Büroimmobilien spitze in der Investmentlandschaft des ersten Quartals

Der deutsche Büroinvestmentmarkt verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 2,1 Milliarden Euro. Damit liegt das Ergebnis deutlich über dem Vorjahresquartal (plus 61 Prozent) und auch klar über dem Schlussquartal 2025 (plus 29 Prozent). Der Markt wurde weiterhin von Einzeltransaktionen getragen. Mit gut 200 Millionen Euro verzeichneten Portfoliotransaktionen jedoch bereits nach dem ersten Quartal ein höheres Transaktionsvolumen als im Gesamtjahr 2025. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Büroimmobilien waren im ersten Quartal die am stärksten nachgefragte Assetklasse. Auch wenn sich der sehr dynamische Jahresstart seit Beginn der jüngsten geopolitischen Eskalation im Nahen Osten etwas abgekühlt hat, sehen weiterhin immer mehr Investoren einen guten Einstiegszeitpunkt in den deutschen Büroimmobilienmarkt. Investoren agieren selektiv, fokussieren sich auf Qualität, verlässliche Erträge und klar kalkulierbare Risiken, öffnen sich aber punktuell auch wieder für renditeorientiertere Strategien“, sagt Marcus Lemli, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.

„Die aktuellen Konjunkturindikatoren sprechen dafür, dass die immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten auf Nutzerseite eine insgesamt stabile, jedoch zunehmend selektive Nachfrage begünstigen. Auf Investorenseite dürfte das veränderte Inflationsumfeld in Kombination mit erhöhter Unsicherheit zu einer zurückhaltenderen Marktaktivität führen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

„Bei den Spitzenrenditen sahen wir im Verlauf des ersten Quartals keine Bewegung. Die Tendenz ist aber klar: Objekte in der Peripherie und ohne klare Zukunftsstory haben es schwer – während moderne Objekte in guten Lagen auch gute Preise erzielen können”, sagt Sandro Höselbarth, Head of Valuation & Advisory Services Germany bei CBRE in Deutschland.

Frankfurt und München vor Berlin

Der Großteil des Transaktionsvolumens im Bürosegment entfiel auf die Top-7-Standorte. Die im Vorjahr noch am stärksten nachgefragte Bundeshauptstadt musste allerdings einen starken Rückgang hinnehmen und lag knapp hinter Frankfurt auf Rang drei in der Gunst der Investoren. Die Spitzenposition übernahm München mit knapp einem Drittel des Top-7-Volumens. Hamburg, wo wie auch in Köln im ersten Quartal 2025 keine Büroinvestments registriert worden waren, folgte nun an vierter Stelle, und direkt dahinter Düsseldorf.

Im Vergleich zum Jahresauftakt 2025 wurde anteilsmäßig mehr in B-Standorte und Regionalzentren investiert, wobei der größte Büroabschluss des Quartals, der Erwerb eines Neubauensembles mit Nutzungsschwerpunkt Büro in Kaarst für die Finanzverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen von Landmarken, maßgeblich zu dem Anstieg beitrug. Insgesamt erhöhte sich das in Büroobjekte in B-Standorten und Regionalzentren investierte Volumen im Jahresvergleich um 86 Prozent. Generell lagen die klassischen B-Standorte eher weiter zurück als sonst – einzelne große, aber besondere Deals unter Beteiligung von der öffentlichen Hand und Corporates mit langlaufenden Mietverträgen und somit verlässlichen Cashflows prägten das Geschehen. Deutschlandweite Portfoliotransaktionen spielten nur eine marginale Rolle. So lag auf Platz zwei Warstein durch den Verkauf des Infineon-Gebäudes mit knapp 100 Millionen Euro, gefolgt von Freiburg im Breisgau mit dem Verkauf des Büro- und Geschäftsensembles Bahnhofszeile mit rund 90 Millionen Euro. 

Value-Add legt spürbar zu

Core-Investments stellten mit rund 723 Millionen Euro nicht nur wie auch im Vorjahr erneut den größten Anteil, sondern verzeichneten einen deutlichen Zuwachs um 39 Prozent. Core-Plus-Objekte kamen auf etwa 337 Millionen Euro und verzeichneten mit einem Plus von 28 Prozent den geringsten Zuwachs unter den Risikoklassen. Value-Add-Transaktionen gewannen deutlich an Bedeutung und registrierten mit knapp 331 Millionen Euro fast dreimal so viel wie im Vorjahresquartal. Opportunistische Investments erreichten gut 200 Millionen Euro (46 Prozent mehr als im Q1 2025) und zeigen nach einem sehr schwachen Jahresendquartal 2025 wieder eine deutliche Rückkehr risikofreudigerer Strategien. Aufgrund des Großabschlusses in Kaarst prägten Eigennutzer das Quartal mit einem ungewöhnlich hohen Volumen von knapp 500 Millionen Euro, was rund einem Viertel des Büroinvestmentvolumens entspricht. 

Einzeldeal befördert öffentliche Hand auf Platz 1

Neben der öffentlichen Hand, wiederum maßgeblich durch den Kauf in Kaarst, blieben Privatinvestoren eine der aktivsten Gruppen und investierten mit rund 406 Millionen Euro etwas mehr als im Vorjahr. Immobiliengesellschaften kamen auf rund 187 Millionen Euro und erhöhten ihr Engagement spürbar gegenüber dem Vorquartal. Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilien- und Spezialfonds zeigten sich im ersten Jahresviertel hingegen zurückhaltender und blieben sowohl unter den Transaktionsvolumina des Vorjahres- als auch des Vorquartalsniveau. Inländische Investoren dominierten das Marktgeschehen weiterhin deutlich und zeichneten für knapp 1,9 Milliarden Euro verantwortlich. Internationale Käufer reduzierten dagegen ihr Engagement spürbar auf knapp 200 Millionen Euro.

Wieder mehr Großabschlüsse

Im ersten Quartal 2026 wurden fünf Großdeals über jeweils 100 Millionen Euro registriert, nach zwei im Vorjahresquartal und nur einem im vierten Quartal 2025, die sich auf knapp eine Milliarde Euro summieren. Neben der erwähnten Transaktion in Kaarst wurden in dieser Größenordnung unter anderem auch die Alte Akademie in München, die Berlin Decks (Gebäude 1 & 2) und der New Work Campus Flow in Hamburg gehandelt. Das nächstkleinere Segment zwischen 50 und 100 Millionen Euro zeigte einen besonders starken Zuwachs und machte gut ein Fünftel des Gesamtvolumens aus. Dies zeigt eindrücklich die Bereitschaft – und die Möglichkeit – der Investoren, auch wieder größere Abschlüsse zu finanzieren und durchzuführen. Im kleineren Losgrößensegment zwischen fünf und 20 Millionen Euro wurde jedoch weniger investiert als im Vorjahr. Die durchschnittliche Abschlussgröße stieg infolge dieser Verteilung in Richtung größere Abschlüsse gegenüber dem Vorjahresquartal um mehr als 40 Prozent auf aktuell 35,4 Millionen Euro. 

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2026

„Ein größeres Angebot im Jahresverlauf dürfte dem Markt neue Impulse verleihen. Denn Offene Immobilienfonds werden ihre Portfolios weiter restrukturieren, teilweise mit zunehmender Intensität. Parallel dazu ist auch von Seiten der Banken mit zusätzlichen Verkaufsaktivitäten zu rechnen – nicht zuletzt, weil deutsche Institute im europäischen Vergleich die höchste NPL-Quote bei Immobilienkrediten aufweisen“, erwartet Lemli.