• Quelle: Drees & Sommer SE / Urheber: Getty Images © by ah_fotobox - AndreasH
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Quartiere vor den Toren der Großstädte: Den Kiez ins Umland bringen

ReaLLoaded: Der Expertenblog von Drees & Sommer!
Simon Dietzfelbinger - Partner und Head of Residential Properties
24.08.2021

Stress in the city: Starke Nachfrage, Angebotsmangel, hohe Immobilienpreise und Mieten machen es immer schwerer, eine bezahlbare Wohnung in Stadtlage zu finden. Begünstigt durch diese Entwicklung gewinnt das Wohnen im städtischen Umland – oder in sogenannten Speckgürteln – zunehmend an Beliebtheit. Neben mehr Wohnraum und Naturnähe sind es vor allem die erschwinglicheren Preise und eine bessere Angebotslage, die das Wohnen am Stadtrand attraktiver machen.

Spätestens seit der Corona-Pandemie sollte auch die Entscheidung, ob ein Umzug ins Ländliche sich lohnt, deutlich leichter fallen. Denn das Arbeiten von Zuhause war noch nie so normal wie heute. Ersten Studien zufolge bleibt der Homeoffice-Trend auch nach der Pandemie bestehen. Damit verliert eines der bisher zentralen Argumente gegen eine Wohnung oder Haus außerhalb der Stadt an Kraft – und zwar die Distanz zwischen der Arbeitsstätte und dem Zuhause.

Vor allem junge Familien und Menschen zwischen 30 und 50 Jahren zieht es immer mehr ins Umland. Einer aktuellen Analyse von immowelt.de zufolge stiegen die Anfragen pro Objekt im Speckgürtel der Metropolen Berlin, Hamburg, München und Köln innerhalb der letzten fünf Jahre teilweise doppelt so stark an wie in den Städten selbst. Die Hauptgründe seien zum einen die Preisentwicklung in den Städten und zum anderen die steigenden Ansprüche an das eigene Wohnumfeld. Doch so schön der Traum vom bezahlbaren Häuschen im Grünen auch klingt, das Wohnen in den Außenbereichen von Großstädten hat noch einige Defizite.

Zum einen ist die Verkehrsanbindung in den peripheren Lagen meist nicht ausreichend ausgebaut. Aufgrund mangelnder Mobilitätsangebote sind die Einwohner der ländlichen Gebiete oft auf einen Pkw angewiesen oder müssen lange Wege mit öffentlichen Nahverkehrsmitteln in Kauf nehmen. Schwache Nahversorgung und schlechte Gesundheitsinfrastruktur sind weitere Nachteile, die die Speckgürtel deutscher Metropolen noch stark kennzeichnen. Hinzu kommen die fehlenden sozialen und kulturellen Angebote. Ein weiterer Minuspunkt, auf den vor allem junge Menschen achten, ist die unzureichende technische Infrastruktur. Denn es ist kein Geheimnis, dass schnelle und stabile Internetverbindung, hohe Bandbreite und gute Konnektivität im Umland deutscher Großstädte immer noch eine Fehlanzeige sind.

Wohnen im Speckgürtel: Vom Trend zum Mainstream

Nichtsdestotrotz steigt die Nachfrage nach Immobilien am Stadtrand immer weiter. Für Projektentwickler, Bauherren und Investoren bietet dieser Trend eine gute Chance, neue Investitionsprojekte und Geschäftsmodelle umzusetzen. Das Zielbild ist klar: gemischte Quartiere in Randlagen von Städten, die die Vorteile einer urbanen Umgebung mit der Naturnähe, günstigen Preisen und hoher Lebensqualität verbinden. In diesen Quartieren können neben Nahversorgung, Gesundheit, moderner technischer Infrastruktur, nachhaltiger Energieversorgung auch weitere Services durch externe Betreiber oder das Quartiersmanagement angeboten werden. Dazu zählen zum Beispiel Co-Working Flächen, Veranstaltungsbereiche, Gästewohnungen und weitere vielseitige Dienstleistungen. Sie sorgen dafür, dass auch in Quartieren außerhalb urbaner Zentren ein Identitäts- und Nachbarschaftsgefühl entsteht, ähnlich wie in einem lebendigen Großstadt-Kiez.

Ein Projekt, das viele dieser Punkte verbindet, ist das derzeit im Berliner Bezirk Spandau entstehende Carossa Quartier. Neben 1.800 Wohneinheiten sind dort nutzerspezifische Wohnformen geplant. Ein zentraler Nachbarschaftsbereich mit vielfältigen Wohnformen stärkt das Gemeinschaftsgefühl und bietet Abwechslung. Dort können die Bewohner mithilfe einer quartierseigenen App Räumlichkeiten für bestimmte Zwecke mieten und abrechnen. Dadurch brauchen sie unter Umständen kein zusätzliches Arbeits- oder Gästezimmer in den Wohnungen oder sparen den Weg ins Büro.

Ein weiteres Paradebeispiel – das Projekt Buckower Felder - wird ebenfalls vor den Toren Berlins realisiert. Das geplante Stadtquartier vereint die Entstehung von benötigtem sozialen Wohnraum im Speckgürtel der Hauptstadt mit nachhaltiger Stadtentwicklung. So werden nicht nur die Hälfte der 900 entstehenden Wohnungen mit sozialer Bindung vermietet. Das Quartier wird in Teilen energieeffizient und ressourcenschonend errichtet und bietet nicht zuletzt durch eine intensive Begrünung eine hohe Lebensqualität. Erst im Juli wurde die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH für ihr innovatives Quartiersprojekt mit dem Berliner Klimaschutzpreis 2021 ausgezeichnet.

Wichtig ist, dass solche Quartiere zielgruppenorientiert geplant und die Zusatzbausteine entsprechend konzipiert werden. Das Erfolgsgeheimnis liegt im richtigen Mix, was aber nicht heißt „von allem ein bisschen“ oder „von allem 110 %“. Vielmehr kommt es auf ganzheitliche und integrale Konzepte an, die vom Nutzerbedarf bis hin zur passenden technischen Lösung die relevanten Faktoren berücksichtigen.

Über den Autor:

Simon Dietzfelbinger ist Partner und Head of Residential Properties bei Drees & Sommer. Er studierte an der Universität Leipzig Wirtschaftsingenieurwesen mit Fachrichtung Bauwesen und ist seit 2009 für das Unternehmen tätig. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Wohnungsbau und Quartiersentwicklung sowie im Management und Steuerung von Großprojekten. Darüber hinaus treibt er Themen wie Digitalisierung und innovative Geschäftsmodelle in der Wohnungswirtschaft voran. Als erfahrener Projektmanager und Experte verfügt Simon Dietzfelbinger über umfangreiche Kenntnisse aus den unterschiedlichen Projektphasen – von der Projektidee bis zur Fertigstellung. Zu seinen Projekten zählen das Fünf Morgen Dahlem Urban Village in Berlin sowie das Carossa Quartier und das Quartier Heidestraße ebenfalls in Berlin.