Transaktionsabwicklung: Cureus-Managerin Christin Büttner im Interview

Frau Büttner, die Due-Diligence-Plattform Drooms hat Anfang des Jahres eine Analyse der über ihre Plattform laufenden Transaktionen veröffentlicht. Ein Ergebnis war, dass Transaktionen in Deutschland im Durchschnitt 398 Tage dauern. Wie sieht es bei Cureus aus?

Christin M. Büttner: von Drooms genannten rund 398 Tage spiegeln sicherlich die zunehmende Komplexität vieler Immobilientransaktionen wider. Unsere Erfahrung bei Cureus ist jedoch eine etwas andere. Wir haben unsere Prozesse in den vergangenen Jahren stark standardisiert und digitalisiert und arbeiten inzwischen mit eingespielten Strukturen und möglichst wenigen Transaktionsbeteiligten.

Dadurch liegen wir in der Regel deutlich unter diesem Durchschnitt. Bei einer kürzlich abgeschlossenen Transaktion mit einem institutionellen Partner beispielsweise lagen zwischen Erstgespräch und Signing rund fünfeinhalb Monate, also weniger als die Hälfte des Drooms-Schnitts. Wenn die Immobilien nebst der dazugehörigen Daten gut vorbereitet, die Prozesse eingespielt und nicht zu viele externe Parteien beteiligt sind, lässt sich eine Transaktion durchaus in einem Zeitraum von etwa vier bis sechs Monaten realisieren.

Die Analyse von Drooms zeigt außerdem, dass die Transaktionsdauer europaweit zuletzt stagniert hat, während viele Marktteilnehmer subjektiv längere Prozesse wahrnehmen. Wie ist Ihre Einschätzung – sei es beim Verkauf von Pflegeimmobilien oder beim Ankauf von Grundstücken?

Büttner: Wir beobachten eher das Gegenteil. Seit unseren ersten Transaktionen im Jahr 2022 haben wir einen deutlichen Lernprozess durchlaufen. Unsere Prozesse sind heute wesentlich klarer strukturiert, unsere Dokumentationen sind passend zu unseren Systempflegeimmobilien standardisiert und die Zusammenarbeit mit unseren Partnern ist viel effizienter organisiert.

Das führt dazu, dass unsere Transaktionen im Zeitverlauf sogar schneller geworden sind – um etwa 30 bis 40 Prozent. Gleichzeitig ist die regulatorische und dokumentarische Komplexität tatsächlich gestiegen. Insbesondere ESG-Anforderungen, kapitalmarktseitige Vorgaben oder bankseitige Prüfungen führen dazu, dass die Datenräume deutlich umfangreicher werden. Deshalb sind funktionierende digitale Prozesse heute wichtiger denn je.

Die Analyse von Drooms zeigt außerdem, dass die Kosten für eine Transaktion stark variieren. Woran liegt das?

Büttner: Die Kosten hängen stark von der Struktur und der Zahl der beteiligten Parteien ab. In der Regel entstehen die größten Kosten durch rechtliche und steuerliche Beratung sowie durch Transaktions- und Strukturierungsleistungen.
Grundsätzlich ist der Verkauf für uns in der Regel kostenintensiver als der Ankauf, da hier beispielsweise Gutachten, rechtliche und steuerliche Beratung sowie strukturierende Transaktionsleistungen anfallen. Beim Ankauf beschränken sich die Kosten meist auf Maklerleistungen und einzelne Prüfungen oder Gebühren im Zusammenhang mit Behörden und Genehmigungen.

Wir sehen allerdings auch hier deutliche Effizienzgewinne durch standardisierte Abläufe. Bei einer größeren Transaktion mit einem institutionellen Investor beliefen sich unsere Transaktions- und Beratungskosten 2023 noch im sechsstelligen Bereich. Durch effizientere Prozesse und eingespielte Strukturen konnten wir diese 2024 auf einen fünfstelligen Betrag und 2025 sogar auf einen vierstelligen Betrag reduzieren. Das zeigt sehr deutlich, wie stark Standardisierung und Erfahrung wirken können.

Positiv ist für uns außerdem, dass letztlich alle angestrebten Transaktionen erfolgreich umgesetzt wurden. Dies verdeutlicht, dass trotz des anspruchsvollen Marktumfelds weiterhin verlässliche Deals möglich sind.

Laut der Befragung setzen mehr als 50 Prozent der Investoren vor allem auf kleinere Transaktionsvolumina von maximal 50 Millionen Euro. Wie lassen sich in diesem Zusammenhang Pflegeobjekte von Cureus einordnen?

Büttner: Unsere Transaktionen bewegen sich in der Regel im unteren bis mittleren zweistelligen Millionenbereich und liegen damit genau in diesem Segment.

Das passt gut zur aktuellen Marktstruktur: Viele institutionelle Investoren bevorzugen derzeit überschaubare Ticketgrößen und investieren selektiv.

Wie handhaben Sie es selbst? Cureus hat auch ein Bestandsportfolio. Kaufen Sie auch Pflegeimmobilien an?

Büttner: Unser Fokus liegt klar auf der Entwicklung von Neubauprojekten. Wir kaufen daher keine bestehenden Pflegeimmobilien an.

Was wir hingegen aktiv – vorzugsweise in Nordrhein-Westfalen, aber auch in Hessen, Niedersachsen und Berlin – ankaufen, sind Grundstücke oder Projektierungen, die zu unserem Ankaufsprofil passen – idealerweise unbebaut und ohne bestehende Vermietungsstrukturen. Dadurch können wir unsere Projekte von Anfang an optimal planen: mit modernen Gebäudekonzepten, passenden Betreiberstrukturen und langfristig geeigneten Standorten.

Wie groß ist das Interesse potenzieller Käufer an Pflegeimmobilien? Können Sie so viele Objekte verkaufen, wie Sie möchten? Und wenn nicht – was ist hinderlich?

Büttner: Grundsätzlich stellen wir wieder vermehrt ein großes Interesse institutioneller Investoren an stationären Pflegeimmobilien fest. Der Sektor gehört zur sozialen, systemrelevanten Infrastruktur und die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird aufgrund der demografischen Entwicklung weiter steigen. Zudem sorgt die Refinanzierung über Sozialkassen für vergleichsweise stabile Einnahmestrukturen.

Auch die Kapitalmarktfaktoren entwickeln sich aktuell wieder positiver, nachdem der Markt in den vergangenen Jahren durch das Zinsumfeld stark gebremst wurde. Allerdings sind die Preisniveaus noch nicht wieder auf dem Stand, den sich viele Verkäufer wünschen.

In Einzelfällen scheitern Transaktionen daher eher an unterschiedlichen Preisvorstellungen oder an der Finanzierungssituation einzelner Investoren, als am grundsätzlichen Interesse am Produkt.

Inzwischen spielt KI auch im Transaktionsgeschäft eine Rolle. Nutzen Sie solche Technologien bereits?

Büttner: Aktuell noch nicht systematisch auf Unternehmensebene. Wie in vielen anderen Firmen auch, nutzen einzelne Mitarbeiter bereits bedürfnisorientiert KI-Tools, etwa zur Strukturierung von Informationen oder zur Unterstützung bei Analysen.

Langfristig sehen wir darin durchaus Potenzial, beispielsweise bei der Auswertung von Dokumenten oder bei der Vorbereitung von Transaktionen. Entscheidend wird jedoch sein, diese Technologien sinnvoll in bestehende Prozesse zu integrieren.