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24.03.2016  - Recht

Ohne Maklervertrag keine Provision

1. Eine Provisionsabrede kann auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden, wobei hieran strenge Anforderungen zu stellen sind. Derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit „Angeboten“ werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt.

2. Ein Kaufinteressent darf grundsätzlich davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will. Der Interessent braucht in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwartet.

OLG Köln, Urteil vom 03.12.2015, Aktenzeichen 24 U 21/14

BGB § 652 Abs. 1 Satz 1

Problem/Sachverhalt:

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Maklerprovision für die Vermittlung eines Hausgrundstücks. Die Klägerin hat das Objekt in einem Internetportal inseriert, die Beklagte nahm Kontakt zur Klägerin auf, das Objekt wurde gemeinsam besichtigt. Streitig ist zwischen den Parteien, ob die Beklagte bei der Inanspruchnahme der Maklerleistungen im Rahmen der Hausbesichtigung Kenntnis davon hatte, dass sie im Falle des Hauskaufs an die Klägerin eine Käuferprovision von € 3,57 % zu zahlen hatte. Das Landgericht Aachen wie auch das Oberlandesgericht Köln als Berufungsinstanz haben die Klage abgewiesen, weil ein Maklervertrag nicht festgestellt werden konnte.

Entscheidung:

Der Klägerin steht der Maklerlohn nicht zu, ein Maklervertrag ist zwischen den Parteien nicht geschlossen worden. Zwar kann ein Maklervertrag – insbesondere nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, kann der Maklerkunde aber davon ausgehen, dass der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde und auch vergütet wird. Etwas anderes gilt dann, wenn der Makler unmissverständlich den Käufer auf seine Provisionspflicht hingewiesen hat. Nimmt der Kaufinteressent dann Dienste des Maklers in Anspruch, gibt er damit in schlüssiger Weise zu erkennen, dass der Kunde das Angebot auf Abschluss des Maklervertrages annehmen will. Ein solches Angebot kann im Exposé gestellt werden, grundsätzlich liegt es noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers. Bei solchen Inseraten handelt es sich lediglich um ein invitatio ad offerendum. Eine dadurch veranlasste Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler kann aber dann zum Abschluss eines Maklervertrags führen, wenn der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat. Vorliegend kann aufgrund der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden, dass die Beklagte von einem solchen Provisionsverlangen der Klägerin bei Inanspruchnahme der Maklerleistungen Kenntnis hatte. Die gehörten Zeugen haben insoweit widersprechende Aussagen gemacht. Auch sei nicht mit Sicherheit feststellbar, dass in der Internetanzeige der Klägerin eine Provisionspflicht des Käufers ausgewiesen war. Insoweit könne nicht ausgeschlossen werden, dass im Rahmen von Übertragungsfehlern der Software dieser Hinweis unterblieben sei.

Praxishinweis:

Es ist Aufgabe des Maklers, zur Sicherung seiner Ansprüche für klare Verhältnisse zu sorgen. Er muss deutlich zum Ausdruck bringen, dass er eine Provision erwartet und wer die Provision zahlen soll. Im Idealfall übergibt der Makler dem Kunden ein Exposé mit Provisionspflicht zu Lasten des Kunden, dieser nimmt sodann Dienste des Maklers in Anspruch (zum Beispiel Anforderung von Plänen oder Vereinbarung eines Besichtigungstermins), dann kommt nach herrschender Rechtsprechung, insbesondere auch des Bundesgerichtshofs, ein Maklervertrag konkludent zustande.

RA Babo von Rohr, Hamburg

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