Wohninvestmentmarkt: 60 Prozent der Investoren rechnen 2025 mit Rückkehr der Marktaktivität auf das Vor-Krisen-Niveau

• 70 Prozent wollen 2024 ihre Investitionen ausweiten und mehr als 30 Prozent wollen mehr verkaufen als noch 2023
• Mehr als die Hälfte der Investoren ist bereit, Aufpreise für nachhaltige Immobilien zu zahlen
• Finanzierungsstrukturen werden langfristiger und risikoärmer
• Berlin im Fokus

Fast 70 Prozent der deutschen Immobilieninvestoren wollen ihre Aktivitäten im Wohnimmobiliensegment ausweiten – und weitere 20 Prozent wollen sie zumindest stabil halten. Dabei konzentrieren sich die Investoren stärker auf Investmentmöglichkeiten mit höheren Renditen. So gaben 28 Prozent an, sich auf Value-Add fokussieren zu wollen. Dabei handelt es sich um Strategien, mit denen der Wert von Bestandsimmobilien durch aktives Management und Repositionierungsmaßnahmen gesteigert werden soll. Risikoarme Core-Objekte, also ESG-Kriterien entsprechende Neubauten, werden von 25 Prozent der Befragten präferiert. Wichtigster Treiber des Investoreninteresses ist das potenzielle Mietwachstum bei auch bereits bestehenden Immobilien. Dies gaben 38 Prozent der Befragten an. Weitere 34 Prozent nannten die attraktiven und nachhaltig robusten Fundamentaldaten auf der Angebots- und Nachfrageseite als weitere Chance.

Das sind Ergebnisse des ersten „Germany Residential Investor Intentions Survey“, für den CBRE Anfang 2024 148 Immobilieninvestoren befragt hat. Die vollständigen Ergebnisse der Umfrage – die nur in englischer Sprache verfügbar sind – können Sie hier auf der Website von CBRE herunterladen.

„Nach wie vor besteht unter Immobilieninvestoren die einhellige Meinung, dass die Fundamentaldaten des deutschen Wohnungsmarkts sehr gut sind. Die Diskussion der letzten Monate drehte sich deswegen im Wesentlichen darum, wann der Transaktionsmarkt nach dem rasanten Zinsanstieg wieder in die Gänge kommt. Wichtig sind neben potenziellen Investoren auch potenzielle Verkäufer – ein Drittel der Befragten möchte 2024 mehr verkaufen als noch 2023 – und lediglich zehn Prozent wollen weniger verkaufen“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland.

„Die derzeitige Stabilisierung der Zinsen, die Aussicht auf künftig sinkende Zinsen und das Ende der steigenden Kosten für Baumaterialien und -maßnahmen machen Investitionsentscheidungen wieder kalkulierbarer. Momentan wird eine stärkere Belebung des Transaktionsmarktes jedoch noch von jenen Investitionen ausgebremst, die gegen Ende des vergangenen Zyklus initiiert wurden“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Knapp ein Viertel der befragten Investoren erwartet bereits im laufenden Jahr eine Rückkehr des Investmentmarktes auf das Niveau vor der Zinswende. Der Großteil – etwa ein Drittel – erwartet, dass die Marktaktivität bis Ende des ersten Halbjahres 2025 wieder den im ersten Quartal 2022 verzeichneten Höchststand erreichen wird. Knapp ein Viertel erwarten dies hingegen erst für das zweite Halbjahr 2025 – und 20 Prozent gar erst für 2026 oder später.

Branche erwartet fallende Preise im opportunistischen Segment

Die Umfrage zeigt, dass der Preisfindungsprozess im Core-Segment am weitesten fortgeschritten ist. Einerseits erwarten 51 Prozent der befragten Teilnehmer stabile oder steigende Preise aufgrund der geringeren Produktverfügbarkeit. Andererseits wird die Rückkehr zu einem neuen stabilen Preisniveau auch in diesem Segment noch einige Zeit in Anspruch nehmen, zumal 45 Prozent der Investoren von weiteren, wenn auch geringeren, Preiskorrekturen nach unten ausgehen. Im Core-Plus-Segment erwarten 49 Prozent der Teilnehmer weiteren Korrekturbedarf, während der Anpassungsbedarf im opportunistischen Segment erwartungsgemäß am größten ist. Hier gehen 60 Prozent der Befragten davon aus, dass die Preise noch fallen werden. Jeder Vierte erwartet Preiskorrekturen von zehn bis 20 Prozent. Weitere 20 Prozent der Befragten rechnen mit deutlich höheren Renditeanstiegen.

Finanzierungsmodelle werden langfristiger und risikoärmer

45 Prozent der Umfrageteilnehmer wollen an ihren bestehenden Finanzierungsstrukturen festhalten. Ein Viertel der befragten Marktteilnehmer planen bei potenziellen Investments ihre Finanzierung zurückzufahren und lediglich 20 Prozent der Investoren planen im Vergleich zum Vorjahr aggressivere Investmentstrategien mit einem höheren Fremdkapitaleinsatz. Dabei strebt nur ein Bruchteil der befragten Unternehmen eine Hundert-Prozent-Finanzierung an, auch deshalb, weil diese Form aktuell auch bankenseitig kaum angeboten wird. Immerhin knapp 13 Prozent streben jedoch nach wie vor Finanzierungen im Bereich um die 90 Prozent an. Die größte Gruppe der Investoren plant Finanzierungen im klassischen Bereich zwischen 50 und 80 Prozent. Fast ein Drittel der teilnehmenden Investoren strebt im Wohnungssektor Finanzierungen unterhalb von 50 Prozent an, weitere zwölf Prozent wollen gänzlich auf Fremdfinanzierung verzichten. „Insgesamt sprechen die Befragungsergebnisse somit für langfristige und risikoarme Strategien“, fasst Lüttger zusammen.

Grundsätzlich sind die Finanzierungspartner bei der Vergabe von Krediten weiterhin zurückhaltend. So stehen 24 Prozent der Investoren vor der Herausforderung, dass der Beleihungsauslauf (LTV) häufig von Finanzierungspartnern angesetzt wird. 23 Prozent der Investoren nannten die gestiegenen Zinsen und Finanzierungskosten als weitere Hürde bei geplanten Investments am deutschen Wohnungsmarkt. Weitere 21 Prozent der Investoren nannten die Kreditvergabeprozesse der Finanzierungspartner im Hinblick auf die Due Dilligence als weiteren wesentlichen Grund, der Investments aktuell behindert beziehungsweise zeitlich verzögert.

Berlin im Fokus

Unter den befragten Investoren war Berlin der mit weitem Abstand bedeutendste Zielmarkt für potenzielle Wohninvestments in Deutschland. Jeder Zweite möchte in der Bundeshauptstadt auch 2024 investieren. München und Frankfurt folgen auf den Plätzen zwei und drei.

Aufpreise für ESG-gerechte Immobilien

Nachhaltigkeit und ESG sind keine Modethemen, sondern wichtige Bestandteile der Anlagestrategie. Einige der befragten Anleger sind bereit, einen Aufpreis für ESG-kompatible Produkte zu zahlen. Mehr als die Hälfte ist bereit, bis zu zehn Prozent mehr für ökologisch und sozial nachhaltige Immobilien zu zahlen.