Wohnen in Potsdam: Enger Markt mit Platz im Umland

Wohnungen in Potsdam bleiben knapp, dennoch gilt die Stadt als intakter Markt mit einem breit differenzierten Angebot. Das zeigte sich bei einer Online-Pressekonferenz, an der Simon Kempf, Geschäftsführer der Periskop Development GmbH, Mareike Lechner, Vorstand der immobilien-experten-ag., Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG, und Andreas Habath, Immobiliensachverständiger und Projektverantwortlicher für den IVD Wohnimmobilienpreisservice Berlin-Brandenburg, teilnahmen.
 
Kennzeichnend für den Potsdamer Immobilienmarkt seien die große Bedeutung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sowie die enormen Preisunterschiede zwischen den einzelnen zuweilen gar nicht weit voneinander entfernten Lagen, fasste Andreas Habath seine Untersuchungsergebnisse zusammen. Das höchste Preisniveau für bezugsfreie Eigentumswohnungen wird demnach zentrumsnah vor allem in der Berliner Vorstadt (5.270 Euro je m²) und der Jägervorstadt (4.800 Euro) sowie in den begehrten Wasserlagen von Neu-Fahrland und Groß-Glienicke (5.290 Euro) erreicht, während beispielsweise die nördlichen Ortsteile Satzkorn, Uetz-Paaren und Grube mit 2.500 Euro je m² ein vergleichsweise günstiges Preisniveau aufweisen. Ähnlich verhält es sich mit den Preisen freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier liegen Satzkorn, Uetz-Paaren und Grube bei einem Preisniveau von durchschnittlich 3.300 Euro, während in der Berliner Vorstadt über alle Baualtersklassen hinweg der durschnittliche Verkaufspreis 8.000 Euro je m² beträgt.

Insgesamt machen Eigentumswohnungen und Eigenheime in Potsdam rund 80 Prozent der vom Gutachterausschuss erfassten Immobilientransaktionen aus. Dabei sei nach den Turbulenzen des Jahres 2022 inzwischen wieder eine Normalisierung und Verstetigung des Marktgeschehens feststellbar, sagte Habath bei der Veranstaltung. So haben sich nach Zahlen des IVD die Quadratmeterpreise für Eigenheime in Potsdam im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q1 2025) um 1,5 Prozent auf 4.790 Euro erhöht, während für Eigentumswohnungen über alle Baualtersklassen hinweg 3.650 Euro je m² gezahlt wurden. Im Verlauf des vergangenen Jahres sei dabei die Zahl der Kauffälle (für ETW) um 33 Prozent gestiegen. Für ein intaktes Marktgeschehen spreche überdies die im Vergleich zu Berlin geringere Preisdifferenz zwischen vermieteten und bezugsfreien Eigentumswohnungen. In Potsdam liege diese bei 36 Prozent während in Berlin inzwischen Preisunterschiede von 100 Prozent nachweisbar sind.

Hochwertiger Neubau am Volkspark Potsdam

Sinnbildlich für das gleichwohl knappe Wohnungsangebot ist, dass nun auch das letzte Baugrundstück an der Georg-Hermann-Allee bebaut wird. Dort errichtet die BRAWO RE Development Berlin GmbH in drei Bauabschnitten bis 2028 ein Ensemble nach den Plänen von Hilmer Sattler Architekten. Die ParkVillen Potsdam bestehen aus sieben repräsentativen Baukörpern mit insgesamt 67 Eigentums- und 53 Mietwohnungen sowie sechs Gewerbeeinheiten, die von der Strategis AG vermarktet werden. Der aktuelle zweite Bauabschnitt umfasst 42 Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern. Die Wohnungen bieten großzügige Grundrisse, Raumhöhen von 2,80 m, Eichenparkett, Fußbodenheizung, hochwertige Sanitärausstattung, FTTH-Glasfaseranschlüsse, private Außenflächen sowie Stellplätze mit E-Ladestation-Vorrüstung.

„Aus der laufenden Vermarktung der 67 Eigentumswohnungen können wir eine stabile und ansteigende ETW-Nachfrage bestätigen“, sagt Sascha Nöske, Vorstand der Strategis AG. „Konkret liegen wir im Projekt bislang bei beurkundeten Kaufpreisen zwischen 6.900 und 8.900 Euro je m² und absoluten Kaufpreisen zwischen 480.000 und 1 Mio. Euro.“ Mit dem Baustart durch den GU Züblin Mitte April trete das Projekt in eine neue Phase. “Man sieht vom Verlauf sehr schön, dass der Vorvertrieb vor dem eigentlichen Baustart und der Neubau-Vertrieb bei den üblichen Fertigstellungszeiten von 18 bis 24 Monaten auch im aktuell fordernden Marktumfeld wieder funktionieren, wenn die Rahmenbedingungen und das Angebot stimmen.“ Für die 53 überwiegend kompakten Mietwohnungen prognostiziert die Strategis AG einen Vermietungsbeginn 2027 und die Fertigstellung des gesamten Projektes in 2028.

Vor allem Familien zieht es in die Spargelstadt Beelitz

Eine Angebotserweiterung im Potsdamer Umland schafft die First Wohnbau GmbH unmittelbar am Bahnhof Beelitz Stadt, etwa 30 Minuten vom Potsdamer Hauptbahnhof entfernt. Dort entwickelt die Wohnbautochter der immobilien-experten-ag. ein 3,4 Hektar großes Baugrundstück am Landschaftsschutzgebiet zu einem Quartier mit einem differenzierten Angebot an voll erschlossenen Baugrundstücken, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Momentan ist der zweite Bauabschnitt mit 18 Doppelhaushälften im Bau und in der Vermarktung. Die real geteilten Einheiten messen 119 bzw. 141 m² Wohnfläche zuzüglich eines Gartens auf Grundstücken zwischen 260 und 360 m² und werden schlüsselfertig ab 535.000 Euro angeboten. „Die Interessenten für dieses Angebot kommen überwiegend aus Potsdam, dem Potsdamer Umland und Berlin. Die Spargelstadt Beelitz ist gerade bei jungen Familien attraktiv“, sagt Mareike Lechner, Vorstand der immobilien-experten-ag. Das habe sich bereits beim ersten Bauabschnitt beziehungsweise beim Verkauf der 17 bauträgerfreien Grundstücke gezeigt. Lange Vertriebszeiten bei zwei 160 m² großen Doppelhaushälften bestätigen überdies das derzeitige Kostenbewusstsein der Zielgruppe. „Mit Blick auf die Budgets unserer Kunden und angesichts der Baukostenentwicklung der vergangenen Monate und Jahre haben wir uns zu einer Angebotsanpassung hin zu kompakten Reihenhäusern entschlossen“, sagt Lechner. „Unsere derzeitige Planung geht im nächsten Schritt von 16 Reihenhäusern mit 85 m² Wohnfläche zuzüglich eines noch ausbaubaren Dachgeschosses sowie von 15 Reihenhäusern mit 105 m² Wohnfläche aus.“

Bisher hat sich die First Home Wohnbau GmbH auf Eigennutzer als Erwerber konzentriert. Aufgrund einer zunehmenden Nachfrage wird der Käuferkreis nun auf Kapitalanleger, die die Wohneinheiten vermieten und Steuerersparnisse schätzen, erweitert. In diesem Zusammenhang wird bei der Planung der Reihenhäuser geprüft, ob sich der erhöhte Energiestandard EH 40 mit QNG zum Erhalt der fünfprozentigen Sonderabschreibung vor dem Hintergrund der damit einhergehenden Mehrkosten für den Bauträger rechnet.

Fertigstellung des Kirchsteigfeldes könnte größere Entlastung bringen

Eine größere Entlastung des angespannten Potsdamer Wohnungsmarktes ist unter anderem von der Fertigstellung des Kirchsteigfeldes zu erwarten. Das im Südosten Potsdams gelegene noch nicht bebaute Areal zwischen Ricarda-Huch-Straße und A 115 umfasst ca. neun Hektar. Auf dem Projektgrundstück können mit bis zu 1.600 neue Arbeitsplätze und etwa 1.000 Wohnungen vielfältige Wohnraumangebote für etwa 1.900 Einwohner geschaffen werden. „Ein Baubeginn ist ab 2027 möglich“, sagt Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer der Periskop Development GmbH, die das Grundstück im Auftrag der Eigentümer entwickelt und aktuell mit mehreren Partnern bezüglich der baulichen Realisierung sowie der Finanzierung des Projektes im Gespräch ist.

Grundlage für die Planung ist der aus den 1990er Jahren stammende Entwurf der Architekten Krier & Kohl für das gesamte Kirchsteigfeld, von dem der erste Bauabschnitt mit 2.680 Wohnungen bis 1998 realisiert wurde. „In der vorgegebenen städtebaulichen Struktur soll ein zeitgemäßer und zugleich zukunftsfähiger Nutzungs-Mix aus 60 Prozent Wohnen und 40 Prozent Gewerbe entstehen“, sagt Kempf. „Da seit 2023 alle wesentlichen Fragen um Gestaltung und Planung geklärt werden konnten, hat die Stadt Potsdam vorgeschlagen, beim Kirchsteigfeld den Bauturbo anzuwenden, was die Planung noch einmal deutlich beschleunigen kann.“ Mit Blick auf dieses starke Engagement sei er zuversichtlich, dass die geplanten 1.000 zusätzlichen Wohnungen in einem überschaubaren Zeitraum fertiggestellt und zu einem für die Potsdamer Bevölkerung leistbaren Preisniveau angeboten werden können.