Frankfurter Bürovermietungsmarkt startet verhalten ins Jahr 2026 – Investmentmarkt zeigt sich trotz Unsicherheiten robust

• Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2026 mit 69.400 m² auf niedrigstem Niveau seit dem zweiten Quartal 2020
• Anstieg der Leerstandsquote auf 11,5 Prozent
• Spitzenmiete stabil bei 55,00 Euro pro m² und Monat
• Investmentvolumen von 251 Millionen Euro, davon 207 Millionen Euro in Büroimmobilien
• Bürospitzenrendite bei 4,90 Prozent im CBD

Das wirtschaftliche und geopolitische Umfeld sorgt derzeit für Zurückhaltung und verlängerte Entscheidungsprozesse – entsprechend startet der Frankfurter Bürovermietungsmarkt (inklusive Eschborn und Offenbach/Kaiserlei) verhalten in das Jahr 2026. Bis Ende März wurde ein Flächenumsatz von rund 69.400 m² verzeichnet. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist das ein Rückgang um knapp 65 Prozent. Zugleich wurden am Frankfurter Investmentmarkt im ersten Quartal 2026 insgesamt 251 Millionen Euro investiert (plus 218 Prozent). Davon entfielen 235 Millionen Euro auf Gewerbeimmobilien, wobei Büroimmobilien mit rund 207 Millionen Euro den größten Anteil stellten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Bürovermietungsmarkt

Nach dem außergewöhnlich umsatzstarken Jahr 2025 war eine Abschwächung der Vermietungsaktivität zu Jahresbeginn erwartet worden. Dennoch fällt das Ergebnis überraschend schwach aus: Es handelt sich um das geringste Quartalsergebnis seit dem zweiten Quartal 2020, das maßgeblich durch die Unsicherheiten zu Beginn der Corona Pandemie geprägt war. „Der Jahresauftakt ist klar verhalten, aber er ist kein Indikator dafür, dass die Nachfrage grundsätzlich wegbricht – viele Gesuche sind weiterhin im Markt, die Anmietungsentscheidungen dauern tendenziell nur länger“, sagt Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE.
 

Der größte Flächenabschluss des ersten Quartals entfiel auf den Eigennutzerkauf des Objekts „Fifty Avon“ durch die DZ Bank, die dort rund 19.600 m² künftig selbst nutzen wird. Mit der Liegenschaft Mainzer Landstraße 50 will die Bank den eigenen Campus am Platz der Republik vergrößern. Vor dem Einzug ist eine umfassende Sanierung geplant. Die DZ Bank schließt sich dabei Commerzbank und ING-DiBa an, die bereits letztes Jahr ihre zukünftigen Standortentscheidungen getroffen haben und damit einen großen Teil zum herausragenden Umsatzvolumen 2025 beigetragen haben. Abseits des genannten Eigennutzerabschlusses war der Markt im ersten Quartal 2026 von einer insgesamt zurückhaltenden Vermietungsaktivität geprägt – es wurden keine weiteren Abschlüsse über 5.000 m² registriert.

Der größte Anteil des Flächenumsatzes entfiel auf die Teilmärkte des Central Business District (CBD), was im Wesentlichen auf den genannten Eigennutzerabschluss zurückzuführen ist. Ohne diesen Effekt betrachtet, konzentrierte sich die Nachfrage vor allem auf die peripheren Teilmärkte – denn es muss für Nutzer nicht in jedem Fall der CBD sein, solange Qualität, Erreichbarkeit und ein passendes Kosten-Nutzen-Verhältnis stimmen. Besonders Eschborn und Flughafen/Gateway Gardens profitierten von einer stabilen Nachfrage im kleineren und mittleren Flächensegment.

Der Leerstand ist im ersten Quartal über den gesamten Markt hinweg weiter gestiegen. Die Leerstandsquote lag zuletzt bei 11,5 Prozent. Die deutlichsten Zuwächse wurden sowohl im Quartal‑ als auch im Jahresvergleich in der City West sowie in der Bankenlage verzeichnet. In der Bankenlage gilt es aber deutlich zu unterscheiden zwischen dem Gesamtleerstand von 8,1 Prozent und dem Leerstand in Objekten der Kategorie A, der aktuell bei 5,3 Prozent liegt und die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Objekten in zentralen Lagen unterstreicht.

Nach dem starken Anstieg der Spitzenmiete im Verlauf des letzten Jahres zeigte sie sich im ersten Quartal stabil bei 55,00 Euro pro m² und Monat. „Die aktuellen Angebotsmieten für Projektentwicklungen mit Fertigstellung ab 2027 in der Bankenlage deuten perspektivisch auf weiteres Wachstum hin“, sagt Riegel. Gleichwohl wurden in den ersten Monaten des Jahres 2026 bislang keine Abschlüsse im oberen Spitzenmietpreissegment registriert. In der Folge sank die flächengewichtete Spitzenmiete auf Basis der Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate von 31,79 Euro pro m² und Monat im vierten Quartal 2025 auf zuletzt 27,84 Euro pro m² und Monat. „Dies wird sich aber aller Voraussicht nach im Laufe des Jahres wieder nach oben korrigieren, aufgrund der aktuell noch in Verhandlung stehenden Mietverträge“, sagt Riegel.

Immobilieninvestmentmarkt

Das erste Quartal am Frankfurter Immobilieninvestmentmarkt wurde maßgeblich durch zwei Transaktionen geprägt: den Eigennutzerkauf des Fifty Avons in der Mainzer Landstraße 50 der DZ Bank sowie den Verkauf des Objekts „Overture“ in der Junghofstraße 13–15, das langfristig an die Commerzbank vermietet ist.

Vor dem Hintergrund der geopolitischen Gesamtlage profitiert Frankfurt zudem von seiner Rolle als sicherer und etablierter Investitionsstandort. Auf Investorenseite wird der Markt derzeit vor allem von europäischem sowie anglo-amerikanischem Kapital getragen. „Viele Marktteilnehmer nehmen den Sicherheitsaspekt wieder stärker wahr – das ‚Safe-Haven‘-Argument gewinnt damit erneut an Bedeutung“, sagt Bent Roggenbock.

Sebastian Tiemann, Team Leader Valuation Advisory Services Office, ergänzt: „Trotz des verhaltenen Jahresauftakts zeigte sich der Investmentmarkt insgesamt robust. So blieben die Spitzenrenditen vorerst stabil.“ In CBD-Lage lagen sie bei 4,90 Prozent, in City-Rand Lagen bei 5,5 Prozent und peripheren Teilmarktlagen bei 6,55 Prozent.

Ausblick auf den Jahresverlauf 2026

Für das Gesamtjahr bleibt der Ausblick für den Bürovermietungsmarkt Frankfurt dennoch positiv: CBRE erwartet für 2026 ein Vermietungsvolumen von rund 400.000 m² und damit in etwa auf dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. „Unternehmen bleiben bei ihren Flächenentscheidungen selektiv und qualitätsorientiert. Auch wenn das erste Quartal schwach ausgefallen ist, halten wir an unserer Jahreserwartung fest – ob sich die rund 400.000 m² realisieren, hängt jedoch maßgeblich davon ab, wie sich die globalen Unsicherheiten auswirken und wie sich die damit verbundenen Entscheidungsprozesse in den kommenden Monaten entwickeln“, so Alexander Riegel, Head of Office Leasing Frankfurt bei CBRE. Das geplante Fertigstellungvolumen an Neubau- und Sanierungsprojekten für 2026 liegt insgesamt bei 178.200 m². 37.400 m² davon sind bis Ende März fertiggestellt worden, als größtes Objekt darunter der Neubau der Deutschen Gesellschaft für internationale Zusammenarbeit (GIZ) in Eschborn. Bis Ende des Jahres sind demnach noch 140.800 m² in Bau. 66 Prozent der Flächen davon stehen noch zur Anmietung zu Verfügung unter anderem im „RAW“ in der Europa City, oder im Teilmarkt City in den Objekten „One Two One“ auf der Zeil oder im „Bonwit & Bär“ in der Brönnerstraße, einer Nebenstraße der Zeil.

Für den weiteren Jahresverlauf 2026 richtet sich die Investmentnachfrage vor allem auf Value-Add-Strategien, begünstigt durch die starke und nachhaltige Entwicklung des Mietniveaus. Hintergrund ist, dass sich die von Investoren geforderten Renditen über klassische Core-Ankäufe aktuell nur eingeschränkt darstellen lassen – so scheiterten 2025 vereinzelt Transaktionen, weil Renditeerwartungen nicht erreicht werden konnten. „Value-Add-Transaktionen werden den Frankfurter Investmentmarkt 2026 prägen. Viele Investoren sehen gerade in Objekten mit Vermietungs- und Asset Management Potenzial die Möglichkeit, von künftigen Mietsteigerungen zu profitieren“, sagt Bent Roggenbock, Head of Investment Frankfurt bei CBRE. „Auf dem Preisniveau ist für 2026 ein Anstieg des Transaktionsniveaus zu erwarten“, ergänzt Roggenbrock.