Self-Storage in Deutschland wächst weiter – Auslastung und Mieten ziehen an
Branchenreport 2026 von CBRE und dem Verband deutscher Self Storage Unternehmen: 2,92 Millionen Quadratmeter an 1.394 Standorten, Auslastung steigt auf 76,3 Prozent. Zugleich hat mehr als die Hälfte der Deutschen noch nie von Self-Storage gehört.
Der deutsche Self-Storage-Markt ist im vergangenen Jahr gewachsen und hat sich betrieblich verbessert, während die Auslastung im europäischen Durchschnitt nachgab. Das ist das zentrale Ergebnis des Branchenreports 2026, den CBRE und der Verband deutscher Self Storage Unternehmen e. V. heute in dritter Ausgabe vorlegen. Der Report bündelt Marktdaten, Betriebskennzahlen und eine Bevölkerungsbefragung für Deutschland und Österreich.
Auslastung, Mieten und Erlöse steigen
Deutschland zählt 1.394 Self-Storage-Standorte mit rund 2,92 Millionen Quadratmetern vermietbarer Fläche. Die Auslastung stieg von 75,0 auf 76,3 Prozent, der durchschnittliche Mietpreis von 292 auf 302 Euro je vermietetem Quadratmeter und Jahr. Der Erlös je verfügbarem Quadratmeter – bezogen auf die gesamte vermietbare Fläche einschließlich Leerstand – erreichte damit 231 Euro nach 219 Euro im Vorjahr. Rund zwei Drittel des Zuwachses gehen auf den Preis zurück, ein Drittel auf die höhere Belegung.
Während Deutschland zulegt, sank das europäische Mittel von 79,5 auf 77,6 Prozent. Der Abstand beträgt nur noch 1,3 Prozentpunkte und erklärt sich vor allem aus dem jungen deutschen Bestand, der flächengewichtet 7,9 Jahre alt ist – in Europa sind es 11,1 Jahre.
Der Markt bleibt dabei fragmentiert: Die sieben größten Anbieter vereinen 45 Prozent der Fläche und 41 Prozent der Standorte. Gewachsen wird organisch. Unter den befragten Betreibern entfielen von 31 zusätzlichen Standorten der vergangenen zwölf Monate nur drei auf Zukäufe, in der Pipeline stehen 65 weitere Standorte, davon 28 im Bau.
Österreich zählt 373 Standorte mit rund 481.000 Quadratmetern. Je Einwohner ist der Markt damit 2,4-fach dichter mit Standorten versorgt als Deutschland. Die Auslastung stieg dort von 74,0 auf 80,5 Prozent und liegt über dem europäischen Mittel; die österreichischen Betriebsdaten beruhen allerdings auf einer schmalen Basis mit wenigen Betreibern.
Investoren zahlen einen Aufschlag gegenüber Logistik
Die Spitzenrendite für Self-Storage liegt bei 4,75 Prozent und damit 165 Basispunkte über der zehnjährigen Bundesanleihe. Zum Vergleich: Logistik notiert bei 4,50 Prozent, Light Industrial bei 6,00 Prozent. Auffällig ist die Form des Kapitalzuflusses – in Deutschland kommt es zunehmend über Finanzierungen und Joint Ventures statt über direkte Übernahmen.
Dr. Jan Linsin, Managing Director, Head of Research, CBRE Deutschland
„Der Renditeabstand zeigt, wie der Markt Self-Storage einordnet: näher an der Logistik als am Light-Industrial-Segment, aber mit einem Aufschlag für das Betreiberrisiko. Getragen wird das Interesse derzeit nicht von der Aussicht auf sinkende Renditen, sondern vom laufenden Ertrag. Damit entscheidet die operative Qualität – Standortwahl, Belegung, Preissetzung – stärker über die Performance als der Einstiegszeitpunkt. Dass Kapital vermehrt über Finanzierungen und Joint Ventures hereinkommt, passt dazu: Investoren suchen den Zugang zur Assetklasse, ohne den Betrieb selbst übernehmen zu müssen.“
Bekanntheit und Preisvorstellung bleiben die Engpässe
So robust die Betriebsdaten, so deutlich ist die Lücke auf der Nachfrageseite. 52,1 Prozent der Deutschen haben nach der YouGov-Befragung noch nie von Self-Storage gehört; in Österreich sind es 24,2 Prozent. 68,4 Prozent können keinen Standort in ihrer Nähe benennen.
Auch der Preis wird deutlich unterschätzt: Fast ein Drittel der Befragten in Deutschland veranschlagt für eine 10m2-Einheit weniger als 50 Euro im Monat, ein weiteres Drittel kann die Kosten überhaupt nicht einschätzen. Auf Basis des durchschnittlichen Mietpreises sind es rechnerisch rund 250 Euro netto im Monat. Diese Erwartungslücke schlägt auch auf den Abschluss durch. Auf jeden tatsächlichen Nutzer kommen in Deutschland 3,4 Menschen, die eine Nutzung erwogen, aber nicht umgesetzt haben und 18,6 Prozent von ihnen nennen den Preis als Haupthinderungsgrund.
Klaus Müller, Vorstandsvorsitzender, Verband deutscher Self Storage Unternehmen e. V.
„Die Betriebsdaten zeigen eine Branche, die professioneller wird und sich weiter erfolgreich entwickelt. Eine der größeren Herausforderungen beim weiteren Wachstum ist die Tatsache, dass noch viele Menschen nicht wissen, dass es Self-Storage gibt und worum es sich dabei handelt. Hinzu kommt eine verzerrte Preiserwartung: Wer mit 50 Euro im Kopf für eine 10m2-Einheit anfragt und 250 Euro genannt bekommt, springt ab und hält das Angebot für überteuert – dabei zahlt er für Videoüberwachung, gesicherten Zugang und volle Flexibilität. Beide Punkte sind lösbar: durch Sichtbarkeit vor Ort und durch Preise, die schon vor dem ersten Kontakt einsehbar sind. Daran arbeiten wir gemeinsam mit unseren Mitgliedern.“
Ausblick
Für die kommenden zwölf Monate geben sich die Betreiber zurückhaltender als im Vorjahr: 60,0 Prozent der befragten deutschen Unternehmen erwarten ein besseres Ergebnis, nach 71,4 Prozent im Vorjahr. Zurückgegangen ist vor allem die optimistische Spitze – mit einer deutlichen Verbesserung rechnen nur noch 10,0 Prozent nach 23,8 Prozent.
Auch bei den Mieten fällt die Erwartung verhaltener aus: In Deutschland rechnen 50 Prozent der Betreiber mit steigenden Mieten, europaweit sind es 72,2 Prozent. Der Stimmungswechsel fällt mit der anlaufenden Projektpipeline zusammen und deutet auf zunehmenden Wettbewerbsdruck.
