Deutscher Industrie- und Logistikimmobilienmarkt mit sinkendem Leerstand und steigenden Mieten

• Flächenumsatz* stieg im ersten Halbjahr 2025 um 3,1 Prozent auf 2,52 Millionen m²
• Neubauanteil ging um 16 Prozentpunkte auf 43 Prozent zurück
• Big-Box-Leerstand ging im letzten Quartal um 0,4 Prozentpunkte auf 4,1 Prozent zurück
• Nur wenige Großdeals – und keine von mehr als 100.000 m²

Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt verzeichnete im ersten Halbjahr 2025 einen Flächenumsatz von 2,52 Millionen m². Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 ist das ein Anstieg um 3,1 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Der deutsche Industrie- und Logistikimmobilienmarkt hat sich im ersten Halbjahr stabil gezeigt. Der Flächenumsatz war leicht über dem Niveau der letzten zwei ersten Halbjahre aber deutlich unter dem Niveau, das in den Jahren zuvor üblich war“, sagt Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing bei CBRE in Deutschland.

Während der Big-Box-Leerstand mit 4,1 Prozent im Vorjahresvergleich noch um 0,9 Prozentpunkte über dem Wert des zweiten Quartals 2024 lag, ging er innerhalb der vergangenen drei Monate von 4,5 Prozent um 0,4 Prozent zurück. Hinsichtlich der Leerstandsrate gibt es jedoch deutliche regionale Unterschiede. Denn während in den Regionen Halle/Leipzig (plus drei Prozentpunkte innerhalb der letzten zwölf Monate auf 9,5 Prozent), Magdeburg (plus 8,4 Prozentpunkte auf 8,9 Prozent) und Berlin (minus 0,9 Prozentpunkte auf 8,5 Prozent) hohe Leerstandsraten zu verzeichnen waren, blieben die Leerstände in vielen der Top-Märkte sehr gering (Hamburg stabil bei null Prozent, München plus 0,9 Prozentpunkte auf 0,9 Prozent und Frankfurt am Main plus 1,4 Prozentpunkte auf 1,8 Prozent). Auch in den Regionen Karlsruhe, Niederbayern, Nürnberg, Saarbrücken und Stuttgart herrschte Vollvermietung am Big-Box-Markt.

Zudem hat sich die Pipeline der Flächen, die sich spekulativ im Bau befinden und noch nicht vorvermietet sind, innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 36 Prozent auf 810.000 m² reduziert. Auch der Anteil des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr, der auf Neubauten entfällt, lag mit 43 Prozent 16 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraums.

Dennoch entfielen die fünf größten Abschlüsse des ersten Halbjahres 2025 alle auf Neubauten. Größter Abschluss des abgelaufenen Halbjahres war eine Eigennutzung von Netto über 65.000 m² in Kremmen im Landkreis Oberhavel in Brandenburg. Insgesamt kamen Eigennutzer auf einen Anteil am Flächenumsatz von 27 Prozent (plus zwei Prozentpunkte).

Die durchschnittliche Spitzenmiete für Logistikimmobilien in den Top-5-Märkten stieg um 2,9 Prozent auf 8,96 Euro pro m². „Der kontinuierliche Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren sorgte für Nachholeffekte bei der Durchschnittsmiete“, erklärt Philip Naumann, Senior Analyst Nationwide Industrial & Logistics Research bei CBRE in Deutschland. Sie ist in den Top-5-Märkten um 9,1 Prozent auf 7,44 Euro gestiegen.

Aktivste Nachfragebranche waren im ersten Halbjahr 2025 Transport- und Logistikunternehmen. Ihr Anteil stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fünf Prozentpunkte auf 36 Prozent. Der Anteil von Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändler) reduzierte sich derweil um drei Prozentpunkte auf 29 Prozent. Produktionsunternehmen hatten einen Anteil von 28 Prozent (minus fünf Prozentpunkte). „Der Anstieg bei den Logistikunternehmen ist erstaunlich, da diese konjunkturbedingt signifikante unausgelastete Flächen haben, den sogenannten ‚grauen Leerstand‘. Positiv ist dagegen jedoch, dass nun wieder mehr Handels- und Produktionsunternehmen ihre Logistik outsourcen, um Kosten und eigenes Personal einzusparen“, sagt Koepke.

„Bisher zeichnet sich kein Einfluss des Booms im Rüstungssektor auf den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ab“, sagt Koepke. „Es ist auch nicht zu erwarten, dass dieser Sektor die Flächennachfrage in Zukunft massiv treiben wird, es werden aber vermehrt Produktionshallen als Eigennutzungen erwartet, die dann auch zum Flächenumsatz zählen. Da es sich bei Rüstungsgütern in der Regel um Auftragsproduktionen handelt, benötigen die Unternehmen auch keine größeren Lagerflächen.“

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„Angesichts der weiterhin herausfordernden Zeit für die deutsche Wirtschaft und der weiteren Unsicherheiten – derzeit wegen der Unklarheit über die US-Zölle, die sowohl Exportrichtungen beeinflussen als auch Supply-Chains – ist eine Prognose sehr schwierig. Ein Überschreiten der Fünf-Millionen-Quadratmeter-Flächenumsatzmarke ist aber zu erwarten und damit ein Niveau in Höhe der beiden Vorjahre“, sagt Koepke.

„Die jüngsten Stimmungsindikatoren weisen darauf hin, dass die größte Volkswirtschaft Europas ihre Schwächephase hinter sich lassen wird. Gerade der Logistiksektor wird von den zusätzlichen Investitionen in die hiesige Infrastruktur profitieren“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

^{*Außerhalb der Top-5-Märkte erfasst CBRE nur Abschlüsse ab 5.000 m²}

Flächenumsatz an den Top-5-Standorten und den übrigen Mäkten (in m²)

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Ausgewählte Flächenumsätze H1 2025