Standortqualität wird zum dynamischen Risikofaktor

Die Anforderungen an eine gute Immobilienlage verschieben sich. Zentrale Bürolagen zeigen sich seit der Zinswende gegenüber Stadtrandlagen robuster. Gleichzeitig gewinnen für die langfristige Standortqualität Faktoren wie Nutzungsmischung, Aufenthaltsqualität, Klimaanpassung und Transformationsfähigkeit an Gewicht.

Zu diesen Ergebnissen kommt das neue Diskussionspapier „Zukunftsfeste Lagen: Wie sich Standortqualität neu definiert“ von BNP Paribas Asset Management Alts, KPMG, ULI Deutschland und der TU München. Es verbindet Marktanalyse mit Perspektiven aus Stadtentwicklung, Wissenschaft und Immobilienwirtschaft und untersucht, welche Standortfaktoren künftig über die Attraktivität und Zukunftsfähigkeit von Immobilienlagen entscheiden. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf den neuen Möglichkeiten der Standortanalyse: Das Papier nimmt digitale Datenquellen und Scoring-Modelle ebenso in den Blick wie den künftigen Einsatz von Künstlicher Intelligenz und Simulationen.

„Für Investoren reicht es nicht mehr, festzustellen, dass eine Lage heute gut funktioniert“, fasst Thomas Kotyrba, Head of Research, Strategy & Product für Deutschland bei BNP Paribas Asset Management Alts, zusammen. „Entscheidend ist zunehmend, wie belastbar diese Qualität über die Haltedauer ist und wie gut Standort und Immobilie auf Veränderungen reagieren können.“ Er ergänzt: „Lage wird damit noch stärker zu einer Frage des Risikomanagements. Wir müssen neben dem Status quo auch die Anpassungsfähigkeit eines Standorts systematisch in die Investmententscheidung einbeziehen. Über die Haltedauer, über den Verkaufszeitpunkt hinaus.“

Zentralität bleibt trotz veränderter Arbeitswelt relevant

Dass neue Arbeits- und Mobilitätsmuster nicht automatisch zu einem Bedeutungsverlust zentraler Lagen führen, zeigt eine dem Papier zugrundeliegende Analyse von Bürotransaktionen durch BNP Paribas Asset Management Alts. Während sich bei den untersuchten Transaktionen vor der Zinswende unter sonst gleichen Bedingungen kein wesentlicher Preisunterschied zwischen Innenstadt und Stadtrand zeigte, wurden Stadtrandlagen seit der Zinswende in deutschen A-Städten mit einem zusätzlichen Abschlag gegenüber Innenstadtlagen gehandelt. Die Analyse liefert damit Hinweise auf einen „Flight-to-Centrality-Effekt“.

Gleichzeitig zeigt das Diskussionspapier, dass sich die Entwicklung nicht auf die einfache Gegenüberstellung von Zentrum und Peripherie reduzieren lässt. Anforderungen unterscheiden sich zunehmend nach Nutzungsart und Nutzergruppe. Während attraktive und gut angebundene zentrale Bürolagen profitieren können, eröffnet die größere räumliche Flexibilität beispielsweise bei Wohnstandorten auch Chancen für kleinere Städte und das Umland.

Digitale Daten, Scoring und KI erweitern die Standortanalyse

Parallel zu den veränderten Anforderungen wachsen die Möglichkeiten, Standortqualität genauer zu untersuchen. Neben klassischen Markt-, Bevölkerungs- und Infrastrukturdaten stehen zunehmend Mobilitäts-, Frequenz-, Nutzungs-, Umwelt- und weitere Geodaten zur Verfügung. Sie ermöglichen es, nicht nur abzubilden, was an einem Standort vorhanden ist, sondern stärker auch, wie ein Ort tatsächlich genutzt wird und wie sich diese Nutzung verändert.

Das Papier betrachtet dazu unterschiedliche digitale Analyseansätze und Datenquellen. Unter anderem stellt es den von KPMG entwickelten Location Quality Indicator (LOQI) vor. Das Analyse- und Scoring-Modell verknüpft klassische Immobilienmarktkennzahlen mit Mobilitäts- und Erreichbarkeitsdaten, städtebaulichen, sozialen, sozioökonomischen und ökologischen Faktoren auf Makro-, Meso- und Mikroebene. Auf diese Weise können Unterschiede zwischen Standorten sichtbar werden, die klassische Lagebewertungen nur eingeschränkt erfassen.

Dr. Markus Trost, Partner im Bereich Real Estate bei KPMG Deutschland, erklärt: „Wir können Standortqualität heute deutlich differenzierter analysieren und verstehen als noch vor wenigen Jahren. Der Fortschritt liegt darin, relevante Kriterien mittels großer Datenmengen beurteilen zu können und unterschiedliche Einflussfaktoren gleichzeitig, faktenbasiert auswerten zu können. Dadurch werden Unterschiede, Risiken und Entwicklungspotenziale sichtbar, die eine klassische Lagebeschreibung allein nicht erfasst. Diese Transparenz unterstützt Aushandlungsprozesse unterschiedlicher Stakeholder bei Projektentwicklungen und bringt zusätzliche Sicherheit in langfristige Investitionsentscheidungen.“

Perspektivisch können Künstliche Intelligenz und Simulationen diese Entwicklung weiter vorantreiben. KI kann dabei helfen, heterogene Datenquellen zu verbinden, Muster zu erkennen und Veränderungen laufend auszuwerten. Darauf aufbauend könnten Analysen künftig stärker simulieren, wie sich beispielsweise neue Mobilitätsangebote, Änderungen der Nutzungsgewohnheiten oder klimatische Entwicklungen auf einen Standort auswirken. Aus einer punktuellen Standortbewertung könnte so zunehmend ein fortlaufender Analyse- und Steuerungsprozess werden. Die fachliche Auswahl und Gewichtung der Kriterien bleiben jedoch auch dann entscheidend.

Standortqualität ist gestaltbar

Das Diskussionspapier betrachtet Lagequalität nicht allein aus der Perspektive des Immobilieninvestments. Kommunen beeinflussen Standorte durch Infrastruktur, Planungsrecht und öffentlichen Raum; Eigentümer und Projektentwickler durch Gebäude, Nutzungskonzepte und die Gestaltung des Umfelds. Damit wird Standortqualität auch zu einer Frage des Zusammenspiels unterschiedlicher Akteure.

Sabine Georgi, Geschäftsführerin des Urban Land Institute Deutschland/Österreich/Schweiz (ULI), sagt: „Zukunftsfähige Standorte entstehen nicht allein durch eine gute Adresse. Entscheidend ist das Zusammenspiel von Nutzung, Mobilität, öffentlichem Raum, Infrastruktur und den Menschen, die einen Ort tatsächlich nutzen. Viele dieser Qualitäten sind gestaltbar. Dafür müssen Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft stärker gemeinsam darüber nachdenken, wie Standorte nicht nur heute attraktiv sind, sondern auch auf neue Anforderungen reagieren können.“

In das Diskussionspapier eingeflossen sind darüber hinaus unter anderem die Perspektiven von Prof. Dr. Elisabeth Merk, Stadtbaurätin der Landeshauptstadt München, Prof. Dr. Fabian Wenner von der Hochschule RheinMain, Christian Scheler von Studio 1komma2 und Stefan Stute von Wüest Partner. Zum Autorenkreis gehört zudem Prof. Dr. Matthias Ottmann von der Technischen Universität München.

Das vollständige Diskussionspapier „Zukunftsfeste Lagen: Wie sich Standortqualität neu definiert“ steht hier zum Download bereit.