Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt zeigt stabile Entwicklung; Immobilieninvestmentmarkt vervierfacht Investitionsvolumen  

• Der Düsseldorfer Büroflächenumsatz blieb mit 40.800 Quadratmeter nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr
• Spitzenmiete mit 46,00 Euro pro Quadratmeter zwei Prozent höher als im ersten Quartal 2025
• Investitionsvolumen vervierfachte sich im Vergleich zum Vorjahresniveau und belief sich auf 417 Millionen Euro

Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt zeigte im ersten Quartal 2026 eine insgesamt stabile Entwicklung mit zunehmenden positiven Impulsen. Mit 40.800 Quadratmetern bewegte sich der Flächenumsatz auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahresquartal. Am Immobilieninvestmentmarkt wurde hingegen ein Anstieg um 309 Prozent registriert. Das Investitionsvolumen betrug insgesamt 417 Millionen Euro und lag damit viermal so hoch wie im Vorjahr. Dieser hohe Wert wurde vor allem von einem großvolumigen Einzelabschluss getragen. Dabei wurde bei Gewerbeimmobilien eine stärkere Steigerung als bei Wohnimmobilien registriert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt
Die gewichtete Durchschnittsmiete setzte auch im ersten Quartal 2026 den positiven Trend fort und stieg um knapp 17 Prozent auf 20,78 Euro. Diese Entwicklung wurde maßgeblich durch den hohen Anteil hochwertiger und entsprechend bepreister Flächen am Gesamtumsatz bestimmt. Die Betrachtung der Mietentwicklung nach Qualitätsklassen unterstreicht die klare Präferenz der Nutzer für moderne, qualitativ hochwertige Büroflächen, die – beruhend auf neuen Flächenkonzeptionen und Arbeitswelten – auf eine höhere Akzeptanz des gestiegenen Mietpreisniveaus treffen. Auch bei der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt ein leichter Anstieg um zwei Prozent auf 46,00 Euro pro Quadratmeter verzeichnet.

„Der Wettbewerb um Talente, für den Düsseldorf als internationaler Wirtschaftsstandort und eingebunden in die Metropolregion Rhein-Ruhr generell sehr gut aufgestellt ist, erhöht die Relevanz von attraktiveren Standorten, Top-Gebäudequalität und Flächenausstattung für die Unternehmen, um sich für die Personalgewinnung und das Halten der Fachkräfte optimal am Markt zu positionieren“, so Simon Herlitz, Head of Office Leasing Düsseldorf bei CBRE. „Die Nachfrage nach modernen und hochwertigen Flächen spiegelt sich in der Mietpreisentwicklung wider; ein Zeichen für die anhaltende Attraktivität des Standorts.“

Während der Flächenumsatz im ersten Quartal 2026 im Vorjahresvergleich stabil blieb, zeigt die durchschnittliche Abschlussgröße ein differenzierteres Bild. Sie fiel höher aus als im Vergleichszeitraum – denn Nutzer treffen auch im mittleren und größeren Flächensegment wieder verstärkt Anmietentscheidungen. Größere Abschlüsse nahmen dementsprechend wieder einen überdurchschnittlichen Anteil am Gesamtvolumen ein, was als Anzeichen gewertet werden kann, dass die marktrelevante Unsicherheit allmählich nachlässt und strategische Standortentscheidungen wieder aktiver verfolgt werden.

Im ersten Quartal 2026 blieb der Markt auf der Angebotsseite durch eine geringe Fertigstellungstätigkeit geprägt. Der Leerstand lag etwa auf dem Niveau des Vorquartals, während die zur Untervermietung angebotenen Flächen moderat zunahmen. Das Volumen spekulativer Flächen für die nächsten zwölf Monate ging leicht zurück. Zugleich flacht die Projektpipeline weiter ab, wobei sich eine zunehmende Differenzierung zwischen Projekten, die sich bereits in der Bauphase befinden, und Vorhaben in Planung zeigt. So machen mittelfristig vor allem Eigennutzerprojekte einen größeren Anteil an der Projektpipeline aus. Spekulative Vorhaben starten dagegen fast nie ohne entsprechende Vorvermietungsquote. Bei laufenden Projekten ist hingegen ein Großteil der Flächen noch unvermietet, sodass im laufenden Jahr noch einige neue Flächen auf den Markt kommen werden. „Vor dem Hintergrund einer sich stabilisierenden Nachfrage ist perspektivisch von steigender Flächenabsorption auszugehen, zumal sich der ‚Flight to Quality‘ fortsetzt, während durch die antizyklische Bautätigkeit wenig entsprechendes Produkt verfügbar ist“, so Herlitz. Dabei gewinnt die qualitative Differenzierung des Leerstands weiter an Bedeutung. Während moderne, marktfähige Flächen insbesondere in guten Lagen weiterhin vergleichsweise schnell absorbiert werden, konzentriert sich der strukturelle Leerstand vor allem auf ältere, nicht mehr marktgerechte Bestandsobjekte. Insgesamt spricht diese Entwicklung bereits im ersten Quartal 2026 für eine fortschreitende Marktbereinigung zugunsten hochwertiger Büroflächen, sodass sich die Leerstandsentwicklung – sofern nicht mehr marktgängigen Objekte aufgewertet oder umgenutzt werden – stabilisieren beziehungsweise positiver als zuletzt entwickeln wird.

Immobilieninvestmentmarkt
„Am Immobilieninvestmentmarkt Düsseldorf konnte rein zahlenbasiert eine Markterholung beobachtet werden,“ sagt Georg Hölz, City Lead & Head of Investment Rhein-Ruhr bei CBRE. Der deutliche Anstieg ist jedoch ausschließlich auf die großvolumige Transaktion des Mixed-Use-Gebäudes Deiker Höfe zurückzuführen und spiegelt nicht die Marktstimmung wieder. Dadurch stieg auch die durchschnittliche Transaktionsgröße von elf Millionen Euro im ersten Quartal 2025 auf zuletzt 28 Millionen Euro, wenngleich auch die Gesamtanzahl der Abschlüsse zunahm. „Die Marktpolarisierung zeigte sich auch in der Größenstruktur. Abschlüsse über 50 Millionen Euro stellten mit knapp drei Vierteln den größten Anteil am Marktgeschehen, während sich die Volumina von Abschlüssen mittlerer Größe verringerten“, so Hölz.

Im ersten Quartal 2026 konzentrierte sich die Marktaktivität vor allem auf den Teilmarkt Nord, wo mit dem Verkauf der Deiker Höfe auch der größte Abschluss erzielt wurde. Signifikante Abschlüsse wurden aber auch in der City, im CBD sowie vereinzelt in linksrheinischen Lagen getätigt. Bei den Nutzungsarten dominierten Wohn- und Büroimmobilien mit einem Gesamtanteil von knapp drei Viertel am Investmentvolumen, wobei dieser Anteil ebenfalls durch den Verkauf der Deiker Höfe beeinflusst wurde.

Die Risikostruktur hat sich deutlich zugunsten von Core-Plus-Investments verschoben. „Während auch klassische Core-Produkte gefragt blieben, waren Value-Add-Transaktionen rückläufig“, sagt Sebastian Tiemann, Team Leader Valuation Advisory Services Office. Die Investoren zeigen wieder etwas mehr Risikobereitschaft, bleiben dabei aber klar renditeorientiert. Auf der Käuferseite bestimmten vor allem geschlossene Immobilienfonds, Privatinvestoren und Family Offices sowie Corporates das Marktgeschehen. Inländische Investoren zeichneten dabei für den Großteil des Transaktionsgeschehens verantwortlich.

Die Spitzenrenditen (Nettoanfangsrenditen) blieben in allen Assetklassen stabil. Für Büroimmobilien im CBD lag diese, wie auch zum Jahresende 2025, bei 4,90 Prozent.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf 2026
„Für das Jahr 2026 zeichnen sich positive Perspektiven für eine Belebung der Vermietungsaktivitäten ab“, so Herlitz. Am Markt befindet sich mindestens ein konkreter Großabschluss im fünfstelligen Quadratmeterbereich in Verhandlungen, der voraussichtlich im weiteren Jahresverlauf vollzogen wird. Die Eigennutzungen an der Haroldstraße, die mit Baubeginn in die Umsatzstatistik einfließen werden, werden zusätzlich stabilisierend auf das Marktgeschehen wirken, sodass ein Flächenumsatz von rund 300.000 Quadratmetern im Gesamtjahr realistisch ist.

„Es kommen immer wieder Objekte auf den Markt, bei denen schlussendlich dann jedoch keine Transaktionen zustande kommen. Denn während bei einigen Eigentümern die Bereitschaft, Preisabschläge hinzunehmen gestiegen ist, hoffen andere Eigentümer noch immer auf Buchwerte, die im aktuellen Marktumfeld sowie auf absehbare Zeit nicht erzielbar sind. Auch durch die Bereinigung von Portfolios offener Immobilienfonds ist im laufenden Jahr in Düsseldorf kein weiterer Angebotsschub zu erwarten, da die lokal vertretenen Fondsgesellschaften derzeit überwiegend stabil sind“, sagt Hölz.