Hamburger Bürovermietungsmarkt startet verhalten ins neue Jahr, Investmentmarkt legt durch Wohninvestments zu 

• Büroflächenumsatz betrug im ersten Quartal 79.300 m², Rückgang um 35 Prozent gegenüber Vorjahresquartal
• Spitzenmiete stabil bei 41,00 Euro pro m²
• Gewerbliches Investitionsvolumen verzeichnete einen Rückgang um 39 Prozent auf 286 Millionen Euro
• Spitzenrendite für Büroobjekte mit 4,7 Prozent stabil

Im ersten Quartal 2026 wurde auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt ein Flächenumsatz von 79.300 Quadratmetern erzielt. Dies entspricht einem Rückgang um 35 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei den größten Nachfragern zeigte sich eine breite Branchenstreuung. Zu diesen zählten unter anderem die Branchen Transport und Verkehr (21 Prozent), IT (20 Prozent), Industrie und Bau (neun Prozent) sowie die Immobilienwirtschaft (acht Prozent). Auch der Immobilieninvestmentmarkt zeigte sich zum Jahresauftakt verhalten. Das Transaktionsvolumen legte insgesamt um 17 Prozent auf 581 Millionen Euro zu. Während das Volumen bei Gewerbeimmobilien um 39 Prozent auf 286 Millionen Euro zurückging, verzeichnete der Wohnimmobilieninvestmentmarkt eine deutliche Belebung und erreichte ein Volumen von 295 Millionen Euro. Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund eines äußerst niedrigen Vorjahreswertes zu sehen. Der Rückgang im Gewerbeimmobilienmarkt resultierte unter anderem aus dem Ausbleiben einer großvolumigen Gesundheitsimmobilien-Portfoliotransaktion, die im ersten Quartal 2025 das Marktgeschehen geprägt hatte. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

„Die Vermietungsaktivitäten in Hamburg waren im ersten Quartal von einer selektiven Nachfrage und zurückhaltenden Expansionsentscheidungen geprägt“, sagt Julian Zadeh, Head of Office Leasing bei CBRE in Hamburg. „Wie auch in den Vorjahren zeigte sich eine starke Konzentration auf die innerstädtischen Bereiche mit guter Anbindung und hochwertigen Flächen. Der Umsatzrückgang ist daher vor allem Ausdruck der selektiven Nachfrage und des starken Qualitätsfokus und weniger ein Zeichen struktureller Schwäche.“

Die durchschnittliche Dealgröße betrug 1.072 m², was jedoch durch einzelne großvolumige Abschlüsse beeinflusst wurde. Der größte Abschluss war der Baustart der MSC Germany S.A. für die neue Deutschlandzentrale in der HafenCity mit einer Fläche von rund 13.000 m². Der größte Vermietungsabschluss wurde von einem IT-Unternehmen aus dem Gaming-Bereich getätigt, das im Rahmen einer Vorvermietung in einem Neubauprojekt rund 8.200 m² Bürofläche in der City-Süd angemietet und damit einen neuen Spitzenmietwert etabliert hat. „Dieser große Abschluss im Teilmarkt City-Süd sendet positive Signale und unterstreicht die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen“, so Zadeh. 23 Prozent des Gesamtumsatzanteils entfielen auf den Teilmarkt City, gefolgt von der City-Süd mit 19 Prozent und der HafenCity, die ebenfalls einen Anteil von 19 Prozent verzeichnete. Es folgten Hamburg-West (13 Prozent) und St. Pauli/Altona (sieben Prozent).

Die Spitzenmiete blieb stabil bei 41,00 Euro pro m² und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg hingegen um neun Prozent auf 22,80 Euro. Zugleich legte die Leerstandrate zwar zu, jedoch innerhalb von zwölf Monaten lediglich um 0,2 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent. „Trotz dieser leichten Erhöhung hat Hamburg im Vergleich zu den Büromärkten der anderen Top-5-Standorte eine sehr geringe Leerstandsrate“, sagt Zadeh.

In den kommenden drei Jahren werden durch Projektentwicklungen rund 370.000 m² neue Büroflächen dem Hamburger Büromarkt hinzugefügt. Davon sind allerdings bereits rund zwei Drittel vorvermietet. Im Jahr 2026 stehen aufgrund der hohen Vormietungsquote nur noch rund 38.900 m² spekulative Büroflächen zur Verfügung. „Auch bei der Vorvermietung zeigt sich ein starker Qualitätsfokus“, so Zadeh.

Investmentmarkt

„Das erste Quartal 2026 startete mit deutlich mehr Aktivität und es zeigte sich relativ früh eine Investorenpräferenz für die Assetklasse Wohnen, in der ein deutlicher Anstieg zu beobachten war. Mit Ausbruch des Iran-Krieges zeigte sich jedoch auch im Hamburger Transaktionsmarkt Zurückhaltung“, sagt Marc Rohrer, Head of Investment bei CBRE in Hamburg.

Die meisten Transaktionen wurden im mittleren Größensegment zwischen 20 und 50 Millionen Euro verzeichnet. Dieses machte 40 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Gleichzeitig gab es zahlreiche kleinere Transaktionen, die von privaten und semi-institutionellen Investoren geprägt waren.

Aufgrund des Ausbleibens größerer Transaktionen durch die öffentliche Hand (im Vergleich zum ersten Quartal 2025) stieg der Anteil ausländischer Investoren wieder deutlich um 77 Prozentpunkte auf 22 Prozent.

„Zwar ging die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Vorjahresvergleich um 0,2 Prozentpunkte zurück, sie blieb aber zuletzt stabil bei 4,7 Prozent“, sagt Matthias Mohr, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Die Ausdifferenzierung des Bürovermietungsmarkts nach Lage und Qualität wird sich auch in diesem Jahr fortsetzen. Großvolumige Abschlüsse sind jedoch weiterhin von der makroökonomischen Lage abhängig“, sagt Zadeh.

„Es sind zahlreiche Objekte in der Pipeline, wobei sich ein starker Fokus auf die Hamburger Innenstadtlagen zu beobachten ist. Qualitativ hochwertige Assets stehen weiterhin im Fokus von Investoren, insbesondere aus dem privaten Segment. Auf Grund der gesunden Fundamentaldaten sehen wir auch eine breite Nachfragebasis im Bereich gewerbliches Wohnen und damit auch für entsprechend adäquat gepreiste Assets mit Konvertierungspotential“, sagt Rohrer.