Europas Logistikmärkte nach dem Hype

Catella hat seine neue europäische Logistikkarte veröffentlicht. Der „European Logistics Market Overview Q2 2026“ umfasst 50 Märkte in 20 Ländern und bietet einen aktuellen Überblick über Spitzenrenditen, Mietniveaus und die strukturellen Nachfragetreiber des europäischen Logistiksektors.

Nach mehreren Jahren, die von außergewöhnlichem Mietwachstum und sinkenden Renditen geprägt waren, kehrt auf den europäischen Logistikmärkten wieder Ruhe ein. Die Spitzenrenditen bleiben weitgehend stabil, und das Mietwachstum hat sich abgeflacht – Anzeichen dafür, dass die außergewöhnliche Wachstumsphase der Branche zu Ende geht. Angesichts der aktuellen geopolitischen Turbulenzen unterstreicht diese Stabilität die Rolle von Logistikimmobilien als widerstandsfähige Anlageklasse, die durch sichere Erträge und Mietwachstum gestützt wird.

„Die Phase des Hyperwachstums ist vorbei – und das ist eine gesunde Entwicklung. Der Markt findet zu seiner eigenen Benchmark, wobei sowohl Mieter als auch Eigentümer ihre Erwartungen neu kalibrieren“, sagt Katharina Ganschow, Research Manager bei Catella Investment Management.

Preise für Logistikimmobilien: Europa stagniert, Italien erholt sich

In fast allen Märkten bleiben die Spitzenrenditen entweder stabil oder steigen selektiv an. Die ungewichtete durchschnittliche Spitzenrendite über die analysierten Märkte hinweg liegt im 2. Quartal 2026 bei 5,47 %, was einer Veränderung von +20 Basispunkten seit der letzten veröffentlichten Logistik-Karte entspricht.[1] Die italienischen Logistikmärkte, insbesondere Mailand, heben sich ab: Nach einer Überkorrektur im Vorjahr verzeichnen Mailand und Rom nun einen Rückgang (um -15 bzw. -25 Basispunkte), womit sie den starken Anstieg des Vorjahres wieder rückgängig machen, anstatt einen eigenen neuen Trend einzuleiten.

Die deutschen und französischen Logistikmärkte verzeichnen die deutlichsten Aufwärtsbewegungen bei den Renditen – beispielsweise Paris (+25 Basispunkte), wo die Spitzenrendite derzeit bei 4,95 % liegt. In den übrigen Teilen Europas sind die Renditen im Wesentlichen unverändert.

Mieten: Der Logistiksektor findet zu einer neuen Normalität

Die durchschnittliche Spitzenmiete in den analysierten Märkten liegt im 2. Quartal 2026 bei 8,30 €/m²/Monat. Sie ist damit gegenüber 8,05 €/m²/Monat im Vorjahr nur geringfügig gestiegen – ein Plus von 3,11 %. Inflationsbereinigt entspricht dies einem begrenzten realen Mietwachstum. Dies bestätigt, dass sich der Markt stabilisiert und das gestiegene Volumen an Neuangebot absorbiert, das im vergangenen Jahr auf die europäischen Märkte kam.

Dem gingen mehrere Jahre mit zweistelligen Mietwachstumsraten im Jahresvergleich von einer deutlich niedrigeren Ausgangsbasis voraus: Die europäischen Spitzenmieten im Logistiksektor haben sich strukturell von etwa 5 €/m²/Monat auf das heutige Niveau von rund 8 €/m²/Monat erhöht. Dieser strukturelle Wandel scheint nun weitgehend abgeschlossen zu sein, da sich die Nachfrage stabilisiert und der Markt sich auf einen neuen Referenzwert einpendelt, anstatt weiter zu überhitzen. Mehrere Märkte, insbesondere Großbritannien und Teile Deutschlands, verzeichneten in den vergangenen zwölf Monaten überhaupt kein Mietwachstum.

Sonderthema: Was treibt die Logistiknachfrage wirklich an?

Zudem hat Catella Research die Treiber der Logistiknachfrage vor dem Hintergrund der allgemeinen Abschwächung in der Branche untersucht. Dazu hat das Research-Team das E-Commerce-Wachstum pro Land mit dem Wachstum der logistikbezogenen Bruttowertschöpfung (BWS) pro Stadt zwischen 2022 und 2026 abgeglichen, um zu ermitteln, wo die strukturelle Nachfrage nach Logistikflächen tatsächlich am stärksten ist.

Der Vergleich zeigt eine teilweise Entkopplung der beiden Indikatoren. Ein starkes

E-Commerce-Wachstum führt nicht automatisch zu einer starken Dynamik im Logistiksektor: Budapest verbindet das höchste E-Commerce-Wachstum in der Stichprobe (+9,6 %) mit einem negativen Wachstum der logistikbezogenen Bruttowertschöpfung (-0,31 %), und Dublin weist neben einem soliden E-Commerce-Wachstum (+4,7 %) den stärksten Rückgang der logistikbezogenen Bruttowertschöpfung im Datensatz auf (-5,4 %). Deutschland zeigt in mehreren Städten ein ähnliches Muster – beispielsweise in Köln und Düsseldorf, die beide ein Bruttowertschöpfungswachstum von rund -2,5 % verzeichnen.

Umgekehrt zeichnen sich polnische und französische Städte wie Warschau (+4,7 %) und Paris (+4,9 %) durch eine umfassende Dynamik im Logistiksektor aus. Sie verbinden ein solides E-Commerce-Wachstum mit einem überdurchschnittlichen Wachstum der Bruttowertschöpfung im Logistiksektor, was ihre Rolle bei der laufenden Neugestaltung der Lieferketten unterstreicht. Ihre Kombination aus starker Handelsvernetzung und diversifizierter industrieller Aktivität verschafft Warschau und Paris einen strukturellen Vorteil, der sich in den kommenden Jahren weiterhin in einem überdurchschnittlichen Mietwachstum niederschlagen dürfte. Großbritannien weist das geringste E-Commerce-Wachstum in der Stichprobe auf (+1,1 %), dennoch verzeichnet London nach wie vor ein vergleichsweise starkes Wachstum der Bruttowertschöpfung im Logistiksektor (+2,7 %) – ein Zeichen für eine widerstandsfähige Grundnachfrage selbst in einem ausgereiften E-Commerce-Markt.

„Wenn sich Mieter heute für einen Markt entscheiden, setzen sie zunehmend auf die Gesamtwirtschaft – E-Commerce ist nicht mehr der dominierende Treiber, trägt er aber zur Stabilisierung der Logistiknachfrage bei“, fügt Katharina Ganschow hinzu.

***

[1] Da sich die zugrunde liegende Gruppe der analysierten Märkte zwischen dem 2. Quartal 2025 und dem 2. Quartal 2026 verändert hat, basiert dieser Vergleich der durchschnittlichen Spitzenrendite auf der Teilmenge der Märkte, die in beiden Zeiträumen erfasst wurden, um eine Vergleichbarkeit auf gleicher Basis zu gewährleisten.