Die Frage am EXPO-Stand lautet jetzt: Was macht das mit meinem Cashflow?

Wer in den vergangenen Jahren auf der EXPO Real nach Innovation gesucht hat, fand sie meist an den PropTech-Ständen (sofern diese überhaupt zur Messe zugelassen wurden). Dort ging es um Dashboards, Sensoren und Apps und die Gespräche drehten sich um Funktionen. Für die eigentliche Investitionsentscheidung blieb das oft eine Randnotiz. Wir erwarten, dass sich das in diesem Jahr spürbar verschiebt.

Der Grund liegt weniger in der Technologie als im alten Renditemodell. Drei Jahrzehnte lang reichten gesicherte Mieterträge und billiges Kapital, um mit europäischen Immobilien eine ordentliche Rendite zu erzielen. Dieses Modell gibt es noch. Es trägt die Rendite nur nicht mehr allein.

Man stelle sich einen Bestandshalter mit einigen tausend Wohnungen aus den Sechzigerjahren vor. Er muss sanieren, sonst verliert der Bestand an Wert. Gleichzeitig fehlen die Fachkräfte, die Produktivität am Bau stagniert seit zwei Jahrzehnten und die Kosten liegen rund 40 Prozent über dem Niveau vor der Pandemie. Ob sich die Sanierung rechnet, hängt davon ab, wie viel Arbeit sich ohne zusätzliches Personal erledigen lässt und ob jemand Zeit, Preis und Qualität verbindlich zusagt. Das ist keine Frage für die Innovationsabteilung mehr. Das ist eine Frage für den CFO.

Auch die Finanzierungsseite denkt so. Eine Bank finanziert nicht die Technologie, sondern das, was die Technologie mit Risiko und Cashflow macht. Ein schönes Beispiel sind Solaranlagen auf Logistikdächern. Sie scheiterten jahrelang an einer simplen Sorge: Wer zahlt, wenn unter der Anlage Wasser ins Dach läuft? Erst als sich dieses Risiko versichern ließ, entstand daraus eine eigene Assetklasse.

Für die Gespräche in München heißt das: Die überzeugenden Lösungen sind die, die eine klare Antwort darauf haben, was sie mit Nettomietertrag, Instandhaltungskosten oder Finanzierungskonditionen machen. Technologie wird damit vom Zusatz zur Voraussetzung für eine wettbewerbsfähige Rendite.

Das verlangt eine neue Form der Zusammenarbeit. Immobilienkapital und Venture Capital müssen enger kooperieren, ohne ihre Mandate zu vermischen. Der Asset-Owner muss nicht zum Tech-Investor werden. Er muss aber früher verstehen, welche Lösungen seinen Bestand verändern.

Genau diese Verschiebung beschreibt PT1 im Buch „Upgrading Europe“, das Ende 2026 erscheint. Es stützt sich auf die Analyse von mehr als 8.000 Technologieunternehmen und über fünfzig Gespräche mit Bestandshaltern, Banken, Versicherern und Politik. Die EXPO Real ist ein guter Ort, um zu sehen, wie weit diese Erkenntnis schon in der Branche angekommen ist. Mehr dazu an Stand B2.411. PT1 ist Mitaussteller des ZIA.