Berlin: Mehr Bürojobs trotz wachsenden Leerstands
Beschäftigung und Flächenbedarf entkoppeln sich zunehmend. Vermietungsmarkt zeigt 2026 erste Belebung.
v.l.n.r.: Moderator Dr. Steffen Wenzel, politik-digital, Nele Hänsel, Kasten-Mann RE Advisors, Sven Carstensen, bulwiengesa, Sebastian Blecke und Oliver Schlink, beide GSG Berlin
(Bildrechte: © Marc-Steffen Unger)
In Berlin arbeiten heute deutlich mehr Menschen in Bürojobs als noch vor fünf Jahren. Gleichzeitig stehen immer mehr Büroflächen leer. Zwischen 2020 und 2025 stieg die Zahl der Bürobeschäftigten um rund 76.000 beziehungsweise neun Prozent auf 886.100. Die Leerstandsquote erhöhte sich im selben Zeitraum von 1,8 auf 8,6 Prozent und dürfte 2026 auf 9,3 Prozent steigen. Das zeigt der achte Berliner Gewerbe-Pulsschlag, den die GSG Berlin gemeinsam mit bulwiengesa vorgelegt hat.
Die gegenläufige Entwicklung zeigt, dass Beschäftigungswachstum nicht mehr automatisch zusätzlichen Flächenbedarf auslöst. Hybride Arbeitsmodelle, höhere Flächeneffizienz und veränderte Unternehmensstrukturen spielen dabei ebenso eine Rolle wie steigende Anforderungen an Lage und Qualität. Die Beschäftigungsbasis bleibt dennoch robust: Bis 2028 erwartet bulwiengesa einen weiteren Anstieg der Bürobeschäftigten auf rund 928.000.
„Die Nachfrage nach Büroflächen verschwindet nicht, aber sie verändert sich“, sagt Sebastian Blecke, operativer Geschäftsführer der GSG Berlin. „Unternehmen hinterfragen ihren Flächenbedarf stärker und entscheiden selektiver. Entscheidend wird deshalb immer mehr, ob Gebäude bei Lage, Qualität und Flexibilität zu den Anforderungen ihrer Nutzer passen.“
Vermietungsmarkt belebt sich
Nach dem schwachen Jahr 2025 zeigt der Berliner Büromarkt 2026 wieder mehr Bewegung. Im ersten Halbjahr wurden rund 378.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt und damit mehr als im Halbjahresdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre von rund 314.000 Quadratmetern. Während im gesamten Jahr 2025 lediglich fünf Abschlüsse oberhalb von 5.000 Quadratmetern registriert wurden, waren es in den ersten sechs Monaten 2026 bereits mehr als zehn. Für das Gesamtjahr erwartet bulwiengesa einen Flächenumsatz von mehr als 600.000 Quadratmetern.
Einen wesentlichen Anteil an der Belebung haben digitale Unternehmen. Auf sie entfielen im ersten Halbjahr 2026 rund 25 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes. Zu den größeren Abschlüssen zählen JetBrains mit rund 20.000 Quadratmetern, Wolt und Snowflake mit jeweils mehr als 8.000 Quadratmetern sowie Doctolib mit rund 8.000 Quadratmetern. Start-ups bleiben dagegen zurückhaltender: Ihr Anteil am Flächenumsatz sank von rund zehn Prozent 2025 auf 8,5 Prozent im ersten Halbjahr 2026.
Nachfrage verlagert sich auf zentrale Lagen
Parallel verschiebt sich die Nachfrage räumlich. Zwischen 2013 und 2022 entfielen rund 61 Prozent der Abschlüsse auf City und Cityrand. Seit 2023 sind es 73 Prozent. Der Anteil der Peripherie sank im gleichen Vergleich von 32 auf 22 Prozent.
Die zunehmende Differenzierung zeigt sich auch bei den Mieten. Die Spitzenmiete in der Berliner City stieg im ersten Halbjahr 2026 auf rund 47 Euro je Quadratmeter und damit trotz des höheren Leerstands auf einen neuen Höchststand. Weniger attraktive Standorte und ältere Bestandsflächen geraten dagegen stärker unter Druck. In der Peripherie haben die Spitzenmieten zuletzt nachgegeben.
„Die gesamtstädtische Leerstandsquote allein sagt immer weniger darüber aus, wie gut oder schlecht der Berliner Büromarkt funktioniert“, sagt Oliver Schlink, kaufmännischer Geschäftsführer der GSG Berlin. „Entscheidend ist, welche Flächen leer stehen. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Immobilien, die bei Lage, Qualität und Flexibilität mit den veränderten Anforderungen der Unternehmen Schritt halten können.“
Diese Flexibilität zeigt sich nicht nur bei Flächengröße und Ausstattung, sondern zunehmend auch in der Vertragsgestaltung. „Eine kurze Mietlaufzeit ist nicht automatisch ein Zeichen von Unsicherheit im Unternehmen. Sie ist oft eine bewusste unternehmerische Entscheidung in einem unsicheren Umfeld“, sagt Nele Hänsel, Geschäftsführerin der KASTEN-MANN Real Estate Advisors. „Selbst erfolgreiche, etablierte Firmen fragen heute Laufzeiten von bis zu 36 Monaten an, um auf Veränderungen reagieren zu können, statt an einer alten Flächenplanung festzuhalten.“
KI verändert kurzfristig eher die Anforderungen als den Flächenbedarf
Erstmals untersucht der Gewerbe-Pulsschlag auch den Einfluss Künstlicher Intelligenz auf den künftigen Flächenbedarf. Von 127 befragten GSG-Mietern erwarten rund 36 Prozent in den kommenden zwei bis drei Jahren zumindest einen gewissen Einfluss. Die Mehrheit rechnet dagegen mit keinem oder nur geringem Einfluss.
Auch die Gründe für Veränderungen des Flächenbedarfs sprechen bislang nicht für einen generellen Rückzug aus Büro- und Gewerbeflächen. Knapp die Hälfte der Befragten nennt Wachstum als Ursache. Rund ein Drittel nennt Kostendruck, knapp ein Viertel Effizienzsteigerungen. Verkleinerung und Homeoffice werden jeweils von weniger als einem Fünftel genannt.
Damit dürfte KI den Gewerbeimmobilienmarkt zunächst weniger durch einen pauschalen Rückgang der Nachfrage verändern als durch neue Anforderungen an Gebäude und Flächenkonzepte. Flexibilität, unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten sowie eine leistungsfähige technische und digitale Infrastruktur gewinnen weiter an Bedeutung.
Bildung und Forschung legen im GSG-Bestand stark zu
Auch die Nutzerstruktur im GSG-Portfolio hat sich seit 2020 verändert. Den mit Abstand stärksten Flächenzuwachs verzeichneten Bildungseinrichtungen und Forschung. Die von dieser Nutzergruppe belegte Fläche stieg um rund 50.000 Quadratmeter beziehungsweise 135 Prozent auf mehr als 80.000 Quadratmeter. Auch Gesundheitswesen und Gastronomie legten zu.
Die größten Flächenanteile im GSG-Bestand entfallen weiterhin auf Handel mit 18 Prozent, Kommunikation, Medien und IT mit 17 Prozent sowie das Produzierende Gewerbe mit 16 Prozent.
