Kosten für Büroausbau steigen moderat – deutsche Standorte bleiben im EMEA-Vergleich teuer

• Fit Out Cost Guide 2026 analysiert 53 Märkte
• Arbeits- und Materialkosten bleiben wichtigste Kostentreiber
• Auftragnehmer blicken dennoch weitgehend optimistisch nach vorn

Der europäische Büromarkt zeigte sich 2025 trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten widerstandsfähig. Rund 10,5 Mio. m² Bürofläche wurden nach Recherchen von Cushman & Wakefield neu vermietet – ein Rückgang von drei Prozent gegenüber dem Vorjahresvolumen. Besonders gefragt bleiben hochwertige Gebäude in guten Lagen, deren Vermietungsvolumen um acht Prozent zulegte.

Orientierung bei Ausbau- und Umbaukosten bietet der neue „Fit Out Cost Guide EMEA Office 2026“ von Cushman & Wakefield, der erneut die Entwicklung in 53 Städten in Europa, dem Nahen Osten und Afrika (EMEA) analysiert[1]. Die im Rahmen der Untersuchung durchschnittlichen Fit-Out-Kosten stiegen in der Region EMEA um rund 3,8 Prozent und damit deutlich moderater als in den Vorjahren. Martin Wellnitz, Head of Project & Development Services DACH bei Cushman & Wakefield, kommentiert die aktuelle Untersuchung und nimmt gleichzeitig Bezug auf die aktuelle weltpolitische Entwicklung durch den Krieg im Nahen Osten und dessen Folgen: „Anhand der Ergebnisse des Fit-Out-Cost-Guide 2026 beobachten wir eine Stabilisierung der Baukosten auf hohem Niveau in Einklang mit der allgemeinen Kostensteigerung. Für Unternehmen bedeutet eine zeitnahe Planung von stabilisierten Lieferketten und besserer Verfügbarkeit profitieren zu können. Ob die Auseinandersetzungen im Nahen Osten spürbare Folgen für die ohnehin in den letzten Jahren gebeutelte Bauwirtschaft haben werden, kann aktuell noch nicht hinreichend eingeschätzt werden. Fest steht allerdings, dass die Unsicherheit bei den Unternehmen, die sich mit den von Ihnen belegten Büroflächen beschäftigen, zunehmen könnte und sich in vielerlei Hinsicht auf die Entscheidung ‚Stay or Leave‘ auswirken kann.“ Wellnitz ergänzt: „Nach der Cushman & Wakefield – Untersuchung bleiben ohnehin die Arbeitskosten der zunächst zentrale Kostentreiber. Gleichzeitig zeigt unser Contractor Sentiment Survey, dass Auftragnehmer – zumindest vor Beginn des Iran-Krieges – wieder optimistischer in die Zukunft blickten. Das konnte zur Planungssicherheit beitragen – vorausgesetzt, Nutzer und Eigentümer konnten ihre Anforderungen frühzeitig und präzise aufeinander abstimmen.“

Deutschland weiterhin unter den teuersten Märkten Europas

Die vier deutschen Top-Standorte Berlin, Frankfurt, München und Hamburg bewegen sich weiterhin in einem engen Kostenkorridor. Die Kosten für eine mittelwertige Büroausstattung liegt nach Ergebnissen des Fit-Out-Cost-Guide zwischen 2.333 und 2.512 Euro/m², wobei Berlin am unteren und Hamburg am oberen Ende rangiert. Damit bleiben deutsche Städte im EMEA-Vergleich klar im oberen Preissegment – für mittlere Ausstattungsstandards übertroffen lediglich von London mit 2.668 Euro/m². Auch die Rückbaukosten bleiben hoch und liegen in allen vier untersuchten deutschen Städten einheitlich bei 208 Euro/m².

EMEA-weite Kostenentwicklung

Der Fit Out Cost Guide 2026 weist gegenüber der Vorjahresuntersuchung folgende durchschnittliche Veränderungen aus: während die Büroausbaukosten im Basis-Ausstattungsstandard lediglich minimal, nämlich um 0,5 Prozent, gestiegen sind, zeigt der mittlere Ausstattungsstandard bereits einen Anstieg von 3,8 Prozent. Im hohen Standardbereich sind die Ausbaukosten sogar um 4 Prozent angestiegen. Einen prozentual höheren Anstieg registrierten die Rückbaukosten mit einem Plus von 3,7 Prozent bei hohen Standards über +5,1 Prozent bei mittleren und +5,7 bei einem „Basic“-Standard.  

Martin Wellnitz ordnet die Entwicklung noch einmal ein: „Die Märkte haben einen komplexen Zyklus hinter sich. Jetzt zeigt sich, dass sich Projektlaufzeiten stabilisieren und die Lieferketten wieder verlässlicher funktionieren. Dennoch müssen Unternehmen weiterhin moderate Kostensteigerungen einkalkulieren.“

Contractor Sentiment Survey von Cushman & Wakefield: Arbeits- und Materialkosten steigen weiter

Fester Bestandteil der Befragung des Fit-Out-Cost-Guide ist auch der „Contractor Sentiment Survey“, also die Einschätzung der Bauunternehmen über den weiteren Fortgang der Rahmenbedingungen im Baugewerbe insgesamt.

Aus den Ergebnissen der diesjährigen Befragung geht hervor, dass Bauunternehmer nach wie vor den Kostendruck sorgfältig bewältigen müssen. Auf allgemeiner Ebene sind die Meinungen relativ gleichmäßig verteilt, ob Bauunternehmer ihre Preise in naher Zukunft stabil halten (39 %) oder leicht anheben (57 %) werden, was darauf hindeutet, dass der derzeitige Aufwärtsdruck von etwa
4 % pro Jahr wahrscheinlich bestehen bleibt. Martin Wellnitz: „Es ist offensichtlich, dass der Margendruck den Kern dieses Dilemmas bildet: Bauunternehmer müssen Preisanpassungen ihrer Lieferketten aufgrund der prozentual generell niedrigen Margen im Baugewerbe direkt an ihre Kunden weitergeben, um wirtschaftlich erfolgreich bleiben zu können.“

Einige weitere Ergebnisse des Contractor Sentiment Survey:

• 78 Prozent der Auftragnehmer erwarten steigende Materialkosten.
• 80 Prozent erwarten steigende Arbeitskosten (in 8 von 13 Märkten).
• 66 Prozent rechnen mit höheren Preisen ihrer Zulieferer.
• 60 Prozent der Auftragnehmer erwarten eine Verbesserung der Marktbedingungen.

Besonders stark sind die Preissteigerungserwartungen in Spanien, Polen, Tschechien und der Slowakei, wo über 75 Prozent der Befragten von höheren Netto-Einkaufspreisen ausgehen. In Deutschland hingegen rechnen nur 14 Prozent mit steigenden Einkaufspreisen – Anfang 2026 noch ein Hinweis auf eine sich stabilisierende Marktlage.

Wellnitz abschließend: „Bedarfs- und nutzergerechte Planung und qualitativ hochwertige Ausführung sind wichtiger denn je. Nur so kann der Einsatz von Kapital, Material und Personal zum nachhaltigen Werterhalt und Nutzerzufriedenheit beitragen. Durchdachte Investitionen in Technik, Nachhaltigkeit und flexible Arbeitswelten zahlen sich langfristig aus – für Eigentümer wie für Nutzer.“

^{[1] Die Untersuchung erfolgte zwischen Anfang Januar und Mitte Februar 2026.}