Wohninvestmentmarkt geprägt von Einzeldeals und Core-Transaktionen

Ein selektives Investorenverhalten und kleinere Dealgrößen prägen den deutschen Wohninvestmentmarkt im ersten Quartal 2026. Das Transaktionsvolumen* liegt mit 1,65 Milliarden Euro deutlich unter dem Vorjahreswert (2,35 Milliarden Euro). Allerdings bleibt die Marktaktivität mit 57 registrierten Transaktionen (Q1/2025: 54) und rund 11.000 gehandelten Wohneinheiten (Q1/2025: 17.000) auf einem soliden Niveau. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen handelt es sich um das stärkste erste Quartal seit dem Zinsschock im Jahr 2022.

Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist vor allem auf strukturelle Verschiebungen zurückzuführen. Die fünf größten Transaktionen des Quartals repräsentierten lediglich 38 Prozent des Gesamtvolumens (620 Millionen Euro), während ihr Anteil im Vorjahresquartal noch bei 52 Prozent lag (1,21 Milliarden Euro). Die durchschnittliche Transaktionsgröße sank im ersten Quartal auf 29 Millionen Euro (Vorjahr: 44 Millionen Euro). Damit setzt sich der Trend aus den Vorjahren fort: Im Jahr 2024 wurde im Jahresmittel noch eine Dealgröße von 41 Millionen Euro pro Transaktion beobachtet, 2025 sank diese auf 35 Millionen Euro. Auffällig ist der Rückgang überregionaler Portfoliotransaktionen von 54 Prozent im Vorjahresquartal auf nur noch 18 Prozent.

„Die höhere Anzahl an Transaktionen zeigt, dass der Markt aktiv bleibt. Zugleich trüben aber die geopolitischen Unsicherheiten das Investitionsklima etwas ein”, kommentiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany.

Auf Core-Transaktionen entfielen 46 Prozent des Gesamtvolumens, verglichen mit 54 Prozent im Vorjahresquartal. Die Risikoklasse Core-plus kommt auf einen Anteil von 33 Prozent, während Value-add-Transaktionen mit rund 20 Prozent den höchsten Wert seit mehreren Quartalen aufweisen. „Dies könnte auf eine zunehmende Risikobereitschaft einzelner Investoren oder auf eine verbesserte Preisfindung im Value-Add-Segment hindeuten“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Metropolen sind weiterhin unterrepräsentiert

Nach wie vor sind die Märkte in den sieben Metropolen eher unterrepräsentiert. Ihr Anteil am Gesamtvolumen lag im ersten Quartal 2026 bei 41 Prozent, verglichen mit 38 Prozent im Gesamtjahr 2025. Damit liegt der Umsatzanteil in den Metropolen nach wie vor deutlich unterhalb des Fünfjahresschnitts (57 Prozent).

Innerhalb der Metropolen entfällt auf Hamburg mit 27 Prozent der größte Teil des Kuchens – ein signifikanter Anstieg im Vergleich zu zwei Prozent im Vorjahresquartal. Ursächlich hierfür ist unter anderem eine der größeren Transaktionen des Quartals, bei der die Saga von Quantum auf dem Holsten-Areal Grundstücke und schlüsselfertige Objekte mit einem Umfang von rund 700 geförderten Wohnungen erwarb. Berlin folgt mit einem Anteil von 15 Prozent (250 Millionen Euro) auf Rang zwei.

Forward-Transaktionen bleiben bedeutend – kommunale Käufer weiterhin aktiv

Forward-Transaktionen behielten ihre Bedeutung bei und machten etwa 37 Prozent des Transaktionsvolumens aus (610 Millionen Euro bei 13 Transaktionen). Die durchschnittliche Größe von Forward-Deals lag bei etwa 47 Millionen Euro und damit deutlich über dem Gesamtmarktdurchschnitt. Auf der Käuferseite waren kommunale und landeseigene Wohnungsgesellschaften wie etwa die Saga, die Wohnungsgesellschaften von Stadt und Land Berlin, Gesobau oder Degewo die prägende Käufergruppe. Etwa 54 Prozent der Forward-Transaktionen wiesen einen geförderten Wohnungsanteil auf, innerhalb dieser Gruppe liegt der Anteil an geförderten Wohneinheiten im Mittel bei rund 84 Prozent.

Die Spitzenrenditen in den sieben größten Städten verharrten im ersten Quartal 2026 bei durchschnittlich 3,51 Prozent. Aufgrund langwieriger Transaktionsprozesse zeigten sich Veränderungen am Kapitalmarkt erst mit zeitlicher Verzögerung. Das Renditedelta zwischen Objekten guter und mittlerer Qualität blieb mit 50 Basispunkten auf Vorjahresniveau.

Abnehmende Erschwinglichkeit bremst Mietpreisentwicklung

Der deutsche Mietwohnungsmarkt bleibt derweil von erheblichen Spannungen geprägt. Verantwortlich dafür sind die teilweise stark gestiegenen Neuvertragsmieten in den vergangenen Jahren – sowohl im Neubau als auch im Bestand. Trotz hoher Nominallohnsteigerungen nimmt der Anteil des Einkommens, der für Wohnkosten aufgewendet werden muss, stetig zu. „Erschwinglichkeit entwickelt sich zunehmend zum limitierenden Faktor für die Mietpreisentwicklung”, sagt Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research JLL Germany. „Besonders spürbar ist die Knappheit bei bezahlbarem und sozialem Wohnraum.”

Im Wohnungsneubau hatte sich zwar eine leichte Erholung angedeutet, doch die Folgen des Iran-Kriegs mit voraussichtlich steigenden Baukosten und Zinsen sowie erschwerter Zinssicherung bremsen diesen Trend. „Insbesondere die Zinssicherung bei Projektentwicklungen ist durch geopolitische Ereignisse wie den Irankrieg teurer und komplexer geworden, was die Realisierung dringend benötigter Bauprojekte zusätzlich hemmt“, erläutert Gröbel.

Iran-Krieg und Energiepreise belasten Kapitalmarktumfeld

Das Kapitalmarktumfeld im ersten Quartal 2026 wurde durch den Iran-Krieg und stark gestiegene Energiepreise geprägt. Die Inflation in der Eurozone sprang im März auf 2,5 Prozent, in Deutschland sogar auf 2,7 Prozent – hauptverantwortlich war der abrupte Anstieg der Energiekosten um 4,9 Prozent im Jahresvergleich. Der Zinsmarkt reagierte deutlich: Der Fünfjahresswap kletterte um 65 Basispunkte auf 2,99 Prozent, die Hypothekenzinsen mit zehnjähriger Laufzeit stiegen um 38 Basispunkte auf über vier Prozent.

„Die geopolitischen Entwicklungen haben die Finanzierungsbedingungen spürbar verschlechtert. Der überproportionale Anstieg am langen Ende der Zinskurve deutet auf eine wachsende Unsicherheit hin”, erläutert Scheunemann.

Die Fragmentierung des Marktes und die Konzentration auf Core- und Core-Plus-Produkte dürften kurzfristig anhalten. Eine Belebung des Wohninvestmentmarkts ist abhängig von einer verbesserten Preisfindung, insbesondere im Value-add-Segment, sowie von stabileren Finanzierungsbedingungen.