Wohnungsmarkt Deutschland in Übergangsphase: Strukturelle Knappheit trifft verändertes Investorenumfeld
- Angebotsengpass bleibt bestehen, Fertigstellungen hinter Bedarf
- Mietentwicklung mit Steigerungspotenzial von jährlich drei Prozent in wirtschaftsstarken Regionen
- Investmentlogik verschiebt sich hin zu stabilen Cashflows statt kurzfristiger Wertänderung
- PTXRE veröffentlicht Whitepaper „Wohnungsmarkt Deutschland 2026: Wenn nicht jetzt, wann dann?“
Der deutsche Wohnungsmarkt steht nicht nur unter Druck, er verändert sich strukturell. Zu diesem Ergebnis kommt das neue Whitepaper „Wohnungsmarkt Deutschland 2026 – Wenn nicht jetzt, wann dann?“ von PTXRE. Die Analyse zeigt: Neben den bekannten Herausforderungen wie Angebotsknappheit und steigenden Mieten gewinnen vor allem qualitative Veränderungen der Nachfrage, neue Investorenlogiken und ein verändertes Renditeprofil zunehmend an Bedeutung.
Nachfrage wird komplexer
Während die hohe Mieterquote von rund 53 Prozent und die fortschreitende Urbanisierung weiterhin zentrale Treiber der Nachfrage nach Mietwohnungen bleiben, verändert sich die Struktur der Nachfrage spürbar. Einen deutlichen Einflussfaktor stellt die Zahl der Ein-Personen-Haushalte dar, welche inzwischen bei über 42 Prozent liegt. Kleinere Haushalte und eine alternde Gesellschaft führen zu einer stärkeren Ausdifferenzierung der Wohnbedürfnisse. Weiterer Treiber ist die steigende Mobilität. Gefragt sind zunehmend flexible Wohnkonzepte, kleinere Einheiten sowie altersgerechte Lösungen.
Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei PTXRE, sagt: „Die Nachfrage nach Wohnraum steigt nicht nur weiter an, sie wird vor allem komplexer. Wer heute investiert oder entwickelt, muss deutlich stärker verstehen, welche Zielgruppen mit welchen Anforderungen künftig den Markt prägen werden.“
Angebotsseite weiter strukturell eingeschränkt
Gleichzeitig bleibt die Angebotsseite hinter der Nachfrage zurück. Trotz leichter Erholung bei den Baugenehmigungen dürften die Fertigstellungen 2026 auf unter 200.000 Einheiten sinken und damit weiterhin deutlich unter der politischen Zielmarke von 400.000 Wohnungen pro Jahr liegen.
Regulatorische Maßnahmen wie beschleunigte Genehmigungsverfahren oder vereinfachte Baustandards können zwar punktuell Impulse setzen, adressieren jedoch nicht die grundlegenden wirtschaftlichen Hemmnisse im Wohnungsbau: insbesondere hohe Baukosten, Finanzierungskosten und regulatorische Anforderungen.
Mietentwicklung mit weiterem Potenzial
„Vor dem Hintergrund des anhaltend strukturellen Angebotsengpasses an Wohnungen ist auch mittelfristig mit weiter steigenden Mieten zu rechnen“, so Trumpp. In wirtschaftsstarken Regionen prognostiziert PTXRE ein Mietwachstum von über drei Prozent jährlich und damit eine Rate oberhalb der Inflationserwartung.
Investmentlogik verschiebt sich
Über die fundamentalen Markttrends hinaus identifiziert das Whitepaper eine klare Verschiebung der Investorenperspektive. Wohnimmobilien bleiben demnach zwar die bevorzugte Assetklasse institutioneller Investoren, jedoch verändern sich die Renditeerwartungen grundlegend. Nach Jahren einer von der Wertveränderung getriebenen Performance rücken stabile laufende Erträge stärker in den Fokus. Aktuell prägen vor allem Ertragsrenditen im Bereich von rund 3,0 bis 4,5 Prozent die Gesamtrendite, während Wertsteigerungen kurzfristig eine geringere Rolle spielen.
„Wir sehen einen Wechsel in der Investmentlogik. Der Wohnimmobilienmarkt wird wieder stärker von stabilen Erträgen getragen, nicht von kurzfristigen Preissteigerungen“, so Trumpp.
Markt in Übergangsphase – selektive Chancen für Investoren
Insgesamt befindet sich der deutsche Wohnungsmarkt laut PTXRE in einer Übergangsphase. Die wesentlichen Bewertungsanpassungen scheinen weitgehend erfolgt, während sich Transaktionsmärkte langsam stabilisieren. Für langfristig orientierte Investoren kann das aktuelle Umfeld daher einen strategisch interessanten Einstiegszeitpunkt darstellen.
