Ein Gesetz statt 26: Warum ein Bau-Turbo allein nicht reicht

BFW Niedersachsen/Bremen leitet aus den Niederlanden vier konkrete Hebel für schnelleres und günstigeres Bauen ab

Die Debatte über einen Bau-Turbo greift aus Sicht des BFW Niedersachsen/Bremen zu kurz. Zugleich sieht der Verband die Gründung einer bundesweiten Wohnungsgesellschaft kritisch. Der Aufbau einer solchen Organisation würde Steuergelder binden, die aus Sicht des BFW wirksamer in die Förderung des Wohnungsbaus investiert werden sollten, um vor allem privates Investment zu aktivieren. Nach einer Delegationsreise in die Niederlande sieht der Verband die eigentlichen Hebel an anderer Stelle: in der Bündelung von Regeln, in schnelleren und digitaleren Genehmigungen, in weniger kommunalen Sonderauflagen sowie in einem realistischeren Umgang mit Standards und Kosten. Der niederländische Reformansatz ist dabei nicht deshalb interessant, weil dort alle Probleme gelöst wären, sondern weil das Land unter hohem Druck bereits strukturell reagiert hat. Ein Schlüsselbeispiel ist die Omgevingswet, die seit 2024 26 Einzelgesetze in einem System zusammenführt und einen kulturellen Wechsel von der Verhinderungs- zur Ermöglichungsplanung befördern soll.

Die Ausgangslage im Nachbarland ist angespannt. Die Immobilienpreise sind in den vergangenen zehn Jahren um 90 Prozent gestiegen, das Wohnungsdefizit liegt bei 4,8 Prozent und soll bis 2030 auf 2 Prozent sinken. Dafür werden jährlich 100.000 neue Wohnungen benötigt, zwei Drittel davon im bezahlbaren Segment. Gleichzeitig bremsen strenge Umweltauflagen, Engpässe bei Stromanschlüssen und politische Zielkonflikte die Umsetzung. Gerade deshalb hat die Delegation den niederländischen Instrumentenkasten als relevant für die norddeutsche Debatte bewertet.

„Die Niederlande zeigen, dass Beschleunigung nur dann Wirkung entfaltet, wenn sie mit einer echten Vereinfachung des Systems einhergeht“, sagt Dirk Streicher, Vorstandsvorsitzender des BFW Niedersachsen/Bremen und Vorsitzender der Delta Bau AG. „Ein Bau-Turbo ohne Regelabbau, ohne klarere Zuständigkeiten und ohne Begrenzung lokaler Sonderwege bleibt am Ende oft nur ein politisches Etikett.“

Aus Sicht des BFW Niedersachsen/Bremen lassen sich vier besonders relevante Hebel ableiten.

• Erstens: Kulturwandel in Planung und Genehmigung. Der niederländische Ansatz „Ja, sofern“ steht im deutlichen Kontrast zu einem in Deutschland häufig dominierenden „Nein, es sei denn“. Unterstützt wird dies durch digitale, kartenbasierte Verfahren und regionale „Housing Deals“, also abgestimmte Kooperationsmodelle zwischen Staat, Regionen und Kommunen. Für Niedersachsen und Bremen ist das ein Hinweis darauf, dass Beschleunigung nicht allein durch Fristen, sondern vor allem durch klarere Prozesse und Verantwortlichkeiten entsteht.
• Zweitens: Standards und technische Anforderungen neu bewerten. In den Gesprächen mit öffentlichen und privaten Akteuren wurde deutlich, wie stark Kosten durch technische Ausstattung, Sicherheitsanforderungen und Detailvorgaben getrieben werden. Der Bericht verweist unter anderem darauf, dass in Großwohnanlagen ein erheblicher Teil der Kosten auf Installationen wie Klima und Elektro entfällt. Daraus ergibt sich auch für Niedersachsen und Bremen eine unbequeme, aber notwendige Frage: Welche Standards sind unverzichtbar, und welche verhindern vor allem kostengünstigen Neubau im mittleren und bezahlbaren Segment?
• Drittens: Weniger kommunale Sonderauflagen. Serielles und modulares Bauen setzt ein Mindestmaß an Einheitlichkeit voraus. Wenn Projekte in jeder Kommune mit anderen Zusatzanforderungen, Auslegungen und Sonderwünschen konfrontiert werden, lassen sich Skaleneffekte kaum heben. Der BFW Niedersachsen/Bremen sieht darin auch für Niedersachsen und Bremen einen zentralen Reformpunkt. Wer industrielle und effizientere Bauweisen politisch will, muss lokale Regelvielfalt begrenzen.
• Viertens: Mehr Transparenz und belastbare Public-Private-Partnerschaften. Die niederländischen Beispiele zeigen aus Sicht des Verbandes, dass bezahlbarer Wohnungsbau wirtschaftlich nur tragfähig bleibt, wenn Kosten, Risiken und Renditeerwartungen offen adressiert werden. Hohe Quoten für bezahlbaren Wohnraum lassen sich nicht dauerhaft allein über private Investoren abbilden. Erforderlich sind vielmehr bezahlbares Bauland, kommunale Vorleistungen, verlässliche Verfahren und eine partnerschaftliche Aufgabenverteilung zwischen öffentlicher Hand und privaten Entwicklern, die privates Kapital nicht verdrängt, sondern gezielt mobilisiert.

„Für Niedersachsen und Bremen ist die eigentliche Botschaft nicht: mehr Tempo um jeden Preis“, sagt David Jacob Huber, Geschäftsführer des BFW Niedersachsen/Bremen. „Die eigentliche Botschaft lautet: weniger Regelkomplexität, mehr Einheitlichkeit, mehr Verlässlichkeit und ein ehrlicherer Umgang mit Kosten und Standards. Deshalb sehen wir auch die Gründung einer bundesweiten Wohnungsgesellschaft sehr kritisch. Der Aufbau einer solchen Organisation würde erhebliche Steuergelder binden, die aus unserer Sicht deutlich sinnvoller in die Förderung des Wohnungsbaus investiert wären, um privates Investment gezielt zu aktivieren. Erst wenn diese Kräfte mobilisiert werden, wird aus politischem Anspruch wieder reale Bautätigkeit.“

Die Reise hat zugleich auch Grenzen und Risiken des niederländischen Modells sichtbar gemacht. Dazu zählen weitreichende Mietpreisregulierungen, Umweltauflagen mit hoher Marktwirkung und das Finanzierungsdilemma, wenn politische Zielvorgaben und reale Kostenstrukturen auseinanderlaufen. Für den BFW Niedersachsen/Bremen bestätigt das vor allem eines: Wohnungsbaupolitik muss stärker von Umsetzbarkeit und Wirtschaftlichkeit her gedacht werden.