Assetklasse Wohnen setzt Markterholung aus den Vorquartalen fort

Der deutsche Wohn-Investmentmarkt ist solide in das Jahr 2026 gestartet. Insgesamt wurden in den ersten drei Monaten knapp 2,0 Mrd. € in größere Wohnungsportfolios ab 30 Wohneinheiten investiert. Im Vergleich zum starken Vorjahresquartal (‑22 %) ist zum Jahresstart jedoch ein deutlicher Volumenrückgang festzustellen. Allerdings war das Vorjahr von wenigen großen Portfoliotransaktionen geprägt, während die Transaktionsanzahl im aktuellen Quartal spürbar gestiegen ist. Nach Abschluss der Konsolidierungsphase, der ausgeprägten Nachfrage nach sicherheitsorientierten Assets in einem volatilen geopolitischen und makroökonomischen Umfeld sowie angesichts des anhaltenden Aufwärtsdrucks auf die Mietpreise ist im weiteren Jahresverlauf mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens zu rechnen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Nach den ersten drei Monaten des Jahres 2026 belief sich das Residential-Investitionsvolumen auf 2,0 Mrd. €. Die sich bereits in den vorherigen Quartalen abzeichnende Aufhellung der Investorenstimmung führte zu einem soliden Jahresstart auf dem deutschen Wohn‑Investmentmarkt. Für eine spürbare Belebung des Volumens gegenüber den Vorquartalen fehlte es bislang jedoch insbesondere an großen, bundesweiten Portfolio-Transaktionen“, erläutert Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Aufgrund der insgesamt eher kleinteiligen Struktur der verzeichneten Abschlüsse spiegelt sich die gestiegene Transaktionsfrequenz bislang nicht unmittelbar im Ergebnis wider. So wurden mit insgesamt rund 70 registrierten Transaktionen so viele Deals für das erste Quartal wie seit 2022 nicht mehr gezählt, was als positiver Indikator für die aktuelle Marktentwicklung zu werten ist. Ungeachtet konjunktureller Schwäche und geopolitischer Risiken profitiert der deutsche Wohn‑Investmentmarkt von starken Nutzermarktperspektiven und einer hohen Nachfrage auf Investorenseite. Eine gut gefüllte Deal‑Pipeline dürfte die Marktaktivität in den kommenden Monaten weiter beleben.“

Mittlere Größensegmente zwischen 10 und 50 Mio. € dominieren das Marktgeschehen

Mittelgroße Deals bestimmen derzeit das Marktgeschehen. So kommen Transaktionen in der Größenordnung zwischen 10 und 50 Mio. € zusammen auf einem Marktanteil von 48 % (Ø 10 Jahre: 28 %). Indes präsentiert sich das Segment großer Deals über 100 Mio. € mit knapp 590 Mio. € bzw. einem Marktanteil von 30 % weniger lebhaft als im Vorjahr. Angesichts des bislang vergleichsweise geringen Beitrags von Großdeals ist das Gesamtergebnis als solide zu bewerten.

Moderne Bestandsobjekte mit 22 % Marktanteil überdurchschnittlich beteiligt

Das Residential-Investitionsvolumen verteilt sich relativ gleichmäßig auf die Teilsegmente. So steuern alle Sub-Assetklassen mehr als 20 % zum Gesamtergebnis bei. Bestandsportfolios zeichnen mit 30 % zwar für den höchsten Umsatzanteil verantwortlich, sind jedoch aktuell deutlich weniger marktdominierend als im langjährigen Durchschnitt (Ø 10 Jahre: 44 %). Der hohe Marktanteil von Forward Deals, mit 26 % auf dem Niveau der vergangenen zehn Jahre, reflektiert die gute Kapitalverfügbarkeit sowie die Intention der Investoren, sich kurzfristig ESG-konforme Wohnprodukte zu sichern. Dies sowie die anhaltend hohe Nachfrage nach Neubauobjekten spiegeln sich in einem überdurchschnittlichen Marktanteil moderner Bestandsobjekte von 22 % wider (10‑Jahres‑Durchschnitt: 4 %). Mit einem Transaktionsvolumen von rund 430 Mio. € wurde in dieser Sub-Assetklasse zudem absolut betrachtet das höchste jemals in einem ersten Quartal registrierte Volumen erzielt.

Investment-/Asset Manager verbuchen mit rund 680 Mio. € ihr höchstes Volumen seit 2022

In den ersten drei Monaten verteilte sich das Investmentvolumen noch nicht so breit auf die verschiedenen Käufergruppen wie im abgelaufenen Jahr. Für den höchsten Umsatzanteil von 35 % (10‑Jahres‑Durchschnitt: 10 %) zeichneten Investment‑/Asset‑Manager verantwortlich. Mit einem registrierten Transaktionsvolumen von 680 Mio. € war diese Käufergruppe so aktiv auf der Käuferseite wie zuletzt auf dem Höhepunkt des vorherigen Marktzyklus in den Jahren 2021/2022. Den zweithöchsten Ergebnisbeitrag mit rund 380 Mio. € steuert die öffentliche Hand bei, die ebenfalls auf einen überdurchschnittlichen Anteil von 20 % (Ø 10 Jahre: 8 %) kommt, was ihr Bestreben unterstreicht, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Auffällig ist zudem, dass auf private Anleger und Family Offices, die sich aufgrund ihrer guten Eigenkapitalbasis durch eine hohe Handlungsfähigkeit auszeichnen, bereits 270 Mio. € entfallen (Ø 10 Jahre: knapp 170 Mio. €, +60 % ggü. Langzeitschnitt).

A-Städte mit 47 % Marktanteil und höchstem Volumen seit 2022

Die A-Städte steuern im ersten Quartal knapp 930 Mio. € und damit mehr als in den drei Vorjahresquartalen zum Gesamtergebnis bei. Der Marktanteil liegt mit 47 % auf Höhe des zehnjährigen Durchschnitts. Entgegen den Vorjahren ist Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 250 Mio. € aktuell nicht mehr der Investment‑Hotspot. Stattdessen verzeichneten Düsseldorf (330 Mio. €) und Hamburg (290 Mio. €) die höchsten Volumina, insbesondere getrieben durch die beiden Großtransaktionen Deiker Höfe und durch den Erwerb von mehreren Wohnentwicklungen auf dem Holsten‑Areal durch SAGA.

Perspektiven

Im bisherigen Jahresverlauf prägen vor allem mittelgroße Transaktionen das Marktgeschehen, während bislang ein geringer Ergebnisbeitrag von großvolumigen, bundesweiten Bestandsportfolios stammt. In dieses Bild fügt sich die hohe Nachfrage nach Assets in den A‑Städten sowie nach Neubauobjekten und Forward‑Deals ein. Entsprechend entfällt mit 77 % der überwiegende Anteil des Transaktionsvolumens auf das Core‑/Core‑Plus‑Segment. Die vorangegangenen Quartale haben jedoch gezeigt, dass zunehmend auch wieder Value‑add‑Deals sowie große bundesweite Portfolioverkäufe zum Abschluss kommen. Angesichts einer guten Verfügbarkeit entsprechender Investmentprodukte ist im weiteren Jahresverlauf wieder mit einer breiteren Streuung der Transaktionsaktivitäten über die verschiedenen Sub‑Asset‑ und Risikoklassen zu rechnen. Hinzu kommt, dass angelsächsische Investoren bereits im vergangenen Jahr verstärkt auf der Käuferseite aktiv waren und auch in den kommenden Monaten zunehmend Investmentopportunitäten realisieren dürften. Dies dürfte die laufende Aufschwungphase am deutschen Wohn‑Investmentmarkt in der Breite bestätigen.

Die Assetklasse Wohnen erweist sich vor dem Hintergrund der anhaltend schwachen Konjunktur sowie der bestehenden geo- und handelspolitischen Unsicherheiten einmal mehr als resilient und bestätigt ihre Rolle als Sicherheit bietender Anlagehafen. Die gerade in einem volatilen Marktumfeld als sichere Vermögenswerte gesuchten Wohnimmobilien dürften die negativen Trends überkompensieren. Nichtsdestotrotz bleibt abzuwarten, in welchem Ausmaß sich die zuletzt durch die geopolitischen Entwicklungen wieder gestiegenen Finanzierungskosten auf die Preisfindung auswirken und damit Verkaufsprozesse verlängern werden.

Unabhängig von den geopolitischen Rahmenbedingungen bleibt das solide Umfeld auf der Nutzerseite intakt. Die seit Jahren anziehende Wohnraumnachfrage trifft in Deutschland auf einen rückläufigen Wohnungsneubau und führt zu einer zunehmend angespannten Angebot‑Nachfrage‑Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt. Insbesondere in den Top‑Standorten manifestiert sich dieses Ungleichgewicht in einer ausgeprägten Mietpreisdynamik, vor allem im Neubausegment. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der Aufwärtstrend bei den Mieten anhalten wird, da das Wohnungsangebot auch künftig nicht ausreichen wird, um die hohe Nachfrage zu decken. Der bestehende Nachfrageüberhang dürfte somit sowohl kurz‑ als auch mittelfristig fortbestehen. Dies spricht insgesamt für eine nachhaltig hohe und tendenziell weiter zunehmende Investorennachfrage.

„Wir rechnen mit einer weiterhin hohen Transaktionsdynamik, die zu einer Belebung des Wohn-Investmentmarkts und einem moderaten Anstieg des Investmentvolumens im weiteren Jahresverlauf beitragen dürfte. Eine gut gefüllte Deal-Pipeline, zahlreiche Überhangtransaktionen aus 2025 sowie weitere Portfoliobereinigungen sind Indizien dafür, dass sich das Transaktionsvolumen bis zum Jahresende wieder in Richtung des zweistelligen Milliardenbereichs bewegen wird“, fasst Christoph Meszelinsky die weiteren Aussichten zusammen.