Erstes Halbjahr 2025: Aengevelt analysiert rückläufigen Umsatz am Düsseldorfer Büromarkt

Umsatzdynamik zieht wieder an.

• Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf im ersten Halbjahr 2025 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 110.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2024: 122.500 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rd. 10 %. Zudem liegt dieser Wert 38 % unter dem Dekadenmittel (Ø 1. Halbjahr 2015 – 2024: 177.800 m² p.a.).
• Von dem Gesamtumsatz entfallen rd. 95.000 m² auf das Stadtgebiet Düsseldorf und rd. 15.000 m² auf das Umland (1. Halbjahr 2024: rd. 105.000 m² im Stadtgebiet und rd. 17.500 m² im Umland).
• Dabei wurden im ersten Halbjahr 2025 indessen noch keine Abschlüsse über 10.000 m² verzeichnet. Der größte Abschluss erfolgte durch die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), die einen Mietvertrag über rd. 7.800m² Bürofläche am Kennedydamm abgeschlossen hat, gefolgt von Galeria mit einem Büroflächenabschluss über rd. 6.800 m² in Friedrichstadt.
• Bei einer Marktbelebung im zweiten Halbjahr prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2025 einen leicht steigenden Büroflächenumsatz in der Region Düsseldorf um 260.000 m² (2024: rd. 231.400 m²), der indessen rd. 29 % unter dem Dekadenmittel (Ø 2015 – 2024: 364.400 m² p.a.) läge.

Angebotsreserve steigt weiter

• Viele Unternehmen stellen angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen geplante Flächenexpansionen zurück bzw. haben sich sogar verkleinert. Dadurch setzte sich der Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) fort und stellt sich im ersten Halbjahr 2025 auf rd. 1 Mio. m² (1. Halbjahr 2024: rd. 940.000 m²). Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend binnen Jahresfrist von 10 % auf aktuell rd. 10,5 % des Gesamtbestandes von rd. 9,5 Mio. m².
• Bis Ende 2025 prognostiziert Aengevelt Research für die Region Düsseldorf einen weiteren Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 1,1 Mio. m². Grund dafür sind spekulativ fertiggestellte Projekte mit geringer Vorvermietungsquote.

Steigende Büroflächenfertigstellungen, 2025 über Dekadenniveau

• Ungeachtet der gestiegenen Angebotsreserve ist die Verfügbarkeit moderner, ESG-gerechter Büroflächen in Düsseldorf angesichts der hohen Nachfrage immer noch zu gering. Das liegt u.a. an der seit Jahren nur moderaten Neubautätigkeit. So wurden in den jüngsten zehn Jahren (2014 – 2023) durchschnittlich rd. 84.000 m² neue Bürofläche pro Jahr fertiggestellt. Dieser Trend setzte sich 2024 mit einem Neubauvolumen von lediglich rd. 78.000 m² fort (2023: 50.000 m²).
• Angesichts der Verschiebung von Fertigstellungen auch großer Büroprojekte wird das Neubauvolumen im Gesamtjahr 2025 voraussichtlich auf bis zu 150.000 m² anziehen.

Weiter anziehendes Spitzenmietniveau

• Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt erhöhte sich die Spitzenmiete von etwa EUR 42,00/m² auf aktuell rd. EUR 45,00/m², was einer Steigerung von etwa 7 % entspricht. Die mittlere Miete in City-Lagen verbleibt auf EUR 25,-/m².
• Für den weiteren Jahresverlauf erwartet Aengevelt Research ein stabiles bis leicht steigendes Niveau bei den Spitzenmieten.