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14.01.2021 MärkteLogistikFrankfurt

Deutscher Logistikinvestmentmarkt markiert unbeeindruckt neuen Transaktionsrekord

Trotz Corona mit 8,7 Mrd. Euro das Vorjahresvolumen um 28 Prozent gesteigert

  • Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland / Quelle: JLL
Bildunterschrift: Logistik- und Industrieimmobilien in Deu...
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Ein außergewöhnlich starker Jahresendspurt hat auf dem deutschen Logistik- und Industrie-Immobilienmarkt zu einem herausragenden Ergebnis geführt: Mit 8,74 Mrd. Euro wurde sogar der bisherige Transaktions-Bestwert aus 2017 knapp übertroffen. „Unbeeindruckt von Corona markierten die Monate Oktober bis Dezember 2020 mit über 2,7 Mrd. den stärksten Dreimonatszeitraum seit dem zweiten Quartal 2017“, zieht Nick Jones, bei JLL Head of Germany, Logistics & Industrial Investment, Bilanz. 2017 hatte der Deutschlandanteil des Kaufs des europaweiten Logicor-Portfolios das Ergebnis gepusht.

Im 10-Jahresschnitt bilanziert das Rekordjahr 2020 mehr als eine Verdoppelung des Transaktionsvolumens: von 2010 – 2019 lag das Volumen im Durchschnitt jährlich bei knapp 4,2 Mrd. Euro. Über 1,9 Mrd. mehr als 2019 wurden investiert, das Plus gegenüber dem Vorjahr (über 6,8 Mrd. Euro) lag bei 28 Prozent. Noch eindrucksvoller zeigen sich die Statistiken im Vergleich zum gesamten Immobilien-Investmentmarkt, der (inklusive Living) um rund 11 Prozent unter dem Vorjahresvolumen lag. In der Bilanz erhöhte sich der Anteil der Logistik am gesamten Transaktionsvolumen von 8 auf 11 Prozent. Mit Ausnahme von Living und Logistik konnten alle anderen Assetklassen das Ergebnis des Vorjahres nicht wiederholen – sie registrierten allesamt einen Rückgang der Transaktionsvolumina.

„Was 2020 auch passierte – Corona bedingte Lockdowns unterschiedlicher Abstufung, US-Präsidentenwahl, Unsicherheiten in Sachen Brexit-Abkommen: Logistikobjekte in Deutschland waren und blieben gefragt. Auf der Suche nach ‚sicherem‘ Produkt in unsicheren Zeiten fiel die Wahl oft auf die Logistik“, so Nick Jones weiter. Die Nachfrage war in der zweiten Jahreshälfte hoch und habe dabei zum Jahresende sogar noch angezogen, erkennbar anhand der Gesamtanzahl aller Abschlüsse, die sowohl vom ersten zum zweiten Halbjahr als auch vom dritten zum vierten Quartal um jeweils knapp 50 Prozent zugelegt habe.

Dass in der statistischen Endabrechnung ein so starkes Ergebnis zu verbuchen war, ist in erster Linie auf die hohe Anzahl der Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich zurückzuführen, die nie zuvor so hoch lag: mit 21 - davon 11 Portfolios und 10 Einzeltransaktionen - wurden acht großvolumige Transaktionen mehr als im Vorjahr gezählt, die auch nahezu die Hälfte (47 %) des gesamten Volumens ausmachten. Naturgemäß war die größte Transaktion des Jahres auch 2020 ein Portfolio: der Erwerb von 14 Objekten durch AEW Europe von der Patrizia AG für über 500 Mio. Euro.

„Die Nachfrage nach Logistikobjekten ist auf Käuferseite so diversifiziert wie selten“, erläutert Nick Jones weiter. Mehrere Nutzerklassen, darunter Immobilien AGs, Immobilienunternehmen, Offene Publikumsfonds, die Öffentliche Verwaltung, Private Equity / Hedge Fonds, Private Investoren, Spezialfonds, Versicherungen, haben ihre Investitionen in Logistikobjekte 2020 gegenüber dem Vorjahr und auch dem langjährigen Mittel deutlich gesteigert. Allein Spezialfonds haben 2020 Logistikobjekte für über 1,2 Mrd. Euro eingekauft und konnten sich mit einem Anteil von 14 Prozent zweistellig in der Umsatzstatistik platzieren. Die Rangfolge wird allerdings sowohl bei Käufern (mit 39 %) als auch Verkäufern immer noch von Asset / Fonds Managern angeführt. Bereits zweiplatziert bei den Verkäufern sind mit einem Viertel des Verkaufsvolumens Unternehmen / Corporates. Ihr Verkaufsvolumen liegt mit über 2 Mrd. Euro so hoch wie nie zuvor. „Der Trend zum Verkauf unternehmenseigener Immobilien geht ungebrochen weiter – insgesamt über 90 Transaktionen und damit zwanzig mehr als 2019 haben wir 2020 registriert“, so Nick Jones. Darunter fallen beispielsweise der Verkauf des Produktions-, Lager- und Verwaltungsstandortes von Eis- und Tiefkühlprodukte-Hersteller Froneri Schöller in Nürnberg, die Veräußerung eines Logistikzentrums von Mainsite Logistik Nord an LIP Invest im bayerischen Obernburg oder auch die Übernahme eines Portfolios in Deutschland und Frankreich durch The Carlyle Group von Kühne+Nagel.

Weiter hoch bleiben die Preise, abzulesen an der Entwicklung der Spitzenrenditen. In allen Big 7 Märkten war allein in den letzten drei Monaten 2020 ein weiterer Abwärtstrend von 15 Basispunkten auf 3,35 Prozent bzw. 3,45 Prozent in Köln und Stuttgart zu verzeichnen. Im Jahresvergleich bilanzieren alle sieben Ballungsräume eine um 30 – 40 Basispunkte niedrigere Spitzenrendite. „Während die Kaufpreise 2020 in anderen Immobilienanlageklassen allenfalls auf hohem Niveau stagnieren, sind Logistik-Anleger bereit, bei entsprechendem Objekt zum Teil noch mehr an die Preisobergrenze zu gehen“, kommentiert Nick Jones.

Nick Jones abschließend: „Sowohl kurz- als auch mittelfristig bleibt das Anlegerinteresse auf dem Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien hoch. Stabile Nutzermärkte und strukturelle Trends wie Digitalisierung und Wachstum des Online-Handels, die sich weiter verfestigt haben, treiben die Nachfrage von Händlern und E-Commerce-Anbietern nach regionalen und lokalen Verteilungszentren. Die Verkäufe von unternehmenseigenen Immobilien könnten sich angesichts konjunkturell weiter herausfordernder Zeiten weiter verstärken. Potenzielle Verkäufer treffen auf kaufbereite Anleger, die vom Trend profitieren wollen. Insgesamt gute Aussichten also für den Logistik-Investmentmarkt in Deutschland.“

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