Europas Büromarkt mangelt es zunehmend an Neuentwicklungen
JLL EMEA Büro-Immobilienuhr im ersten Quartal 2025
- Der Europäische Büromietindex ist im ersten Quartal 2025 um 1,2 Prozent im Quartalsvergleich und sieben Prozent im Jahresvergleich gestiegen.
- Der Flächenumsatz im ersten Quartal belief sich auf 2,1 Millionen m², was einem Rückgang von drei Prozent im Vergleich zum Vorjahr und 16 Prozent im Vergleich zum Vorquartal entspricht.
- Der Büroleerstand in Europa stieg im ersten Quartal 2025 auf neun Prozent, von 8,7 Prozent im Vorquartal.
- Die Fertigstellungen summierten sich in den ersten drei Monaten 2025 auf 771.000 m². Dies ist das niedrigste Volumen seit dem ersten Quartal 2020.
Die wirtschaftliche Dynamik wurde im ersten Quartal von den Maßnahmen der neuen US-Regierung dominiert. Regelmäßige Ankündigungen über die Einführung und den Aufschub von Zöllen schufen eine Atmosphäre der Unsicherheit und Unberechenbarkeit, die das Vertrauen der Unternehmen belastete und zu Störungen an den Finanzmärkten führte. Obwohl die USA im ersten Quartal zunächst neue Zölle auf Kanada, Mexiko, China sowie Stahl- und Aluminiumimporte verhängten, drohten auch für Europa Zölle auf Automobile und auf Pharmazeutika. Am 2. April wurden die Drohungen dann Realität und gegenseitige Zölle auf 180 Länder angekündigt, darunter zehn Prozent auf Großbritannien, 20 Prozent auf die EU und 31 Prozent auf die Schweiz. Zusätzlich erhoben die USA eine Abgabe von 25 Prozent auf Automobilimporte und stellten weitere sektorale Zölle in Aussicht.
„Bereits vor dieser US-Initiative gab es reale Auswirkungen der erwarteten Zölle – auf das Vertrauen und auf die Investitionen –, aber ansonsten entwickelte sich die Wirtschaft positiv. Das tatsächlich vorherrschende Inflationsumfeld blieb im ersten Quartal im Vergleich zum Ende des vergangenen Jahres weitgehend unverändert“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy. Derweil ging der Verbraucherpreisindex in Europa weiter zurück – und ebenso die Kerninflation. Die Gesamtinflation lag im März in der Eurozone bei 2,2 Prozent und im Februar in Großbritannien bei 2,8 Prozent.
Vor der Ankündigung der Zölle im April lockerten die Zentralbanken ihre geldpolitischen Rahmenbedingungen weiter. Die Europäische Zentralbank (EZB), die Bank of England und die Schweizerische Nationalbank senkten die Zinsen im ersten Quartal, wobei die EZB zweimal und die anderen Notenbanken jeweils einmal die Werte anpassten. Auch die Tschechische Republik, Island und Schweden haben die Zinsen gesenkt. Die Finanzmärkte erwarteten einhellig weitere Schritte bis zum Jahresende.
Zinssenkungen als Rezepte gegen eine ausgebremste Weltkonjunktur
Seit Anfang April haben sich die Aussichten für die Zinsen geändert. Die Märkte gehen davon aus, dass die Zölle negative wirtschaftliche Folgen haben werden, was zu einem Rückgang von Handel und Produktion und einem Rückgang des BIP-Wachstums führen wird. „Dies führt dazu, dass weitere Zinssenkungen eingepreist werden. Unter dem Druck der US-Ankündigungen wurden im Markt zwei Zinssenkungen von der EZB und drei von der Bank of England erwartet. Dieses Bild wird sich aber zweifellos ändern, wenn die Länder auf die Zölle und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen reagieren“, erläutert Hinrichs.
Die Zölle waren nicht die einzigen Impulse im Laufe des Quartals. Nach der Wahl und bevor sich der neue Bundestag konstituierte, verabschiedeten Union, SPD und Grüne ein umfangreiches Konjunkturpaket, das in den kommenden fünf Jahren zusätzliche Verteidigungsausgaben in Höhe von mindestens 500 Milliarden Euro und in den nächsten zwölf Jahren weitere Infrastrukturausgaben in Höhe von 500 Milliarden Euro vorsieht. Die Europäische Kommission kündigte außerdem eine Erhöhung der Verteidigungsausgaben der EU um rund 800 Milliarden Euro an. Diese Maßnahmen werden zusammen mit höheren Ausgaben der Nachbarländer die europäische Wirtschaft und den Verteidigungssektor nachhaltig ankurbeln.
„Die Aussichten für das kommende Jahr sind ungewiss. Alles hängt von der Handelspolitik der USA und der handelspolitischen, fiskalischen und monetären Reaktion in ganz Europa und dem Rest der Welt ab. Es gibt derzeit keine gemeinsame Grundlage für Annahmen, auf der Prognosen getroffen werden können, sodass es wenig sinnvoll ist, sich auf Zahlen festzulegen, bis sich der Staub um die mutmaßlichen Zölle gelegt hat“, unterstreicht Hinrichs.
Wachstum der Bürospitzenmieten liegt immer noch deutlich über dem Schnitt der Dekade
Mit sieben Prozent liegt das jährliche Wachstum der Bürospitzenmieten in Europa weiterhin deutlich über dem Zehnjahresschnitt von 4,4 Prozent. Während Bürobestände mit schlechter Qualität unter Preisdruck stehen, sind am oberen Ende des Marktes weiterhin neue Rekorde zu verzeichnen. Mit 1,2 Prozent verlangsamte sich das vierteljährliche Wachstum der Büromieten in Europa im Vergleich zum vierten Quartal 2024 (zwei Prozent), blieb aber auf dem Zehnjahresschnitt von 1,1 Prozent.
Mietsteigerungen wurden in acht von 23 Indexmärkten verzeichnet, darunter Lyon (plus 5,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal), Rotterdam (3,3 Prozent), London (3,2 Prozent), München (2,8 Prozent) und Warschau (1,8 Prozent). In den übrigen 15 Märkten gab es im ersten Quartal kein Mietwachstum.
Flächenumsatz sinkt in der Mehrzahl der Metropolen
Das Vermietungsvolumen im ersten Quartal 2025 ist mit 2,1 Millionen m² vergleichbar mit dem Vorjahresquartal. Trotz der verbesserten Vermietungsstimmung dauern Abschlüsse nach wie vor länger als früher üblich, was sich auf die Aktivität bis ins Jahr 2025 auswirkt. Die jüngsten Zollankündigungen könnten diese Unsicherheit zudem weiter verschärfen.
Die Erschwinglichkeit von Premium-Büroflächen in zentralen Lagen (CBD) wirkt sich zunehmend auf die Vermietungsaktivität aus. „Infolgedessen wählen viele Nutzer zwischen Produkten der unteren Preisklasse in erstklassigen CBD-Lagen und hochwertigen Flächen in zentralen Bereichen außerhalb der CBDs“, beobachtet Hinrichs den pragmatischen Umgang der Nutzer mit dem Flächenmangel im Topsegment.
In elf Märkten stieg der Büroflächenumsatz. Dazu gehörten Amsterdam (plus 129 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), Frankfurt (115 Prozent), Dublin (111 Prozent) und Brüssel (60 Prozent). Die übrigen zwölf Städte verzeichneten einen Rückgang des Flächenumsatzes, darunter Rotterdam (80 Prozent), Den Haag (60 Prozent) und Edinburgh (45 Prozent).
In Paris nimmt die Dynamik bei den Großabschlüssen langsam ab
In Paris erreichte das Vermietungsvolumen im ersten Quartal 419.200 m², was einem leichten Rückgang von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht. Die Aktivitäten nach Teilmärkten haben sich in den vergangenen Monaten verändert, was sich in den Zahlen für das erste Quartal widerspiegelte. Das Segment großer Flächen mit mehr als 5.000 m² büßte im ersten Quartal weiter an Dynamik ein, wodurch die Zahl der Abschlüsse von 17 auf 13 zurückging. Dies entspricht einem Rückgang von 23 Prozent sowohl bei der Anzahl der Vermietungen als auch beim Flächenumsatz im Jahresvergleich. Vielversprechend wuchs hingegen das Segment der mittleren Flächen (1.000 m² bis 5.000 m²), wobei der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 27 Prozent zulegte. Im Segment der kleinen und mittleren Flächen (kleiner als 1.000 m²) war hingegen ein Rückgang zu verzeichnen, wobei die Abschlüsse um fast acht Prozent in der Anzahl und sechs Prozent in der Menge zurückgingen.
Vorvermietungen beleben den Londoner Bürovermietungsmarkt
Der Büromarkt im Zentrum Londons zeigte im ersten Quartal 2025 eine robuste Entwicklung mit einem Flächenumsatz von 180.000 m². Dieses Ergebnis entspricht einem Anstieg von 15 Prozent im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum und übertrifft den Fünfjahresdurchschnitt des ersten Quartals um zwei Prozent. Herausragend in diesem Quartal war die hohe Vorvermietungsaktivität, die 30 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachte. Dies ist der höchste Anteil an Vorvermietungen in einem ersten Quartal seit dem Jahr 2014, als die Vorvermietung 32 Prozent des Volumens ausmachte. Unternehmensbezogene Dienstleistungen erwiesen sich im ersten Quartal 2025 mit einem Anteil von 26 Prozent am Gesamtvolumen als Haupttreiber der Vermietungsaktivität in Londons Zentrum. Anbieter von flexiblen Arbeitsplätzen waren mit der Vermietung von mehr als 20.000 m² führend und erreichten damit den höchsten Wert in diesem Teilsektor seit Mitte 2021. Banken und Finanzdienstleistungen behielten ihre starke Präsenz bei und machten 21 Prozent des Quartalsvolumens aus, was ihrem Marktanteil im ersten Quartal 2024 entspricht.
Zunehmend veraltete Büroflächen lassen die Leerstandsquote weiter ansteigen
Der Büroleerstand in Europa stieg im ersten Quartal 2025 auf neun Prozent, nach 8,7 Prozent im Vorquartal. Dies ist die höchste Quote seit dem vierten Quartal 2014. Hohe Leerstandsquoten konzentrieren sich vor allem auf ältere Randlagen, während das Angebot in den Toplagen nach wie vor außergewöhnlich knapp ist. Verschärft wurde dieser Trend durch den deutlichen Rückgang der Bautätigkeit seit der Pandemie.
13 der 23 Indexmärkte verzeichneten im ersten Quartal 2025 einen Anstieg des Leerstands, darunter Berlin (plus 100 Basispunkte auf 7,7 Prozent), Frankfurt (plus 90 Basispunkte auf 10,6 Prozent), München (plus 70 Basispunkte auf 7,1 Prozent) und Mailand (plus 60 Basispunkte auf 9,2 Prozent). In neun Märkten verringerte sich das verfügbare Angebot, unter anderem in Barcelona (minus 60 Basispunkte auf 9,7 Prozent), Amsterdam (minus 40 Basispunkte auf 7,6 Prozent) und Madrid (minus 40 Basispunkte auf 8,9 Prozent). Nur in Stockholm blieb der Wert stabil.
Die Fertigstellungen summierten sich im ersten Quartal 2025 auf insgesamt 771.000 m². Dies ist das niedrigste Volumen seit dem ersten Quartal 2020. Auf Paris (185.000 m²), London (129.000 m²) und Amsterdam (90.000 m²) entfiel die Hälfte der im ersten Quartal 2025 fertiggestellten Büroflächen. „Die weltwirtschaftliche Unsicherheit und teilweise schwierige Finanzierungsbedingungen lassen viele Entwickler aktuell abwarten. Die Folgen wird der Markt in einigen Jahren spüren, wenn der Wettbewerb um die wenigen modernen Flächen die Spitzenmieten noch deutlich stärker als jetzt befeuern könnte“, warnt Hinrichs.
