Fehlende Großtransaktionen dämpfen Jahresstart im Logistikinvestmentmarkt

Das Jahr 2025 hat auf dem deutschen Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien vergleichsweise zurückhaltend begonnen. Im ersten Quartal 2025 wurden Objekte im Gesamtwert von insgesamt 1,1 Milliarden Euro gehandelt, was einem Rückgang von 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahresbeginn entspricht. Auf ähnlichem Niveau bewegt sich das Minus zum zehnjährigen Mittelwert. Der Rückgang im Vergleich zum Fünfjahresschnitt fällt mit minus 51 Prozent noch deutlicher aus, was vor allem auf die besonders volumenstarken Jahre 2021 und 2022 zurückzuführen ist. 

„Das Vorjahr endete stark, obwohl einige Transaktionen schlussendlich doch nicht mehr vor Jahresfrist abgeschlossen wurden. Aufgrund erschwerter Rahmenbedingungen in den Investmentmärkten konnten diese und weitere Abschlüsse jedoch auch im ersten Quartal nicht finalisiert werden. Diese befinden sich weiterhin in Verhandlung oder Exklusivität und verzögern sich mindestens bis in das zweite Quartal dieses Jahres“, sagt Diana Schumann, Head of Industrial & Logistics Investment JLL Germany. „Der Jahresstart blieb damit hinter den Erwartungen zurück. Transaktionen erfordern weiterhin einen hohen Zeitaufwand, da Finanzierer und Käufer detaillierte Informationen benötigen, um finale Kaufentscheidungen zu treffen und sich beim Pricing mit der Verkäuferseite zu einigen.“

Maßgeblich für das Quartalsergebnis waren ausgebliebene Großtransaktionen: So wurden im dreistelligen Millionenbereich keine Abschlüsse erzielt, nachdem es im Vorjahreszeitraum noch sechs waren. Die fünf größten Deals sind für rund 35 Prozent des Gesamtvolumens verantwortlich. Insgesamt wurden jedoch mit 67 Abschlüssen fünf mehr als im Vorjahr registriert.

„Transaktionen fanden zuletzt in einem eher kleinvolumigen Bereich statt, was sich jedoch im zweiten Quartal aufgrund noch nicht finalisierter Deals ändern und zu einem stärkeren Ergebnis führen dürfte“, erklärt Schumann. Wie stark, hängt allerdings noch von mehreren Faktoren ab: „Der Markt beobachtet sehr genau einige in Verhandlung befindliche Portfoliotransaktionen. Je nach Ausgang dieser Verhandlungen könnten weitere Portfolios den Weg auf den Markt finden. Wir erwarten mehrere Deals mit Ticketgrößen von bis zu 400 Millionen Euro pro Transaktion. Diese werden dementsprechend hohen Einfluss auf die Gesamtvolumina der kommenden Quartale haben.“

Zwar legt die Dynamik zu, auf früherem Niveau ist der Handel mit Portfolios aber noch nicht angelangt. „Zurzeit werden keine Premiumaufschläge für Portfolios gezahlt“, sagt Schumann. „Stattdessen versuchen Käufer, einzelne Objekte in guten Lagen anstelle des gesamten Pakets zu erwerben, was die Attraktivität des verbleibenden Portfolios schmälert. Bei qualitativ hochwertigen Paketen gelingt dies nicht – dafür ist der Wettbewerb unter den Kaufinteressenten für diese Opportunitäten zu groß. Unter Umständen, wie beispielsweise hohem Liquiditätsdruck, sind Verkäufer jedoch bereit, Kompromisse einzugehen und einzelne Objekte aus Portfolios zu veräußern.“

Auch die komplexe Gemengelage aus geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten beeinflusst weiterhin Investoren, Finanzierer und Mieter, nun zusätzlich ergänzt durch die Ungewissheit über die Auswirkungen von Zöllen auf die Weltwirtschaft. „Deutschland ist ein starkes Exportland, auf dessen Industrie Zölle deutliche Auswirkungen haben könnten“, erklärt Schumann. „In den vergangenen Jahren haben Unternehmen aber auch gelernt, dass erhöhte Lagerkapazitäten entscheidend sind, um beispielsweise die Auswirkungen gestörter Lieferketten abfedern zu können.“

Begrenzte Liquidität im Core-Segment, Spitzenrenditen bleiben unverändert

Der bedeutendste Abschluss des Quartals war der Verkauf des Ford-Werksgeländes in Saarlouis durch den Automobilhersteller an die Gesellschaft für Wirtschaftsförderung des Saarlands. Der Fonds AustralianSuper ist zudem ein Joint-Venture mit dem kanadischen Immobilienunternehmen Oxford Properties eingegangen und hat in diesem Rahmen einen Anteil an dessen ESCIP-Portfolio sowie an M7 Real Estate erworben.

45 Prozent der Investitionen entfielen auf Immobilien mit einem Core-plus-Risikoprofil, gefolgt von Value-add-Deals mit 25 Prozent und opportunistischen Transaktionen mit 20 Prozent. Bei lediglich elf Prozent des Volumens handelt es sich um Core-Investments. „Im Core-Segment ist die Liquidität nach wie vor begrenzt“, sagt Schumann. „Dafür hat der Anteil von Value-add und opportunistischen Abschlüssen deutlich zugelegt. Käufer erreichen ihre aktuellen Renditeanforderungen oft nur bei Assets, bei denen sie im Laufe der Haltedauer Potenziale heben können – sei es durch Optimierung der Mieten oder Mietvertragsstrukturen oder Investitionen in Nachhaltigkeitsmaßnahmen, die sich wiederum positiv auf die Finanzierbarkeit und den späteren Verkaufspreis auswirken können.“

Entgegen des sonstigen Trends haben nationale Teilnehmer den Markt in den ersten drei Monaten bestimmt. Auf Verkäuferseite vereinten sie 74 Prozent des Volumens auf sich, auf der Käuferseite sind es rund 56 Prozent. Dementsprechend haben internationale Marktteilnehmer zwar Logistikobjekte im Wert von etwa 278 Millionen Euro veräußert, aber für knapp 479 Millionen Euro zugekauft und somit per saldo ihren Logistikimmobilienbestand in Deutschland um 201 Millionen Euro erhöht.

Die Spitzenrendite für Industrie- und Logistikimmobilien lag im ersten Quartal in allen sieben Immobilienhochburgen gleichbleibend bei 4,30 Prozent. Schumann zufolge dürfte die Spitzenrendite bis zum Jahresende unverändert bleiben.