Berliner Bürovermietungsmarkt startet dynamisch – Immobilieninvestmentmarkt hingegen verhalten

• Büroflächenumsatz stieg im ersten Quartal 2026 um fast 50 Prozent auf 171.600 m²
• Deutlich mehr Großabschlüsse und hohe Anzahl an Mietvertragsabschlüssen
• Spitzenmiete stieg auf 46,00 Euro pro m² und Monat
• Immobilieninvestmentvolumen ging deutlich zurück, Berlin bleibt jedoch führender Markt

Der Berliner Bürovermietungsmarkt erreichte im ersten Quartal 2026 einen Flächenumsatz von 171.600 m². Damit lag er fast 50 Prozent über dem Vorjahresquartal und fast zehn Prozent über dem Fünfjahresschnitt der ersten Quartale. Der Immobilieninvestmentmarkt wartete hingegen mit einem schwachen Jahresstart auf, das Transaktionsvolumen belief sich auf 851 Millionen Euro. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Studie des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Der Berliner Büromarkt ist zurück! Besonders der Abschluss von großvolumigen Vermietungen ist ein wichtiges Signal für die Markterholung“, sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE.

Mit knapp 250 Mietvertragsabschlüssen lag die Anzahl der Deals rund 16 Prozent über dem Niveau des Vorjahresquartals. Gleichzeitig gab es wieder großflächige Anmietungen: Nachdem im gesamten Jahr 2025 lediglich sieben Abschlüsse über 5.000 m² registriert wurden, wurden im aktuellen Quartal bereits sechs Abschlüsse in dieser Größenklasse erzielt, davon zwei über 10.000 m².

Parallel dazu setzt sich der strukturelle Trend zu kleineren Flächen fort. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei rund 700 m² und damit weiterhin deutlich unter dem Fünfjahresschnitt von etwa 1.000 m². Rund ein Viertel des Umsatzes entfiel auf Flächen unter 500 m² – ein Ausdruck der anhaltend hohen Flexibilitätsanforderungen der Nutzer.

Auffällig ist zudem, dass ein Großteil der großvolumigen Abschlüsse in Projektentwicklungen stattfand. „Das unterstreicht den anhaltenden Flight-to-Quality hin zu modernen, ESG-konformen Büroflächen“, so Vollmer.

Die Spitzenmiete setzte ihren Aufwärtstrend fort und stieg im Jahresvergleich um 1,50 Euro auf 46,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die drei teuersten Abschlüsse wurden im Upper West in der City West registriert. Perspektivisch sind weitere hochpreisige Abschlüsse auch in anderen Lagen und Objekten zu erwarten. Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb mit 26,97 Euro pro m² nahezu stabil. Allerdings verstärkten sich die Unterschiede basierend auf der Objektqualität. „Für moderne, hochwertige Flächen in guten Lagen werden weiterhin Spitzenpreise erzielt. Gleichzeitig geraten Objekte mit Qualitätsdefiziten zunehmend unter Druck. Bei modernisierten Flächen sind oft deutlich spürbare Steigerungen bei der erzielbaren Miete zu beobachten“, sagt Vollmer. Besonders dynamisch zeigte sich die Tech-Branche: Der Flächenumsatz im TMT-Segment hat sich im Vergleich zum Vorjahresquartal mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung zeigt, dass die Bedeutung von Technologieunternehmen in Berlin anhaltend hoch ist, auch wenn viele Unternehmen in dieser Branche in den vergangenen Jahren ihr Geschäftsmodell auf den Prüfstand stellen mussten.

Die Leerstandsquote stieg im Jahresvergleich um 1,4 Prozentpunkte auf 8,4 Prozent, maßgeblich durch den anhaltend hohen zyklischen Zufluss neuer, noch nicht absorbierter Flächen aus der Projektentwicklungspipeline: Für das restliche Jahr 2026 stehen rund 485.000 m² Büroflächen in der Pipeline, bei einer Vorvermietungsquote von etwa 36 Prozent. Kurzfristig ist daher von einem weiteren moderaten Anstieg der Leerstandsquote auszugehen. Mittelfristig dürfte sich die Situation jedoch entspannen: Ab 2028 geht die Pipeline deutlich zurück. „Das begrenzte Angebot an modernen Flächen insbesondere in den zentralen Lagen dürfte die Leerstandsquote perspektivisch stabilisieren“, erklärt Vollmer. Vor diesem Hintergrund gewinnen Sanierungen und Repositionierungen weiter an Bedeutung. Eigentümer stehen zunehmend vor der Aufgabe, Bestandsobjekte gezielt zu modernisieren und an ESG-Standards anzupassen.

Immobilieninvestmentmarkt

„Der Investmentmarkt ist verhalten ins Jahr gestartet, zeigt sich im nationalen Vergleich jedoch weiterhin robust“, sagt Steffen Pulvermacher, Head of Investment Berlin & Region East bei CBRE. „Wir sehen Portfoliobereinigungen, bei denen potenzielle Käufer die Assets jedoch auf den Prüfstand stellen. Der Fokus liegt vorrangig auf Premiumobjekten in zentralen Top-Lagen mit attraktivem Cashflow oder klarer Strategie zum Heben von Potenzialen.“

„Schwer haben es Immobilien in peripheren Lagen bei drohendem Leerstand. Dort gibt es kaum Käufer, wenn überzeugende Konzepte für mittel- bis langfristige Nutzungen fehlen. In solchen Fällen sind die Preisvorstellungen der Eigentümer oft noch zu hoch“, sagt Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Mit einem Anteil von fast 30 Prozent am Transaktionsvolumen der Top-7-Märkte bleibt Berlin der führende Standort in Deutschland. Die Entwicklung der Assetklassen zeigt dabei ein differenziertes Bild: Büroimmobilien waren mit rund 206 Millionen Euro zwar erneut die volumenstärkste Assetklasse, das Ergebnis lag jedoch 61 Prozent unter dem Vorjahreswert und wurde maßgeblich von einer einzelnen Transaktion geprägt. Dabei handelte es sich um den Verkauf von zwei Gebäudeteilen der „Berlin Decks“ an einen neu aufgelegten Swiss-Life-Fonds, der gezielt auf technologieorientierte Gewerbeimmobilien in Berlin ausgerichtet ist. Ansonsten wurde das Marktgeschehen im Bürosegment überwiegend von kleineren Transaktionen mit Volumina unter 15 Millionen Euro geprägt.

Die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien entwickelte sich dynamischer und verzeichnete ein Transaktionsvolumen von 156 Millionen Euro, was einem Anstieg von 55 Prozent entspricht. Treiber war insbesondere der Verkauf eines größeren lebensmittelgeankerten Portfolios, das die Attraktivität von Nahversorgungsimmobilien unterstreicht. Auch die Assetklasse Gesundheitsimmobilien konnte zulegen und erreichte ein Volumen von 122 Millionen Euro, was einem Plus von 25 Prozent entspricht. Maßgeblich hierfür war der Verkauf eines europäischen Portfolios von Northwest Healthcare an TPG, von dem auch mehrere Objekte in Berlin betroffen waren. Der Wohninvestmentmarkt blieb mit 151 Millionen Euro deutlich unter dem Vorjahresniveau (minus 47 Prozent), wobei insbesondere die öffentliche Hand weiterhin als aktiver Marktteilnehmer auftritt und zunehmend früher in der Wertschöpfungskette agiert.

Die Bürospitzenrendite blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert bei 4,60 Prozent. Auch in Cityrand- und Peripherielagen zeigten sich die Renditen im Vergleich zum vierten Quartal 2025 stabil, wenngleich nicht-zentrale Bürolagen weiterhin unter strukturellem Druck stehen.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2026

„Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Büroflächenumsatz leicht oberhalb des Vorjahresniveaus. Die hohe Abschlussdynamik und die Rückkehr größerer Anmietungen sind klare positive Signale“, sagt Vollmer. Die Mietentwicklung wird sich weiter zweigleisig gestalten: steigende Spitzenmieten bei hochwertigen Flächen, während Bestandsobjekte unter Druck bleiben.

Am Investmentmarkt ist eine Produkt-Pipeline vorhanden, jedoch verzögern Finanzierungsrestriktionen – insbesondere im Bürosegment – weiterhin Transaktionen. „Eine spürbare Marktbelebung erwarten wir erst mit einem liquideren und planbaren Finanzierungsumfeld. Das gilt speziell für größere Volumina. Der dynamischere Büromarkt ist hilfreich und zeigt das Berlin strukturell attraktiv bleibt“, so Pulvermacher.