folgerichtig in Anwendung der BGH-Entscheidung – ein Minderungsrecht des vom Baulärm betroffenen Mieters verneint, weil in dem streitgegenständlichen Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter keine Beschaffenheit für das Mietobjekt vereinbart war, wonach der Vermieter für die Dauer der Mietzeit für die Freiheit von Geräuschimmissionen ausgehend vom Nachbargrundstück geradezustehen hatte. Eine diesbezügliche Beschaffenheit des Mietobjektes sei im Mietvertrag gerade nicht vereinbart worden und es sei auch nicht anzunehmen, dass der Vermieter dieses Risiko habe übernehmen wollen.

Der BGH hat deshalb mit seiner Entscheidung vom vergangenen Jahr eine deutliche Trendwende eingeleitet. Während früher jede Baustelle auf dem Nachbargrundstück den betroffenen Mieter quasi auto¬matisch berechtigte, die Miete zu mindern, ist nunmehr zu prüfen, was Vermieter und Mieter in Bezug auf die Beschaffenheit der Mieträume im Mietvertrag vereinbart haben. Hier dürfte es die Ausnahme sein, dass der Vermieter im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart hat, auf benachbarten Grundstücken würde während der Dauer der Mietzeit keine Baustelle entstehen und Geräuschimmissionen von Nachbargrundstücken würden während der Mietzeit nicht eintreten. Das führt dann dazu, dass regelmäßig ein Minderungsanspruch des Mieters wegen Baulärms ausgehend von Nachbargrundstücken ausscheidet.

Anders ist das nur dann, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, die vom Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen zu unterbinden oder ihm aus dem Nachbarschaftsverhältnis ein Ausgleichsanspruch zusteht. Soweit dem Vermieter ein Ausgleichsanspruch zusteht, ist aber die Höhe der Minderung des Mieters auf diesen Ausgleichsanspruch beschränkt, d.h. das Minderungsbegehren des Mieters kann nicht weiter reichen als der Ausgleichsanspruch des Vermieters gegenüber dem Nachbarn.

Festzustellen ist, dass Mieter es in Zukunft wesentlich schwerer haben werden, ein Minderungsrecht wegen von Nachbargrundstücken ausgehenden Geräuschimmissionen oder anderen Umweltbeeinträchtigungen geltend zu machen. Das dürfte zukünftig eher die Ausnahme als die Regel sein.

Rechtsanwalt Johannes Steger

Quelle

http://www.breiholdt.de

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