19.04.2017Jones Lang LaSalle GmbH

JLL: Erstmals seit 2004 sinken die Einzelhandelsspitzenmieten in den Metropolen

- Spitzenwert auf der Berliner Tauentzienstraße geht um 6 % auf 330 Euro zurück

- Flächenanteil der Big 10 sinkt auf historisches Tief von 18 %

- Durchschnittsgröße der Anmietungen geht deutlich auf 520 m² zurück

FRANKFURT, 19. April 2017 – Erstmals seit 2004 werden Spitzenmieten in den Topeinkaufsstraßen Deutschlands wieder leicht zurückgehen. Damit erreicht die Trendwende nun auch die 1a-Lagen der Big 10, nachdem sie sich in den vergangenen beiden Jahren bereits außerhalb der Metropolen abgezeichnet hatte. So ging auf Berlins Konsummeile Tauentzienstraße die Spitzenmiete von 350 Euro auf 330 Euro um 6 % zurück. In Hannovers Georgstraße sank sie um 5 % von 200 Euro auf 190 Euro. Allein die Kölner Schildergasse konnte leicht von 255 Euro auf 260 Euro zulegen. Im Verlauf des ersten Halbjahres erwartet JLL für die durchschnittliche Spitzenmiete in den Big 10 einen Rückgang von 1 %. Im Schnitt aller 185 untersuchten Einzelhandelslagen wird es ein Minus von 1,7 % sein.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Mehr als ein Jahr hatten die Spitzenmieten in fast allen Städten auf einem hohen Niveau stagniert. Das war ein klares Signal dafür, dass der Handel sein Limit erreicht hat und den Mieten nun noch schwerlich den nötigen Umsatz entgegenbringen kann. Das gilt vor allem für den verunsicherten Textilhandel – bislang der Hauptumsatzbringer im Einzelhandel.“ Nur in Ausnahmefällen akzeptieren Händler hohe Mieten in prestigeträchtigen Lagen, um mit Flagship-Stores und ihrer Marke prominent präsent zu sein.

Neben den sinkenden Mieten setzen sich zu Jahresbeginn 2017 zwei weitere prägende Trends deutlich spürbar fort: Der Einzelhandel mietet zunehmend kleinere Flächen an und setzt dabei längst nicht mehr so stark auf die Metropolen der Big 10 wie noch vor wenigen Jahren.

Insgesamt 126.500 m² wurden im ersten Quartal bei 244 Abschlüssen vermietet. Im Vergleich zum Vorjahresquartal waren dies 4 % mehr Fläche bei zugleich 4 % weniger Abschlüsse. Vor fünf Jahren lag die durchschnittliche Anmietungsgröße noch bei 602 m², derzeit sind es nur noch 520 m². Die Größenklasse unter 250 m² verzeichnete allein 141 Abschlüssen und konnte ihren Anteil am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um weitere 2 % auf nun 58 % ausbauen. Das Gros machte dabei die Gastronomie mit 48 Anmietungen aus. Der Textilhandel, sonst wichtiger Nachfrager der Größenklasse zwischen 250 m² und 1.000 m² konzentrierte sich diesmal auf Großflächen mit mehr als 1.000 m². Besonders aktiv war TK Maxx mit drei Anmietungen, während Primark sieben Eröffnungen für das laufende Jahr ankündigte.

Big-10-Städte erzielen zusammengerechnet 23.100 m² im ersten Quartal

Auf ein historisches Tief sank derweil der Anteil der Big-10-Städte am Gesamtflächenumsatz: Nur noch 81 Deals mit 23.100 m² verbuchten die zehn Metropolen was gerade einmal einem Drittel der Abschlüsse und 18 % der angemieteten Fläche entspricht. Im ersten Quartal des vergangenen Jahres waren es noch 36.300 m², was 30 % des Flächenumsatzes bei 39 % aller Deals entsprach. „Die Ausweichbewegung des Handels in Großstädte jenseits der Big 10 beobachten wir seit rund 2 Jahren. Sie hängt zum einen mit der Flächenknappheit in den Zentren der Big 10 zusammen und der Entscheidung, lieber eine Toplage in einer B-Stadt zu nehmen, anstatt eine Randlage in einer Topstadt. Zum anderen aber auch damit, dass viele Händler in Zeiten stagnierender Umsätze ihr Risiko eindämmen wollen und Anmietungen in hochpreisigen Lagen sehr genau prüfen“, analysiert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Entsprechend mussten fast alle Big 10 Städte im Vergleich zum Vorjahresquartal deutliche Rückgänge verkraften: Am heftigsten traf es München, das nach 5.200 m² im ersten Quartal 2016 diesmal nur 600 m² verbuchte – ein Minus von 88 %. Das zuletzt sehr dynamische Stuttgart legt mit 2.300 m² und einem Minus von 77 % eine Pause ein, doch steht hier bereits die großflächige Anmietung von Breuninger im Dorotheen-Quartier an. Auch Düsseldorf (1.600 m²) und Frankfurt (1.400 m²) blieben deutlich hinter ihrem Vorjahresergebnis und dem Langzeitschnitt zurück.
Einzig Hamburg stach mit 8.700 m² und einem Plus von 190 % im Vergleich zu Vorjahr positiv heraus. Ein Grund für das gute Abschneiden gegen den Trend ist die Umgestaltung der Europapassage, wo nun auch das Gastro-Konzept „FoodSky“ vertreten ist.

Im Branchenvergleich der Neuanmietungen konnte die Bekleidungssparte die Gastronomie wieder etwas mehr auf Distanz bringen, nachdem der Abstand zuletzt kontinuierlich geschmolzen war. Im Vergleich zum Vorjahresquartal legt Fashion um 3 % auf 33 % Flächenumsatzanteil zu, während die Gastronomie 3 % auf 21 % verlor. Konstant dritter in der Spitzengruppe ist Gesundheit/Beauty mit einem Plus von 4 % auf 15 % Anteil. Hier haben vor allem die großflächigen Anmietungen der Drogeriekette Rossmann zum Zuwachs geführt. Die sonstigen Branchen zeigen sich indes wenig expansionsfreudig.

Weiterführende Informationen

http://jll.de

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