Hamburger Büromarkt: gute Nachfragebasis ohne hohes Gesamtresultat in Q1

Der Hamburger Büromarkt konnte zum Jahresauftakt 2026 zwar keinen gestiegenen Flächenumsatz vermelden, im Zuge der weiterhin herausfordernden Rahmenbedingungen verbucht er jedoch eine insgesamt solide erste Zwischenbilanz: So ist das Ergebnis mit rund 91.000 m² gegenüber Q1 2025 um 18 % gesunken, verglichen mit den beiden Vorquartalen ist allerdings eine konstante Entwicklung zu beobachten (jeweils rund 93.000 m² in Q3 und Q4 2025). Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Dass die durchschnittlichen Quartalsbilanzen zwischen 2017 und 2026 mit gut 110.000 m² aktuell nicht zu erreichen sind, ist jedoch weniger auf die allgemeine Flächennachfrage als vielmehr auf die nach wie vor ernüchternden Konjunkturaussichten zurückzuführen. Darüber hinaus trägt auch die veränderte Nachfragestruktur zu Gunsten kleinerer Flächen in Top-Mikrostandorten entscheidend zu geringeren, aber oftmals hochwertigeren Flächenumsätzen bei. Dementsprechend hat das Volumen der modernen Mietverträge zum Jahresbeginn sogar den langjährigen Durchschnittswert erreicht, während es abseits der höchsten Ausstattungskategorien um 30 % nachgeben musste.

Diese Marktbeobachtung spiegelt sich auch in der Umsatzverteilung auf die Teilmärkte wider, wobei die City (24.000 m²), die City Süd (18.000 m²) und die HafenCity (14.500 m²) die umsatzstärksten Büromarktzonen bilden. „Insgesamt entfielen rund drei Viertel des Gesamtumsatzes auf die City- und Cityrandzonen. Vor dem Hintergrund des hohen Nachfragedrucks auf Premiumflächen und -lagen sowie Büros zum Erstbezug ist die Spitzenmiete auf 39 €/m² geklettert und damit weiter in die Nähe der 40-€/m²-Marke gerückt“, so Heiko Fischer, Geschäftsführer und Hamburger Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Breite Nutzerstruktur, Transport- vor IuK-Sektor

Beim Blick auf die Branchenverteilung ergibt sich gerade auch dadurch, dass erst ein Quartal in die Auswertung miteinfließt, ein insgesamt differenziertes Bild. Hierbei unterstreichen die beiden Sammelkategorien (sonstige Dienstleistungen und Sonstige) mit einem Umsatzanteil von zusammen 38 %, dass ein sehr vielfältiges Branchenspektrum aktiv am Marktgeschehen beteiligt ist.

Bezogen auf die Einzelkategorien stechen bis dato vor allem die Kategorien Transport und Verkehr (anteilig knapp 22 %) sowie IuK-Technologien (anteilig fast 18 %) heraus, die u. a. von größeren Abschlüssen profitiert haben. Auf das Konto der Transportbranche geht mit dem Bau der neuen Deutschlandzentrale für die international führende Reederei MSC (13.000 m²) der größte Deal der ersten drei Monate. Zwei größere Abschlüsse wurden zudem durch den IuK-Sektor generiert, wobei die Unternehmen InnoGames in der City Süd (8.600 m²) und Plancraft im Stadtteil St. Pauli (3.300 m²) zu den nennenswerten Verträgen zählen.

Das Leerstandsvolumen im Marktgebiet hat noch einmal leicht angezogen: Ende März waren rund 942.000 m² Bürofläche vakant, was einem marginalen Anstieg um 2 % seit Jahresende 2025 entspricht. Fast 28 % dieser Flächen entsprechen modernen Ausstattungskriterien. Die Leerstandsquote notiert bei 6,4 %, während sie sich in der City mit 5,3 % weiterhin im Bereich der Fluktuationsreserve einpendelt. Neubauerstbezugsflächen sind nach wie vor Mangelware: In der Summe sind in den Top-Lagen nur 18.500 m² kurzfristig verfügbar.

Perspektiven

Auch wenn dem Hamburger Büromarkt kein fulminanter Jahresstart geglückt ist, konnte die Hansestadt in Anbetracht der geopolitischen und konjunkturellen Einflussfaktoren insgesamt ein zufriedenstellendes erstes Quartalsergebnis verzeichnen. Der generelle Markttrend, dass Premiumflächen in Top–Lagen eine zunehmend marktdominierende Stellung einnehmen, ist hierbei erneut in der Umsatzverteilung auf die Teilmärkte und Ausstattungsstandards zum Ausdruck gekommen.

„Die große Bedeutung der Lagepräferenzen innerhalb des Marktgebietes zeichnet sich aber auch auf der Angebotsseite ab: So entfallen rund 191.000 m² bzw. knapp 78 % des Bauvolumens auf die stark nachgefragten 1er-Lagen. Gerade vor dem Hintergrund, dass in vielen Projektentwicklungen bislang noch größere zusammenhängende Flächen zur Verfügung stehen und die Pipeline der Gesuche im Premiumsegment gefüllt ist, dürfte die Dynamik im Jahresverlauf noch einmal spürbar anziehen“, prognostiziert Heiko Fischer.

Der hohe Druck auf die Top-Flächen, insbesondere im Erstbezugssegment in der Innenstadt und in der HafenCity, geht auch an der Mietpreisentwicklung nicht spurlos vorbei. Dementsprechend hat die Spitzenmiete, die sich bereits im Jahresverlauf 2025 dynamisch präsentiert hat (+6 %), in den ersten drei Monaten noch einmal angezogen (+3 %). Aktuell sind 39 €/m² anzusetzen und für die kommenden Quartale ist nicht auszuschließen, dass die 40-€/m²-Marke erreicht oder sogar überschritten werden könnte.