20.04.2016  - Recht

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Vorsicht bei Erwerb einer Immobilie durch eine GbR

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat vor einigen Jahren entschieden, dass auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) Eigenbedarf an einer Wohnung oder einem Haus geltend machen kann, wenn einer ihrer Gesellschafter die Immobilie für sich oder seine Familie in Anspruch nehmen möchte (BGH, Urteil vom 27.06.2007, VIII ZR 271/06 sowie 23.11.2011, VIII ZR 74/11). Gleichwohl ist Vorsicht geboten, wenn man in der Rechtsform einer GbR eine Immobilie erwerben möchte, um im Anschluss Eigenbedarf geltend zu machen.

Zum einen:

Das Landgericht München möchte nun von der Auffassung des BGH abweichen (Landgericht München I, Urteil vom 07.10.2015, 14 S 2969/15) und hat die entsprechende Rechtsfrage dem BGH zur erneuten Prüfung vorgelegt. Die GbR sei eine rechtsfähige Gesellschaft und diese könne kein berechtigtes Interesse an der Nutzung einer Immobilie zu Wohnzwecken haben, was jedoch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als Kündigungsgrund gerade voraussetze. Aus Rechtsgründen könne die GbR keinen Eigenbedarf geltend machen. Noch ist unklar, ob der BGH an seinen früheren Entscheidungen festhält oder eine Änderung der Rechtsprechung zu erwarten ist. Selbst wenn mit überwiegender Wahrscheinlichkeit keine Änderung der Rechtsprechung zu erwarten ist, sollte aus Gründen der Vorsicht von dem Erwerb einer vermieteten Immobilie in der Rechtsform einer GbR Abstand genommen werden, wenn Eigenbedarf beabsichtigt ist.

Zum anderen:

Eine weitere Fußangel lauert im Gesetz, nämlich in § 577 a BGB. Auf den ersten Blick hat diese Regelung mit der GbR wenig zu tun, da es dort um die Kündigungsbeschränkung nach Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum geht. Wenn ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum umgewandelt wird und der Aufteiler sodann beginnt, einzelne (vermietete) Wohnungen zu veräußern, so kann sich der Erwerber einer solchen Wohnung nach der gesetzlichen Regelung frühestens nach Ablauf von 3 Jahren ab dem Eigentumserwerb auf Eigenbedarf gegenüber dem Mieter berufen. In vielen Teilen der Bundesrepublik ist die Dreijahresfrist deutlich verlängert worden, in Hamburg beträgt sie beispielsweise 10 Jahre. Nun bestimmt § 577 a Abs. 2 BGB dass diese Kündigungsbeschränkung auch dann gilt, wenn zwar keine Umwandlung nach dem Wohnungseigentumsgesetz vorgenommen wird, jedoch die Immobilie an eine Personengesellschaft (GbR) oder an mehrere Erwerber veräußert wird. Die Kündigungsbeschränkung soll in diesen Fällen nur dann nicht gelten, wenn die Gesellschafter der GbR oder die mehreren Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder wenn bereits vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Rechtsanwalt Steven Shaw

Quelle

http://www.breiholdt.de/

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