Bürovermietungsmarkt Deutschland 2025

• Das Jahr 2025 war für die deutschen Bürovermietungsmärkte erneut herausfordernd. In den meisten Städten gingen die Flächenumsätze zurück. Lediglich Frankfurt und Köln konnten ein Wachstum verzeichnen – Frankfurt sogar in Form eines deutlichen Vermietungsbooms.

• Der Trend „Flight to Quality“ blieb bestimmend. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf neue, moderne und nachhaltige Premiumflächen in zentralen Lagen. Im Gegensatz dazu kämpfen ältere Bestände, besonders in peripheren Lagen, mit steigenden Leerständen und einer schwierigen Nachfrage.

• Erfreulich ist die Erweiterung der gif-Büromarkterhebung um einen neuen Standort. Ab 2025 ist Dresden als 14. Stadt und siebte B-Stadt Teil der Untersuchung.

Die Erholung der Bürovermietungsmärkte in Deutschland bleibt auch im Jahr 2025 aus: Wie die aktuelle Büromarkterhebung der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. zeigt, konnte sich die Nachfrage nach Büroflächen in den 14 analysierten Städten gegenüber dem Vorjahr nicht beleben. Die weiterhin schwachen Flächenumsätze spiegeln die konjunkturell angespannte Lage in Deutschland wider. Das gesamte Umsatzvolumen aller untersuchten A- und B-Städte lag 2025 bei 2,89 Mio. m² – ein Rückgang von 7,1 % gegenüber dem Vorjahr. Die stabile Gesamtentwicklung in den A-Städten ist ausschließlich auf die außergewöhnlich starken Ergebnisse in Frankfurt (+215.800 m² bzw. +62,5 % YoY) und Köln (+22.000 m² bzw. +10,0 % YoY) zurückzuführen. Alle anderen A-Standorte verzeichneten teils deutliche Rückgänge. Die B-Märkte waren noch stärker betroffen: In allen sieben untersuchten Städten gingen die Umsätze deutlich um 43,4 % zurück. Diese Marktdaten spiegeln die weiterhin hohe Unsicherheit hinsichtlich Neuanmietungen vieler Unternehmen wider. Gründe hierfür sind u. a.: geopolitische Krisen, die schwer kalkulierbare amerikanische Zoll- und Sicherheitspolitik, der deutliche Rückgang der chinesischen Absatzmärkte.

Der Markt zeigt ein zweigeteiltes Bild

Moderne, hochwertige und nachhaltige Flächen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt, während ältere Bestände und periphere Lagen deutlich weniger attraktiv sind. In den meisten A- und B-Städten stiegen die Spitzenmieten weiter. Besonders dort, wo moderne und nachhaltige Neubauflächen auf den Markt kamen, zeigte sich die starke Nachfrage mit steigenden Mieten. Die Spitzenmieten legten 2025 in den A-Städten um 2,7 % und in den B-Städten um 0,4 % zu. Besonders herausragend ist München, wo die Spitzenmiete mit 70,25 €/m² eine neue Höchstmarke über der Schwelle von 70 €/m² erreicht hat. Der hohe Wert erklärt sich durch die Nutzung von BGF-Angaben (Bruttogrundfläche), die in der Abstimmungsrunde auf MFG (Mietfläche) umgerechnet wurden. München bleibt damit der teuerste Standort in Deutschland.

Die Leerstandsquoten sind generell weiter angestiegen. In den A-Städten erhöhte sich die Leerstandsquote auf 8,4 % (+1,2 %-Punkte). In den B-Städten lag sie mit 5,5 % erheblich niedriger (+0,4 %-Punkte YoY). Auch 2026 dürfte ein weiteres herausforderndes Jahr für die Bürovermietungsmärkte werden. 

Zu diesem Ergebnis kommt die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. auf Basis der von ihren Mitgliedern moderierten Abstimmungsrunden mit den jeweils marktführenden Immobilienberatern. An der gif-Büromarkterhebung für das Jahr 2025, die nunmehr auf über 27 Jahre gemeinsamer und kollegialer Marktbeobachtung zurückblicken kann, haben an den dreizehn Standorten unter der neutralen Leitung der gif-ModeratorInnen rund 50 Unternehmen und Institutionen mit rund 100 VertreterInnen der Branche mitgewirkt.

Unser Dank gilt den folgenden Unternehmen (in alphabetischer Reihenfolge):

Aengevelt Immobilien, AEW, Angermann, Anteon, Aptum GmbH, Art-Invest Real Estate, Aurelis Real Estate Service, Avison Young, blackolive advisors, BNP Paribas Real Estate, bulwiengesa AG, Büro Bornschein, Büro Fahnenstich, Capitell Grundbesitz, CBRE, Colliers, Comforta GmbH, Cushman & Wakefield, DekaBank, Delta Domizil, DENGLER ImmobilienConsulting, DIC Onsite, DIRINGER & SCHEIDEL Wohn- und Gewerbebau, Dr. Lübke & Kelber, E & G Real Estate, Engel & Völkers Commercial, FIH Fürst Immobilien, Greif & Contzen, Grossmann & Berger, hanova, Henschel Immobilien, imovo, JLL, Knight Frank, Metropolregion Rhein-Neckar, NAI apollo, Oliver und Holger Domscheit GbR, R.D. Limbach Immobilien KG, RENUM Immobilienvertrieb, RheinReal, RICH Immobilien, Savills, Sparkasse Hannover Gewerbeimmobilienvermittlung, Sparkassen Immobilien Heidelberg, Stadt Heidelberg, Stadt Mannheim, Strategpro Real Estate GmbH, VeInEn Immobilien, Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Ludwigshafen a. Rh., Wirtschaftsförderung Stadt Bonn, Wirtschaftsförderung Stadt Düsseldorf, Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Region Hannover.