Lösung von den Rändern? Warum sich die Immobilienwirtschaft stärker politisch engagieren muss
Die Septemberwahlen haben die politischen Gewichte verschoben. In Sachsen-Anhalt wurde die AfD mit 43,8 Prozent stärkste Kraft, in Berlin die Linke mit 25,7 Prozent der Zweitstimmen. Unter diesen Bedingungen müssen politische Entscheidungen über die Wohnungsfrage weiterhin möglich bleiben. Die Immobilienwirtschaft braucht Entscheidungen über Bauland, Genehmigungen und Investitionen. Auf einfachere Mehrheiten kann sie nicht warten.
Die Beschäftigung mit den bau- und immobilienpolitischen Zielen der politischen Ränder ist deshalb erforderlich. Populistischen Parteien wird nachgesagt, mit einfachen Antworten auf komplizierte Probleme zu faszinieren. An ihren Programmen lässt sich prüfen, ob sie auch beim Bauen und Wohnen solche Lösungen versprechen, welche Kosten und Zielkonflikte dabei ausgeblendet werden und welche Vorschläge einer fachlichen Prüfung standhalten.
Ein großer Teil der wohnungspolitischen Entscheidungen fällt in Ländern und Kommunen. Sinnvolle Reformen verdienen Unterstützung, auch wenn unterschiedliche Parteien ähnliche Forderungen erheben. Dafür lohnt ein Blick in die Programme der Berliner Linken und der AfD in Sachsen-Anhalt. Der Vergleich der Instrumente bedeutet nicht, beide Parteien gleichzusetzen oder ihre Politik gutzuheißen. Sachpolitische Vorschläge verdienen eine Prüfung. Menschenwürde, gleiche Rechte und demokratische Institutionen bilden dabei den verbindlichen Maßstab. Auch das berechtigte Interesse an bezahlbarem Wohnraum, niedrigeren Baukosten und schnelleren Genehmigungen rechtfertigt keine Abstriche an diesen Grundsätzen.
Berlin zwischen Vergesellschaftung und Baukosten
In Berlin überlagert die Vergesellschaftungsdebatte fast alles. Die Linke will große private Wohnungsbestände in öffentliches Eigentum überführen. Die Branche hat gute Gründe, sich dagegen zu wehren. Der Eigentümerwechsel schafft keine zusätzliche Wohnung. Entschädigung, Finanzierung und Modernisierung müssen bezahlt werden. Niedrigere Mieten hängen davon ab, wie diese Rechnung aufgeht. Zugleich gefährdet die Aussicht auf staatlichen Zugriff schon jetzt das Vertrauen derjenigen, deren Kapital für Neubau und Sanierung gebraucht wird.
Damit ist das Berliner Programm allerdings noch nicht ausgelesen. Die Linke will jährlich 7.500 kommunale Wohnungen errichten lassen. Ihr ergänzendes Konzept „Berlin bezahlbar bauen“ enthält Vorschläge, die jeder größere Bauherr ernst nehmen sollte. Eine gemeinsame Planungsgesellschaft der landeseigenen Wohnungsunternehmen soll Projekte vorbereiten und Aufträge bündeln. Langfristige Rahmenverträge für serielle Baulösungen sollen die Herstellung verbilligen. Ein Baukostenmonitoring soll die Kostentreiber sichtbar machen.
Die wirtschaftliche Logik dahinter ist vertraut. Wiederholbare Planung spart Arbeit, verlässliche Bestellungen ermöglichen Investitionen in Vorfertigung, größere Stückzahlen können Einkaufsvorteile bringen. Das funktioniert auch bei privaten Bauherren. Die Branche sollte die Linke beim Wort nehmen und darauf drängen, solche Einsparungen durch geeignete Grundstücke und einheitliche Anforderungen tatsächlich zu ermöglichen.
Der Streit beginnt bei der Finanzierung. Direkte öffentliche Zuschüsse können niedrigere Mieten ermöglichen. Die Baukosten sinken dadurch nicht, ein Teil wird lediglich vom Mieter auf den Steuerzahler verlagert. Ein seriöser Vergleich muss deshalb die gesamten Kosten und den Anteil der öffentlichen Finanzierung offenlegen. Auch eine neue Planungsgesellschaft muss erst beweisen, dass sie günstiger und schneller arbeitet und nicht am Arbeitstakt der Genehmigungsbehörden scheitert. Die Forderung nach effizienterer Beschaffung lässt sich dennoch unterstützen, während man die Vergesellschaftung entschieden ablehnt.
Sachsen-Anhalt zwischen Entlastung und neuen Vorschriften
Die AfD setzt in Sachsen-Anhalt stärker auf Eigentumsbildung. Sie will die Grunderwerbsteuer von fünf auf zweieinhalb Prozent senken. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das 7.500 Euro weniger Erwerbsnebenkosten. Diese Entlastung verringert den Kapitalbedarf beim Kauf, ohne dass dafür ein zusätzliches Förderverfahren nötig wäre. Allerdings fehlen die Einnahmen anschließend im Landeshaushalt. Eine Gegenfinanzierung gehört zum Vorschlag.
Für die Immobilienwirtschaft ist ein anderer Programmpunkt ebenso interessant. Unter der Überschrift „Altbaubestand retten“ beschreibt die Partei, wie steigende Sanierungskosten bei niedrigen Mieten Investitionen unrentabel machen. Sie verspricht Kredite zu Sonderkonditionen und den Abbau von Bauvorschriften. Für Eigentümer in schwächeren Märkten trifft das ein reales Problem. Eine Sanierung rechnet sich erst, wenn Kosten, Finanzierung und erzielbare Mieten zusammenpassen. Staatliche Anforderungen müssen diese Rechnung berücksichtigen.
Wie wenig sich aus solchen Einzelpunkten ein konsistentes Programm ableiten lässt, zeigt der unmittelbar folgende Abschnitt. Für öffentliche Bauvorhaben will die AfD eine gestalterische Vorgabe in die Landesbauordnung aufnehmen. Dabei beruft sie sich ausdrücklich auf eine entsprechende Executive Order von Donald Trump für US Bundesbauten. Gebäude sollen eine anerkannte Bautradition aufgreifen. Auf das Versprechen, Vorschriften abzubauen, folgt der Wunsch, Architektur politisch vorzuschreiben. Auch diesen Widerspruch sollte die Branche deutlich benennen.
Die Branche muss eigene Positionen vertreten
Einzelne Vorschläge lassen sich sachlich würdigen, ohne die politischen Vorstellungen ihrer Urheber zu teilen. Für die Immobilienwirtschaft kommt es darauf an, eigene Positionen zu vertreten und jede Partei an ihren konkreten Vorschlägen und Entscheidungen zu messen. Dazu gehört, brauchbare Ansätze anzuerkennen, Widersprüche offenzulegen und unrealistische Versprechen zurückzuweisen. Maßstab sind die Folgen für Wohnungsangebot, Baukosten und Investitionen sowie die Vereinbarkeit mit rechtsstaatlichen Grundsätzen.
Auch unsere Branche muss konkreter werden. Der allgemeine Ruf nach Bürokratieabbau ist verbraucht. Wir sollten an realen Projekten zeigen, welche Vorschrift wie viel kostet, welche doppelte Prüfung Monate beansprucht und welche Änderung ein Vorhaben wieder finanzierbar macht. Das verlangt mehr politisches Engagement von jedem, der mit Bürgermeistern, Abgeordneten und Verwaltungen arbeitet. Die Verbände können diese Gespräche unterstützen, aber alltäglich vor Ort nicht ersetzen.
Auf der Expo Real lässt sich damit anfangen. An den etwa 60 Ständen der Länder, Städte und Regionen treffen Projektideen auf politisch Verantwortliche. Zu jedem ausgestellten Vorhaben gehört auch ein Gespräch darüber, welche Entscheidung noch fehlt, wer sie treffen muss und bis wann. Ein vereinbarter nächster Schritt bringt mehr als das gemeinsame Lamento über Bürokratie. Unsere Branche hat die Projekte und kennt die Hindernisse. Sie sollte die Messe nutzen, um beides auf den Tisch zu bringen.