Top-6-Büromärkte: Unsicherheit und Kostendruck bremsen Nutzer

• Flächenumsatz: Im 1. Halbjahr 2026 belief sich der Flächenumsatz auf 1,2 Mio. m², was einem Rückgang von etwa 6 % gegenüber dem Vorjahr entsprach.
• Mietentwicklung: Die Spitzenmieten stiegen gegenüber dem Vorquartal um 1,6 %.
• Leerstand: Die Leerstandsrate nahm um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal zu und erreichte im Durchschnitt der Top-6-Städte 8,9 %.
• Ausblick: Der Flächenumsatz dürfte 2026 auf Vorjahresniveau liegen. Sowohl bei den Spitzenmieten als auch bei der Leerstandsrate ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen.

Stabiles erstes Halbjahr bei verhaltener Marktaktivität
Im ersten Halbjahr 2026 erreichte der Flächenumsatz an den Top‑6‑Büromärkten* 1,2 Mio. m². Damit lag das Ergebnis 6 % unter dem Vorjahreswert und 12 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Jan-Niklas Rotberg, Managing Director und Head of Office Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Das erste Halbjahr zeigt an den Top‑6‑Büromärkten insgesamt ein stabiles Bild bei weiterhin verhaltener Marktaktivität. Zwischen den Städten gibt es deutliche Unterschiede: Berlin hatte ein starkes erstes Halbjahr und zeigt weiterhin eine hohe Marktdynamik, München entwickelt sich stabil. Beide Märkte profitieren von Anmietungen aus dem KI- und Technologiesegment sowie ihrer Anziehungskraft für internationale Nutzer. Köln und Düsseldorf dagegen verzeichneten ein schwächeres erstes Halbjahr – hier fehlen vergleichbare Wachstumsimpulse.”

Unsicherheit und Kostendruck bremsen Nachfrage
Über alle Standorte hinweg dominieren wirtschaftliche Unsicherheit und Kostendruck als zentrale Treiber der Zurückhaltung. „Die Unsicherheit bei den Nutzern speist sich vor allem aus der geopolitischen Lage und der konjunkturellen Schwäche und bremst die Vermietungsaktivität spürbar aus. Hinzu kommt das Thema KI: Die Frage nach dem KI-bedingten künftigen Personalbedarf löst bei einigen Unternehmen Unsicherheiten bezüglich des Flächenbedarfs aus. Zudem wirken hybride Arbeitsmodelle weiterhin nachfragereduzierend, setzen zugleich aber Umzugsimpulse in Richtung höherer Qualität frei. Gefragt sind moderne, hochwertige Flächen – im Neubau ebenso wie im modernisierten Bestand”, erläutert Antonia Wecke, Associate Research bei Savills.

Zwischen Qualitätsfokus und Kostendruck
Trotz Qualitätsfokus agieren Nutzer ausgesprochen preissensibel. „Wir sehen häufig eine Diskrepanz zwischen Qualitätsanspruch und Budgetvorstellung. Das hemmt Umzüge und Neuabschlüsse, verlängert Entscheidungsprozesse und führt zu intensiveren Verhandlungen. Auch bei Top-Produkten wird mitunter lange verhandelt. Gleichzeitig zeigen einzelne Spitzenabschlüsse, dass Nutzer für die richtige Fläche weiterhin außergewöhnlich hohe Mieten zahlen. Treiber für solche Flächenentscheidungen ist vor allem der Wettbewerb um Top-Arbeitskräfte. In der Folge steigen die Spitzenmieten weiter – während gleichzeitig die Leerstände zunehmen”, so Rotberg. Die durchschnittliche Spitzenmiete der Top 6 Städte legte gegenüber dem Vorquartal um 1,6 % zu. Parallel dazu erhöhte sich die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top 6 Städte um 20 Basispunkte auf 8,9 %. „Der Leerstandsanstieg ist qualitäts- und lageabhängig und konzentriert sich vor allem auf ältere Flächen und schwächere Lagen. In diesen Objekten ist der Preisdruck besonders hoch. Vermieter zeigen sich verhandlungsbereit, gewähren häufiger Incentives, bieten flexiblere Vertragslaufzeiten an und machen häufiger auch Zugeständnisse bei der Miethöhe”, ergänzt Rotberg.

Ausblick: Nachfrage bleibt verhalten und selektiv
„Für die zweite Jahreshälfte zeichnet sich kein grundlegender Stimmungsumschwung ab. Die wirtschaftliche Unsicherheit dürfte bei den Nutzern weiterhin Vorsicht auslösen und der Kostendruck bleibt ein zentraler Faktor bei Flächenentscheidungen. Eine breite Belebung des Marktes ist daher nicht zu erwarten. Stattdessen dürften sich die Unterschiede weiter verfestigen: Hochwertige, moderne Flächen bleiben gefragt, während sich die Vermarktung im älteren Bestand und in schwächeren Standorten zunehmend schwieriger gestaltet”, fasst Rotberg zusammen.

* Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Ergänzende Grafiken und Daten zu dieser Pressemeldung finden Sie in unserem Online-Dashboard zu den Top-6-Büromärkten.