PropTech’s Coming Home
Der Traum vom schnellen Geld mit SaaS pur und Asset Light in der Immobilienbranche ist geplatzt
Ein Paukenschlag Ende Juli. Travis Kalanick wurde mit einem Unternehmen berühmt, das Fahrten vermittelte, ohne eine eigene Fahrzeugflotte zu besitzen. Ein Poster Boy des Asset-Light-Ansatzes. Jetzt hat der Uber-Gründer 1,7 Milliarden Dollar für Atoms eingesammelt. Das Unternehmen verbindet Software, Sensoren, künstliche Intelligenz und Robotik, um physische Prozesse in Bergbau, Bau, Transport und Lebensmittelproduktion zu automatisieren. Die Runde führt Andreessen Horowitz an. Beteiligt sind auch Uber und Fifth Wall, der international bekannteste VC an der Schnittstelle von Technologie und Immobilien.
Für die Immobilienwirtschaft ist das mehr als eine Nachricht aus Silicon Valley. Die Runde steht für einen Wandel, der auch PropTech erfasst. Software bleibt unverzichtbar, wird aber zunehmend zum digitalen Layer für Anlagen, Energieflüsse und operative Tätigkeiten. PropTech kommt nach Hause.
Vor gut zehn Jahren begannen wir in Europa, PropTech als eigenes Start-up- und Investitionssegment zu definieren. Plattformen, Datenanbieter, Marktplätze und Software dominierten. Das Vorbild FinTech war reizvoll. Andrew Baum beschrieb 2017 in seiner Oxford-Studie, wie Onlinezahlungen, Crowdfunding und digitale Börsen Grundlagen der ersten PropTech-Welle geschaffen hatten. Er stellte zugleich klar, dass PropTech weiter reicht, etwa zu Smart Buildings und neuen Nutzungsformen.
Viele Gründer und Investoren waren jedoch von der FinTech-Logik fasziniert. Ein skalierbares Softwareprodukt sollte einen großen Markt bedienen, wiederkehrende Lizenzerlöse erzeugen und mit wenig zusätzlichem Kapital wachsen. Die Formel hieß SaaS, hohe Bruttomarge, schneller internationaler Roll-out und am Ende ein Milliardenexit.
Einige erfolgreiche Softwareunternehmen sind entstanden. Die große Transformation durch global skalierbare Plattformen blieb aus. Der aktuelle Blackprint-Report zählt in Deutschland 1.568 aktive PropTechs. Mehr als die Hälfte beschäftigt jedoch höchstens fünf Mitarbeiter. Nur diese kleinste Größenklasse wächst. Der Markt produziert viele Lösungen, aber wenige skalierte Unternehmen.
Wir müssen anerkennen, dass der Traum vom schnellen Geld, ohne vor Ort zu sein und sich die Hände schmutzig zu machen, in unserer Branche geplatzt ist. Das gilt für das Financial Engineering der Nullzinsjahre ebenso wie für die Vorstellung einer rein digitalen Immobilienwirtschaft.
Immobilien sind physische, ortsgebundene und individuelle Güter. An Planung, Bau und Betrieb wirken viele wechselnde Unternehmen mit. Software automatisiert einzelne Aufgaben, stößt aber an Daten-, Vertrags- und Organisationsgrenzen. Erfolgreiche Lösungen setzen deshalb meist an einem konkreten Gebäude, einer Anlage oder einem Projekt an. Sie senken Ressourcenverbrauch und erhöhen die Produktivität. Der ROI ist messbar, aber schwer über Organisationsgrenzen hinweg zu skalieren. Dafür braucht es Software plus Service, Software plus Hardware oder idealerweise alle drei zusammen.
Diese Entwicklung ist bei deutschen Spezialinvestoren erkennbar. PT1 investiert neben KI-Software in Robotik, Batterien, Materialien, Drohnentechnik und Energieanlagen. Nikolas Samios spannt den Bogen von Elektrifizierung über Built World Automation bis zu InfraTech und Resilienz. Realyze Ventures richtet den Fokus stärker auf physische Wirkung. David Nadge sieht in Energy-active Real Estate mit Batteriespeichern, Energiemanagement, Erzeugung und Sanierung eine zentrale Investmentchance.
Der Blackprint-Halbjahresbericht bestätigt das Struktursignal. Rund 84 Prozent des ausgewiesenen Eigenkapitals flossen in Energieeffizienz, Neubau und Material, smarte Gebäudeeffizienz sowie Sanieren und Bauen im Bestand, wenn auch geprägt durch wenige große Tickets. Im ersten Halbjahr standen zudem 272 Millionen Euro Venture Capital rund 1,1 Milliarden Euro Debt Funding gegenüber, hauptsächlich in einem Deal, nämlich der Cloover-Finanzierung. Es zeigt sich eine neue Logik. Wo physische Anlagen und planbare Cashflows vorliegen, kann Eigenkapital die Technologie und Fremdkapital den Roll-out finanzieren.
Auch große Plattformunternehmen nähern sich der physischen Welt. Uber investiert bis zu 1,25 Milliarden Dollar in Rivian und plant mit Flottenpartnern bis zu 50.000 autonome Fahrzeuge. Netflix investiert in Produktionen und Studios und wollte Ende 2025 sogar Warner Bros. samt Studios und HBO übernehmen. Google betreibt Rechenzentren, eigene Unterseekabel und produziert spezialisierte Chips.
Die Botschaft der Atoms-Finanzierung ist eindeutig. Erfolgreiche digitale Geschäftsmodelle in der physischen Wirtschaft müssen auch wesentliche Teile der operativen Leistungserbringung kontrollieren. Darin liegt eine große Chance für die Immobilienbranche und eine noch größere Gefahr. Wer PropTech weiter ignoriert, wird nicht digitalisiert, sondern verdrängt. Das Geschäft machen dann Akteure, die Technologie nicht diskutieren, sondern einsetzen.
PropTech wird erwachsen. Der Traum vom vollständig asset-light skalierenden Milliardenunternehmen weicht einer anspruchsvolleren Realität. Technologie, Service, Hardware und Finanzierung wachsen zusammen. Die erste PropTech-Dekade war in weiten Teilen der Versuch, die Digitalisierung anderer Industrien zu kopieren. Die nächste verändert das physische Asset selbst. Software verlässt den Bildschirm und beginnt, Gebäude, Anlagen und Maschinen zu bauen und zu steuern.
Oder, wie Kalanick es ausdrückt, „bits to atoms“.