Stabile Erholung der europäische Immobilienmärkte durch selektiven Ansatz der Anleger
Geopolitische Unsicherheit und höhere Kreditkosten verändern laut Cushman & Wakefield das Investorenverhalten auf dem europäischen Markt für Gewerbeimmobilien (CRE).
Während geopolitische Spannungen im Nahen Osten die Transaktionsaktivitäten verlangsamt haben, bleiben die zugrunde liegenden Fundamentaldaten resilient. Starke Arbeitsmärkte, begrenztes Angebot und anhaltendes Mietwachstum in Prime Assets und A-Standorten.
Laut dem aktuellen Investment Atlas von Cushman & Wakefieldwird der Markt nach wie vor durch einen Übergang hin zu einer reiferen Phase der Erholung gekennzeichnet. Das Wahrnehmen von Opportunitäten bleibt weiterhin relevant, erfordert aber zunehmend Präzision, Disziplin und sorgfältige Selektion der Assets.
Trotz makroökonomischer Gegenwinde: Erholung setzt sich fort
Cushman & Wakefields TIME Score[1], der zyklische Positionierungsindikator für europäische Immobilien-Vermögenswerte, hat im ersten Quartal 2026 minimal auf 3,0 (gegenüber 3,1 – seinem letzten gemessenen Stand in Q3 2025) nachgegeben. Der Markt befindet sich trotz der minimalen Veränderung weiterhin unverändert in einer Stabilisierungsphase. Der leichte Rückgang spiegelt das engeren Finanzierungsumfeld wider.
Gleichzeitig zeigt der Fair Value Index von Cushman & Wakefield[2], der die relative Attraktivität der Preisgestaltung in Premium-Büro-, Einzelhandels- und Logistik-Märkten Europas misst, dass 56 Prozent der europäischen Märkte weiterhin unterbewertet sind. Dies unterstreicht das weiterhin geltende Potenzial für Investments. Das Zeitfenster für breit angelegte Neubewertungen schrumpft jedoch, da immer mehr Märkte auf den Fair Value (das heißt: eine der aktuellen Preisbildung angemessene Einschätzung), umsteigen und in der Folge eine noch kleine Anzahl der Märkte nunmehr als „voll bepreist“ eingeschätzt wird.
Der European Fair Value Index (FVI) fiel im 1. Quartal 2026 auf 74 (von 89 im 3. Quartal 2025) und signalisiert damit eine Verringerung des Ausmaßes der Marktunterbewertung in der Region. Zwar bieten europäische Gewerbeimmobilien nach risikoadjustierten Maßstäben weiterhin attraktive Chancen, doch haben sich die Bewertungslücken in einer wachsenden Zahl von Märkten verengt. Die Korrektur wurde durch eine Kombination aus höheren Staatsanleihenrenditen und gedämpfteren Wachstumserwartungen ausgelöst.
„Europäische Märkte bleiben im Großen und Ganzen attraktiv. Je stärker sie sich dem Fair Value annähern, desto wichtiger werden Vertrauen und Überzeugung sowie die richtige Auswahl der Anlageobjekte zu Treibern von Returns“, so Guilherme Neves, Senior Research Analyst, EMEA Forecasting bei Cushman & Wakefield.
Knappheit der Opportunitäten
Logistik- und Einzelhandelsimmobilien nehmen weiterhin den Investitions-‚Sweet Spot‘ in Bezug auf günstiges Timing und Fair Value ein und bieten attraktive, risikoadjustierte Chancen. Unterdessen verbleiben Wohn-, aber auch Büroassets in der investiven „strategischen Matrix“, in der die Performance zunehmend von der Qualität, der Lage und dem Cash-Flow-Potenzial abhängt. Der Bürosektor bleibt äußerst selektiv, wobei sich die Nachfrage auf erstklassige Assets mit starkem Vermietungspotenzial fokussiert.
Jüngste Neubewertungen waren besonders in Deutschland evident, wo etwa die Hälfte der Märkte zur fairen Bepreisung übergegangen ist. Die signifikantesten Bewertungsanpassungen wurden in Ungarn und Italien verzeichnet. Die Zahl der damit „voll bepreisten“ Märkte in Europa ist – inklusive Ungarn, Italien und Norwegen, auf neun gestiegen. Dies verdeutlicht, wie schnell sich Preisbildungsdynamiken als Reaktion auf steigende Zinsen verschieben können.
„Nachdem die marktweite Neubewertung weitgehend abgeschlossen ist, werden die Bewertungsniveaus stärker durch objektspezifische Eigenschaften wie Qualität, Standort und Cashflow-Stärke geprägt als durch allgemeine Marktbewegungen“, so Martin Belik, Head of Valuation & Advisory Germany bei Cushman & Wakefield.
Finanzierung: Fremdkapital unterstützt Marktsentiment
Nach einer kurzen ruhigeren Marktphase, ausgelöst durch geopolitische Schocks, sind Kreditgeber wieder deutlich aktiver, wobei die Kapitalverfügbarkeit bei Banken, Fremdkapitalfonds und alternativen Kreditgebern weiterhin tief und vielfältig bleibt. Die Transaktionsaktivität bleibt jedoch weiterhin durch eine Lücke zwischen den Preiserwartungen von Käufer und Verkäufer begrenzt.
„Fremdkapital hat vorgelegt: Die Liquidität ist da, die Finanzierbarkeit gegeben. Offen bleibt, ob auch das Eigenkapital die Überzeugung findet, in den Markt zurückzukehren“, sagte David Poremba, EMEA Debt Advisory bei Cushman & Wakefield.
Strategieverschiebung hin zu Cash-Flow und Resilienz
Da die bewertungsgetriebenen Gewinne abnehmen, weist der Report auf eine deutliche Verschiebung der Anlegerstrategie hin zur Einnahmengenerierung, operativer Umsetzung und Asset-Resilienz hin.
Märkte mit starken Angebots-Nachfrage-Fundamentaldaten, nachhaltigem Mietwachstum und hochwertigen Assets werden voraussichtlich in der nächsten Phase des Zyklus besser abschneiden. Einige Investoren verdoppeln ihre Priorisierung von Sektoren wie Logistik und Wohnen, auch Einzelhandels-Assets sind mittlerweile wieder gefragt. Immer mehr Käufer setzen zudem gezielt wieder auf Opportunitäten im Bürosegment, und zwar dort, wo Fundamentaldaten langfristige Wertentwicklung unterstützen.
„Volatilität ist kein neues Phänomen, aber die Geschwindigkeit des Wandels im Makroumfeld stellt eine neue Realität dar, die eine strategische Reaktion erfordert“, so David Hutchings, Head of EMEA Investment Strategy bei Cushman & Wakefield. Und weiter: „Die positive Nachricht für Investoren ist, dass Immobilien eine Reihe von Hebeln bieten, die genutzt werden können, um die Portfolioentwicklung zu stabilisieren – aber nur, wenn die richtigen Assets auswählt werden, die den Bedürfnissen der Nutzer entsprechen.“
Selektivität definiert die nächste Phase
Mit Blick auf die Zukunft erwartet Cushman & Wakefield, dass die Erholung der europäischen Gewerbeimmobilien anhält, wenn auch in einem kontrollierteren Tempo. Der investive Erfolg setzt dabei folgende Faktoren voraus: Disziplin beim Einsatz von Kapital, granulare Marktauswahl und ein Fokus auf Assets, die nachhaltige Returns generieren können.
[1] Der Cushman & Wakefield TIME Score (Timing Investment Market Entry/Exit Score) bewertet zyklische Positionierungen, die von 1 (Schrumpfung) bis 5 (Expansion) reichen.
[2] Fair Value Index von Cushman & Wakefield: Punktzahlen um 100 deuten auf eine Unterpreissetzung hin; Werte nahe Null deuten auf voll bepreiste Märkte hin.
