Münchner Bürovermietungs- und Immobilieninvestmentmarkt mit positiven Signalen 

• Büroflächenumsatz stieg im ersten Quartal 2026 um 18 Prozent auf 155.000 m²
• Anstieg der Spitzenmiete um fünf Prozent auf 61 Euro
• Investitionsvolumen legte um 90 Prozent auf 686 Millionen Euro zu
• Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien seit drittem Quartal 2024 stabil bei 4,4 Prozent

Der Münchner Bürovermietungsmarkt erreichte im ersten Quartal 2026 einen Büroflächenumsatz von 155.000 m². Damit lag der Flächenumsatz 18 Prozent über dem Niveau des ersten Quartals 2025. Im gleichen Zeitraum legte das Transaktionsvolumen am Immobilieninvestmentmarkt um 90 Prozent auf 686 Millionen Euro zu. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag zum Quartalsende stabil bei 4,40 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Obwohl sich angesichts der anhaltenden geopolitischen und makroökonomischen Unwägbarkeiten viele Unternehmen weiterhin abwartend hinsichtlich ihrer Immobilienentscheidungen verhalten, ergab sich eine positive Dynamik am Markt, die auch zu größeren Vertragsabschlüssen geführt hat“, sagt Georg Illichmann, Head of Office Leasing München bei CBRE. Entsprechend blieb der Flächenumsatz im Jahresauftaktquartal auf stabilem, im längerfristigen Vergleich aber verhaltenem Niveau. München war nach Berlin dennoch der zweitstärkste Büromarkt im Vergleich der Top-5-Märkte. Als weiteres Indiz für eine graduelle Erholung des Münchner Büromarktes kann ein um 17 Prozent gestiegenes Umsatzvolumen bei Expansionen gewertet werden. 

Insgesamt bestätigt sich ein klarer, qualitätsorientierter Fokus der Nutzernachfrage auf innenstadtnahe Lagen sowie Flächen mit hochwertiger Ausstattung und höchsten Nachhaltigkeitsstandards – bevorzugt Neubauten oder kernsanierte Flächen, wie beispielsweise im Tucherpark. Den anhaltenden Flight to Quality unterstreicht auch die Tatsache, dass knapp drei Viertel des Flächenumsatzes (73 Prozent) auf die begehrten Lagen innerhalb des Mittleren Rings entfielen. Hiervon waren 40 Prozent Grade A-Flächen. Im Kontrast dazu verbuchte das Münchner Umland nur 18 Prozent des Flächenumsatzes, wo es insbesondere für veraltete Objekte mit unzureichender Verkehrsanbindung kaum Nachfrage gibt.

Die Spitzenmiete für Premiumbüros innerhalb des CBD erhöhte sich im Jahresvergleich um fünf Prozent auf ein neues Höchstniveau in München von 61,00 Euro pro m² und Monat. Gleichzeitig stieg die Durchschnittsmiete im CBD um acht Prozent und für A Flächen sogar um elf Prozent. Im übrigen Stadtgebiet hingegen war der Mietanstieg mit einem Plus von zwei Prozent deutlich geringer, während im Umland – auch bedingt durch einen großen, vergleichsweise niedrigpreisigen Abschluss im Teilmarkt Umland Nord-Ost – gar ein deutlicher Mietrückgang um sieben Prozent zu verzeichnen war.

Der Flächenumsatz wurde von zwei Wirtschaftszweigen dominiert, in gleichzeitig starker Abhängigkeit von den größten Abschlüssen. Die Bereiche Industrie und IT waren zusammen für 72 Prozent des Umsatzes verantwortlich und unterstreichen den Stellenwert Münchens als Tech-Hochburg und bedeutendem Produktionsstandort. Die übrigen am Umsatz beteiligten Branchen zeigten sich – München-typisch – breit diversifiziert.

Die insgesamte schwächere Nachfrage sowie der, strukturell bedingt, geringere Flächenbedarf vieler Unternehmen resultierten in einem weiteren moderaten Anstieg des Büroleerstandes. Die Leerstandsrate lag Ende des ersten Quartals bei 8,4 Prozent und damit 0,8 Prozent-Punkte über dem Vorjahresniveau. Während sich im CBD der ohnehin kaum vorhandene Leerstand gegenüber dem Vorjahr um weitere 19 Prozent verringert hat (Leerstandsrate 1,7 Prozent), wurde in den Cityrand/Non-CBD-Lagen ein Anstieg um sechs Prozent registriert (auf 7,3 Prozent). Im Münchner Umland hingegen erhöhte sich der Leerstand deutlich um 19 Prozent (auf 14,7 Prozent). Gerade in beliebten Bürolagen dürfte sich der Leerstand weiter reduzieren. Denn das Fertigstellungsvolumen belief sich im ersten Quartal am Markt München auf lediglich 18.500 m², darunter befand sich unter anderem das „The Stack“ in der aufstrebenden Mikrolage „Central Quartier“, rund um den neuen entstehenden Münchner Hauptbahnhof.

Ende des ersten Quartals wurde ein neues Höchstniveau der Spitzenmiete von 61,00 Euro pro m² und Monat erreicht. Darüber hinaus gehen die aufgerufenen Angebotsmieten für einzelne Top-Objekte in Münchens Premium-CBD-Lagen noch weit über das Spitzenmietniveau hinaus. „Perspektivisch deutet dies, in Verbindung mit der hohen Flächennachfrage in den zentralen Münchner Innenstadtlagen, in denen das Angebot nach wie vor äußerst knapp ist, auf einen weiteren Anstieg in den nächsten Monaten hin“, so Illichmann. Die gewichtete Durchschnittsmiete am Gesamtmarkt hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal nur geringfügig um 1,4 Prozent auf 26,72 Euro pro m² und Monat erhöht. Auch hier manifestierte sich erneut eindrucksvoll die Differenzierung der Nachfrage nach Lagen und Qualitäten: Nach oben im CBD, stabil in den Cityrandlagen und sinkend im Umland.

Immobilieninvestmentmarkt

„Der Immobilienmarkt München erfährt angesichts der nachhaltigen Nachfrage am Nutzermarkt, dem limitierten Produktangebot und dem hohen Potenzial für wertstabile Investments assetklassenübergreifend weiterhin sehr viel Aufmerksamkeit von allen Top-Kapitalquellen der Welt. Dennoch ist die Investorennachfrage aktuell äußerst selektiv. Denn die anhaltenden geopolitischen Unsicherheiten, steigende Finanzierungskosten und inflationsbedingte Risiken führen zu einer hohen Zurückhaltung auf Investorenseite. Im Fokus bleiben derzeit nachhaltige, hochwertige Produkte, bevorzugt aus dem Bürosegment, insbesondere in attraktiven, gut angebundenen Innenstadtlagen mit hohem ESG-Standard“, sagt Peter Tomas, Head of Investment München bei CBRE. Zugleich bieten sich derzeit immer wieder individuelle Investitionsmöglichkeiten beispielsweise für eigenkapitalstarke Privatinvestoren und Family Offices, die vom zunehmend restriktiver agierenden Finanzierungsumfeld entkoppelt sind.

Büroimmobilien stellten mit rund zwei Dritteln des Volumens die stärkste Assetklasse dar. Maßgeblich geprägt wurde das Marktgeschehen durch einzelne großvolumige Transaktionen, darunter der Verkauf der Alten Akademie in der Neuhauser Straße sowie Ankäufe künftig eigengenutzter Immobilien durch die Stadtwerke München. Darüber hinaus gab es nennenswerte Transaktionen unter anderem im Hotelsegment, wo beispielsweise innerhalb des „Central Quartiers“ das Hotel Excelsior in der Schützenstraße veräußert wurde. „Viele Eigentümer von nicht mehr marktgängigen Büroobjekten oder Entwicklungsgrundstücken mit ursprünglich geplanter Büronutzung beschäftigen sich mit einer möglichen Umnutzung zu Wohnen. Das ist zwar auch aufgrund von Restriktionen im Planungsrecht teilweise schwierig, die Stadt hat sich in letzter Zeit aber aufgeschlossener für Nutzungsänderungen gezeigt“, sagt Beatrix Pillmayer, Director Valuation Advisory Services bei CBRE

Stärkste Käufergruppe des ersten Quartals waren Privatinvestoren und Family Offices, die aufgrund der umfeldbedingten Zurückhaltung institutioneller Investoren und des sich hierdurch bietenden „window of opportunity“ einem Anteil von 33 Prozent am Gesamtvolumen erreichen konnten, gefolgt von der Öffentlichen Hand mit 30 Prozent. „Der Anteil internationaler Investoren lag bei lediglich 19 Prozent, was unter anderem auf die gestiegenen Renditeanforderungen internationaler Kapitalquellen zurückzuführen ist, die sich am lokalen Markt insbesondere im stark nachgefragten Core-Segment derzeit nur schwer realisieren lassen“ erklärt Pillmayer.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2026

„Wir gehen grundsätzlich von einer Fortsetzung der Erholung am Bürovermietungsmarkt aus, wobei die bekannten Trends das Marktgeschehen weiterhin prägen werden. So wird unserer Erwartung nach die Nachfrageseite auch künftig recht selektiv agieren, dem hohen Qualitätsanspruch der Nutzer folgend“, sagt Illichmann. „Neben dem laufend bestehenden Flächenbedarf der etablierten Akteure wird der Markt dabei auch von der zunehmend verstärkten Präsenz von Tech-Startups und der dazugehörenden Finanzierungslandschaft sowie Nachfragen aus dem Bereich ‚Tech / Defence‘ profitieren.“

Perspektivisch befinden sich für das laufende Jahr 2026 noch Fertigstellungen mit einem Gesamtvolumen von rund 251.000 m² in der Pipeline (68 Prozent vorvermietet), für 2027 rund 344.300 m² (33 Prozent) und für 2028 472.100 m² (25 Prozent). „Der Angebotszuwachs bleibt überschaubar, auch wenn in nachgefragten Lagen wieder projektentwicklerseitig einige Neuentwicklungen initiiert werden, was den Markt in naher Zukunft bereichern und diesen Lagen dringend benötigte neue Flächen zuführen wird.“, so Illichmann.

„Die weitere Entwicklung am Immobilieninvestmentmarkt und auch hinsichtlich der Renditen bleibt angesichts der instabilen globalen Rahmenbedingungen und der ungewissen künftigen Zinsentwicklung derzeit schwer prognostizierbar“, sagt Tomas.