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08.08.2019 MärkteBüroRhein-Neckar

Büromarkt Rhein-Neckar erwartet starkes zweites Halbjahr

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Bildunterschrift: (c) JLL
MANNHEIM, 8. August 2019 – Mit rund 65.000 m² ist für den Bürovermietungsmarkt Rhein-Neckar (Mannheim, Heidelberg und Ludwigshafen) in summa ein Bürovermietungsvolumen auf Vorjahresniveau zu registrieren, der Fünf-Jahresschnitt der ersten Halbjahre 2014 – 2018 ist damit um 18 Prozent getoppt. „Wir halten an unserer Einschätzung fest, dass einem guten Bürovermietungsjahr 2018 ein weiteres gutes folgen wird. Für das zweite Halbjahr 2019 gehen wir von steigenden Büroflächenumsätzen aus“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing, JLL Team Rhein-Neckar. Krikelis weiter: „Unsere Erwartung stützt sich auf einige weitere große Flächengesuche im Markt. Sollten sie bis zum Jahresende realisiert werden können, könnte in der Region wieder ein Umsatzvolumen von über 130.000 m² erreicht werden.“

Recht unterschiedlich zeigt sich die Bilanz der drei Städte im Einzelnen: Heidelberg konnte mit insgesamt 31.000 m² das Gesamtjahresvolumen 2018 (35.000 m²) bereits zur Halbzeit nahezu egalisieren. Dafür verantwortlich zeichneten zwei der drei größten Deals in der Region durch die Stadtwerke Heidelberg (Eigennutzerdeal mit knapp 20.000 m² in einem projektierten Gebäude in der Innenstadt) und die Anmietung von Verivox mit rund 6.800 m² im „SkyAngle“ in der „Bahnstadt“. Demgegenüber registriert Mannheim (ebenfalls rund 31.000 m²) ein um rund ein Viertel rückläufiges Umsatzvolumen gegenüber dem ersten Halbjahr 2018. Herausragend hier der zweitgrößte regionale Abschluss des Halbjahres durch den IB - Internationaler Bund, der in Mannheim-Neckarau als Eigennutzer einen neuen Campus mit rund 10.000 m² baut. Zurückhaltend waren potentielle Büronutzer in Ludwigshafen: linksrheinisch schlugen rund 2.000 m² (- 73 %) zu Buche.

„Mittelgroße Flächenabschlüsse waren 2019 bis dato Trumpf auf dem flächenmäßig größten Büromarkt der Region, vom genannten Eigennutzerdeal einmal abgesehen“, kommentiert Krikelis. Zu nennen sei die rund 2.000 m² große Anmietung der Wolters Kluwer GmbH im Komplex „Das E“ auf dem Gelände der ehemaligen Taylor Barracks im nordöstlichen Mannheimer Stadtteil Vogelstang, bei der JLL exklusiv für den Mieter beratend tätig war, sowie einige weitere Abschlüsse aus dem Bereich 1.000 – 1.500 m², so die drei Anmietungen im „No. 1“ im Glücksteinquartier, ebenfalls unter Beteiligung von JLL auf Vermieterseite: fable+ mit 1.500 m² und Innight Express mit 1.000 m² sicherten sich neue Flächen für ihre Mannheimer Niederlassungen. Gemeinsam mit den 1.000 m², die das E-Commerce-Unternehmen Paul Valentine zusätzlich anmietete – das Unternehmen wird damit insgesamt 3.000 m² im „No. 1“ beziehen - sorgten diese Deals bereits ein Jahr vor der Fertigstellung im Frühjahr 2020 für die Vollvermietung des Gebäudes. Konstantinos Krikelis: „Einige der genannten Abschlüsse stehen exemplarisch für den Vermietungsmarkt in der Rhein-Neckar-Region. Die zahlreich entstehenden neuen Flächen werden oft vom Reißbrett oder noch im Bau befindlich vermietet.“ Krikelis weiter: „Anmietungswillige Nutzer sind zugleich Antreiber und Profiteure der zahlreichen Projekte. Sie nutzen die Gelegenheit, um sich neue und moderne Flächen zu sichern. Die neuen Adressen in den neu entstehenden Quartieren helfen ihnen, sich im Wettbewerb um Talente zu positionieren und sich gleichzeitig langfristig zum Standort in der Metropolregion Rhein-Neckar zu bekennen.“

Nicht von ungefähr gehören vor allem Mannheim und auch Heidelberg zu den bundesweit am schnellsten wachsenden Büroflächenstandorten: der Bestand hat in Mannheim seit 2007 um rund 200.000 m² und damit um zehn Prozent zugelegt, in Heidelberg stieg er im gleichen Zeitraum sogar um rund 20 Prozent. „Und dieser Trend wird sich fortsetzen. In den kommenden Jahren liegt das Fertigstellungspotential weiter hoch, allein im Mannheimer Postquadrat und im Glücksteinquartier bei über 40.000 m². Zudem stehen in einer ähnlichen Größenordnung Büro-Redevelopments an der Augustaanlage und im Fahrlach Gewerbegebiet an“, so Krikelis. Und weiter: „Heidelberg steht hier allerdings in keiner Weise nach – das Entwicklungspotential im Bereich der ‚Bahnstadt‘ wird auf rund 60.000 m² beziffert.“

Durch die genannten Großabschlüsse stehen die beiden Heidelberger Teilmärkte „Innenstadt“ (21.100 m²) und „Bahnstadt“ (8.300 m²) sowie „Mannheim-Süd“ (10.000 m²) an der Spitze der Statistik in der gesamten Region. Von der „Öffentlichen Verwaltung“ einmal abgesehen, die durch den Deal in Heidelberg einen außergewöhnlich hohen Anteil von 31 Prozent auf sich vereint, haben die Branchen „Ausbildung, Gesundheit, Soziales“ (10.000 m², 15,5 %), „Neue Medien“ (6.800 m², 10,5 %), „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ (6.600 m², 10,2 %) und auch „EDV“ (3.900 m², 6 %) beachtliche Volumina auf sich vereinen können.

Durch die zahlreichen Vorvermietungen bleibt nach wie vor wenig Spielraum für anmietungswillige Nutzer in den drei Städten - die Leerstandsquoten notieren weitgehend unverändert auf niedrigem Niveau mit weiter eher rückläufiger Tendenz. Mitte 2019 registrierte Mannheim eine Leerstandsquote von 3,8 %, unverändert gegenüber Ende 2018, Heidelberg 2,5 %, minus 0,2 % gegenüber Ende 2018 und Ludwigshafen 1,0 % nach 0,9 % Ende 2018. Über alle drei Städte hinweg ist Mitte 2019 eine Quote von 2,8 Prozent zu bilanzieren.

Gepaart mit dem geringen Angebot lassen höherpreisige Abschlüsse vor allem die gewichteten Durchschnittsmieten weiter steigen: in Mannheim auf 14,07 Euro/m²/Monat und damit um über 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr und um 8,5 Prozent gegenüber Ende 2018. Ebenfalls zweistellig innerhalb von zwölf Monaten (+ 10,7 % auf 14,42 Euro/m²/Monat) der Anstieg in Heidelberg, gegenüber Ende Dezember 2018 noch ein Plus von knapp acht Prozent. Die Spitzenmieten blieben gegenüber dem Vorjahreszeitraum und Ende 2018 unverändert bei 18,50 Euro/m²/Monat in Mannheim, 16,50 Euro/m²/Monat in Heidelberg und 14,50 Euro/m²/Monat in Ludwigshafen. „Gerade IT- und Beratungsunternehmen sind bereit, Abschlüsse im höheren Mietpreisbereich zu tätigen. Für Mannheim gehen wir nach wie vor von einem Anstieg der Spitzenmiete auf 19,00 Euro / m² / Monat bis zum Jahresende aus\", so Krikelis.

Signifikanter Anstieg der Investments zum Halbjahr 2019

Mit 648 Mio. Euro wurde in der Rhein-Neckar-Region das höchste Transaktionsvolumen[1] eines ersten Halbjahres der letzten zehn Jahre registriert. Damit ist bereits nach sechs Monaten das Gesamtvolumen des Vorjahres (574 Mio. Euro) deutlich getoppt. Sowohl gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 (+ 140 %) als auch gegenüber dem Durchschnitt der ersten Halbjahre 2014 -2018 (+ 156 %) ist ein signifikanter Anstieg zu verzeichnen. Dabei hat Mannheim bis zur Jahresmitte 2019 mit 371 Mio. Euro den größten Anteil verbucht, Ludwigshafen (148 Mio. Euro) und Heidelberg (129 Mio. Euro) folgen auf den Plätzen.

Auffällig die recht ausgeglichene Aufteilung nach Assetklassen: Mit Anteilen von rund einem Fünftel und nur minimalen Abständen rangieren Einzelhandelsimmobilien (22 %, 140 Mio. Euro), Bürogebäude (21 %, 139 Mio. Euro) und die Assetklasse „Living“ (21 %, 138 Mio. Euro) an der Spitze.

Der Anstieg des Transaktionsvolumens manifestiert sich zu einem guten Teil durch großvolumige Transaktionen – die Summe sowohl der Top 5 als auch der Top 10 – Transaktionen hat deutlich zugelegt und auch die Durchschnittsgröße liegt mit 38 Mio. Euro mehr als doppelt so hoch als vor zwölf Monaten. Mit 17 und damit nur einer Transaktion mehr als im Vorjahreszeitraum wurde ein mehr als doppelt so hohes Volumen generiert.

Unter den fünf größten Transaktionen taucht Mannheim dreimal, Ludwigshafen und Heidelberg jeweils einmal auf. Dabei sind zwei der Assetklasse „Büro“ und zwei der Assetklasse „Living“ zuzurechnen. Die größte Transaktion entfällt allerdings auf ein gemischt genutztes Objekt, dem „No. 1“ im Glücksteinquartier, das für rund 100 Mio. Euro den Besitzer wechselte. Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH erwarb das Büro- und Hotelgebäude vom Entwickler Consus Real Estate. Zu bilanzieren sind darüber hinaus der Verkauf zweier Bürogebäude im „Keplerquartier“ durch den Entwickler Diringer & Scheidel und der Verkauf eines Bürogebäudes in Heidelberg, Speyerer Straße, sowie, in der Assetklasse „Living“, des Wohnprojekts „Luv“ in Ludwigshafen und der Stadtvillen im Mannheimer Innenstadtquadrat T5.

Durch den Kauf des „No. 1“ in Mannheim und des Bürogebäudes in der Speyerer Straße in Heidelberg können auf Käuferseite Asset/ Fonds Manager die Hälfte des Transaktionsvolumens für sich verbuchen, gefolgt von Immobilienunternehmen mit 16 Prozent. Auf Verkäuferseite dominieren Entwickler mit 61 Prozent. „Diese Investmentbilanz ist indirekt ein weiteres Charakteristikum des hiesigen Immobilienmarktes, denn der große Anteil von Entwicklern auf Verkäuferseite bedeutet schlicht, dass vor allem viele Neubauten den Besitzer gewechselt haben“, so Konstantinos Krikelis. Damit lag auch der Anteil der einheimischen Verkäufer, zu denen viele Entwickler gehören, mit 86 Prozent auf einem hohen Niveau. Einen ähnlich hohen Anteil kann im ersten Halbjahr 2019 einzig noch Hamburg aufweisen. Per Saldo haben in Folge dessen deutsche Anleger ihren Immobilienbestand in der Rhein-Neckar-Region um 93 Mio. Euro abgebaut.

„Die auch langfristig relativ ausgeglichene Bilanz der Assetklassen in der Region Rhein-Neckar sollte im weiteren Jahresverlauf ihre Fortsetzung finden. Zwar liegt der Anlegerfokus selbstredend bei Büro-Neubauten, die Entwicklungsgebiete wie Franklin in Mannheim und Bahnstadt in Heidelberg bieten auch im Bereich Living eine Menge Potential. Für das Gesamtjahr nimmt der Investmentmarkt die Milliardenmarke ins Visier“, so Krikelis.

Unter Druck bleiben, wie bereits prognostiziert, die Spitzenrenditen: um jeweils 10 Basispunkte gegenüber Ende Dezember 2018 ging es in Mannheim (auf 4,10 %) und in Heidelberg (auf 4,60 %) nach unten, in Ludwigshafen sogar um 30 Basispunkte auf 5,60 Prozent.

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