Frankfurter Hochhausmarkt – Mieter setzen auf Qualität und moderne Gebäude
Neue Highrise-Studie zeigt anhaltenden Trend zu Premium-Immobilien, hohe Vorvermietungsquoten und stabile Nachfrage nach Hochhausflächen
Die aktuelle Highrise-Studie von Cushman & Wakefield zur Entwicklung der Frankfurter Hochhausnutzung bestätigt einen klaren Trend am Büromarkt: Unternehmen bevorzugen zunehmend moderne und hochwertige Hochhäuser. Die Untersuchung von 59 Hochhäusern mit Büronutzung und insgesamt rund 2,0 Mio. m² Bürofläche zeigt, dass sich ein ausgeprägter „Flight to Quality“ im Frankfurter Hochhaussegment etabliert hat.
Moderne Hochhäuser profitieren von Flächennachfrage
Die Analyse der bis 2030 bekannten Mieterbewegungen zeigt deutlich, dass sich die Nachfrage auf moderne Gebäude konzentriert. Nahezu zwei Drittel aller bis 2030 registrierten Anmietungen entfallen auf Hochhäuser, die seit 2021 fertiggestellt wurden oder bis 2030 neu zum Hochhausbestand dazu kommen. Allein Gebäude der Baujahre 2021 bis 2025 vereinen 45 % der bis 2030 stattfindenden Anmietungen auf sich, weitere 19 % entfallen auf Neubauten ab 2026.
Demgegenüber verlieren ältere Hochhäuser überproportional an Mietern. Auf Gebäude aus den Jahren 1991 bis 2010 entfallen insgesamt 61 % aller dokumentierten Auszüge bis 2030. Diese Entwicklung unterstreicht, dass Unternehmen zunehmend moderne, ESG-konforme und qualitativ hochwertige Flächen nachfragen.
Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany bei Cushman & Wakefield: „Die Studie bestätigt den anhaltenden Flight-to-Quality-Trend am Frankfurter Büromarkt. Während ältere Bestandsgebäude zunehmend unter Wettbewerbsdruck geraten, konzentriert sich die Nachfrage auf moderne Hochhäuser mit hoher Flächenqualität, zeitgemäßer Ausstattung und überzeugenden ESG-Eigenschaften. Dass ein Großteil der Nutzer innerhalb des Hochhaussegments bleibt und Neubauprojekte bereits lange vor ihrer Fertigstellung erhebliche Vorvermietungsstände erreichen, belegt die nachhaltige Attraktivität dieses Marktsegments.“
Wer im Hochhaus war, bleibt auch dort: Mieter bleiben dem Gebäudetyp oft treu
Ein weiteres zentrales Ergebnis der Studie ist die hohe Bindung der Nutzer an das Hochhaussegment. Die über 500 erfassten Mieterbewegungen zeigen, dass zahlreiche Unternehmen innerhalb des Frankfurter Hochhausmarktes umziehen und dabei erneut ein Hochhaus als Standort wählen.
Insbesondere Banken, Finanzdienstleister, internationale Kanzleien, Beratungsunternehmen und institutionelle Nutzer bleiben dem Gebäudetyp Hochhaus in den meisten Fällen treu und suchen bei Flächenoptimierungen oder Standortwechseln überwiegend moderne Hochhausflächen. In der Studie identifizierte Mieter wie beispielsweise die ING DiBa, Allen & Overy oder Lincoln International bestätigen damit einen weiteren wichtigen Markttrend: Wer heute im Hochhaus sitzt, zieht bei einem Standortwechsel häufig wieder in ein Hochhaus um.
Banken und Finanzdienstleister prägen den Markt
Der Frankfurter Hochhausmarkt wird weiterhin maßgeblich von Banken und Finanzdienstleistern dominiert. Sie belegen aktuell 47 % der vermieteten Bürofläche und stellen damit die mit Abstand wichtigste Nutzergruppe dar. Es folgen Anwaltskanzleien mit 13 % sowie Beratungsgesellschaften mit 12 %.
Zu den größten Hochhausnutzern zählen unter anderem die Europäische Zentralbank, die Deutsche Bundesbank, die Deutsche Bank, die Commerzbank und PwC.
Auch die für die kommenden Jahre angekündigten Anmietungen werden maßgeblich von Finanzinstituten, Beratungen und Professional-Service-Unternehmen getragen. Zu den künftigen Mietern zählen beispielsweise Bloomberg, ING, KPMG, Commerzbank, Lincoln International, Franklin Templeton, Nomura und Bank of New York Mellon.
Hohe Vorvermietungsquoten belegen Attraktivität neuer Hochhäuser
Die Studie zeigt darüber hinaus, dass zahlreiche Flächen in den kommenden Projektentwicklungen bereits vor Fertigstellung vermietet werden konnten. Namhafte Unternehmen haben sich frühzeitig Flächen in Gebäuden wie dem CENTRAL PARX, Central Business Tower oder dem Fifty Five Westend gesichert.
Die hohe Vorvermietungsquote der Neubauprojekte ist ein starkes Signal für die Attraktivität des Segments. Sie zeigt, dass hochwertige Hochhausflächen weiterhin zu den gefragtesten Büroprodukten am Frankfurter Markt gehören und Unternehmen bereit sind, sich moderne Flächen langfristig zu sichern.
Ausblick: Hochhausmarkt bleibt langfristig attraktiv
Der aktuelle Leerstand in den Frankfurter Hochhäusern beläuft sich auf 214.770 m² beziehungsweise 11,8 %. Durch die Fertigstellung neuer Hochhäuser unter Berücksichtigung der bekannten Anmietungen und Auszüge steigt die Leerstandsquote zunächst auf voraussichtlich 14,8 % im Jahr 2026 sowie 15,4 % im Jahr 2027.
Mit zunehmender Absorption der neu geschaffenen Flächen verbessert sich die Situation anschließend jedoch deutlich. Für 2028 wird bereits wieder ein Rückgang der Leerstandsquote auf 11,4 % analysiert. Darüber hinaus verfügt Frankfurt über ein erhebliches Entwicklungspotenzial: Bis 2030 könnten weitere rund 143.800 m² Hochhausfläche entstehen. Im Zeitraum von 2031 bis 2040 besteht ein mögliches Flächenpotential von bis zu 489.400 m² neuer Hochhausflächen.
