Starke erste Jahreshälfte auf dem Dortmunder Büromarkt
Starker Flächenumsatz
Der Büromarkt Dortmund konnte im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 64.500 m² verbuchen. Die CUBION Immobilien AG ermittelte in ihrer Analyse Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 41.000 m² sowie weitere rund 23.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum Vorjahr entspricht dies zwar einer Reduktion des Vermietungsergebnisses um 21 Prozent (1. Halbjahr 2024: 52.000 m²). Allerdings wurde dies durch die hohe Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer mehr als ausgeglichen, die bereits zum Halbjahr über dem langjährigen Mittel liegt.
Gutes erstes Halbjahr
„Der Büromarkt Dortmund verzeichnet damit ein sehr starkes erstes Halbjahr.“ stellt Lars Rehbein, Leiter Research der CUBION Immobilien AG, fest. „Ein hoher Flächenumsatz durch Eigennutzer, bereits drei große Anmietungen im laufenden Kalenderjahr und eine geringe Leerstandsquote sind nur einige Parameter, die von einem stabilen Dortmunder Büromarkt zeugen.“
Bereits drei Mietverträge über 5.000 m²
Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 43 Mietverträgen. Es gab im bisherigen Jahresverlauf bereits drei Vertragsabschlüsse oberhalb von 5.000 m². Den größten Mietvertrag stellt die Anmietung von Thalia am Hiltropwall 16 mit geschätzt 9.000 m² Bürofläche dar. Thalia verlegt seinen Zentralstandort aus Hagen voraussichtlich Mitte 2028 in das ehemalige Bundesbankgebäude, welches aufwändig saniert wird. CUBION konnte mit der Kirchlichen Zusatzversorgungskasse Rheinland Westfalen die zweitgrößte Anmietung mit rd. 6.600 m² in der Voßkuhle 38 vermitteln. Die drittgrößte Anmietung tätigte die Stadt Dortmund mit einer erneuten Erweiterung ihrer Flächen um nochmals rd. 6.300 m² in der Immobilie Freistuhl 7.
Leerstand leicht angestiegen
Der Leerstand ist zur Jahresmitte leicht angestiegen, bleibt jedoch weiterhin gering. Seit Jahresfrist hat sich die Leerstandsquote leicht auf 4,9 % erhöht (Ende 2024: 4,7 %). So warten derzeit rd. 157.000 m² Bürofläche auf den passenden Mieter. Enthalten sind hier rd. 8.500 m² in Form von Untermietangeboten. Damit liegt der Leerstand weiterhin auf einem gesunden Niveau und bereitet keinen Grund zur Sorge.
Nach dem Rekordfertigstellungsvolumen des vergangenen Jahres (2024: rd. 122.000 m²) kommen in diesem Jahr voraussichtlich nur rd. 14.000 m² Neubauflächen hinzu. Von diesen zusätzlichen Neubauflächen stehen derzeit noch rd. 1.300 m² zur Anmietung zur Verfügung.
Branchen und Lagen
Die Öffentliche Hand hat mit rd. 46 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen unter anderem durch die beiden genannten großen Abschlüsse durch die Stadt Dortmund und die Kirchliche Zusatzversorgungskasse Rheinland Westfalen den Vermietungsmarkt im Jahr 2025 bislang entscheidend mitgeprägt. Dahinter folgt die Branche Medien & Verlage mit rd. 22 % durch die Großanmietung von Thalia am Hiltropwall. Die sonstigen Dienstleistungen liegen mit rd. 13 % auf dem dritten Platz vor dem Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen, welches mit rd. 12 % in der Branchenauswertung knapp dahinter platziert ist.
Der Citykern ist die beliebteste Lage. Auf diese Büromarktzone entfielen rd. 59 % der gesamten Vermietungsleistung. Dahinter folgt mit deutlichem Abstand der Büroboulevard B1 mit einem relativen Anteil von rd. 17 % am Vermietungsgeschehen. Die Büromarktzone Stadtkrone Ost kommt im ersten Quartal des Jahres auf rd. 5 %, während die Büromarktzone Phoenix-West einen Anteil von rd. 4 % für sich beanspruchen kann.
Ausblick optimistisch
Wenn die Büroflächennachfrage in der zweiten Jahreshälfte so stabil bleibt, wie zu Jahresbeginn, ist für das Gesamtjahr 2025 mit einem Gesamtbüroflächenumsatz auf dem Niveau des langjährigen Mittels um 100.000 m² zu rechnen. Für das Gesamtjahr wird ein unterdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen weit unter dem Rekordwert des Vorjahres erwartet. „Die Leerstandsquote wird sich voraussichtlich seitwärts auf dem derzeitigen Niveau um 5 % bewegen und es ist mit weiter kontinuierlich ansteigenden Mieten zu rechnen.“ prognostiziert Lars Rehbein die weitere Entwicklung.
