Aufwärtstrend auf dem Münchner Vermietungsmarkt für Industrie- und Logistikflächen
Umland Nord-Ost gefragtester Teilmarkt / Fokus der Nutzer bleibt auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m² / Logistikdienstleister mit einem Anteil von 32 Prozent stärkste Nutzergruppe / Durchschnittsmiete wächst mit 6 Prozent stärker als Spitzenmiete
Zum Ende des ersten Halbjahres 2025 generierte der Münchner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Vermietungsumsatz von rund 56.200 m² und lag rund 26 Prozent über dem Vorjahresniveau. Relevante Eigennutzerumsätze hat es nicht gegeben, weshalb der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 46 Prozent zurückgegangen ist. Der Fünfjahresdurchschnitt wurde ebenfalls um rund 59 Prozent verfehlt.
Christian Kah, Geschäftsführer bei Colliers in München, merkt dazu an: „Das positive Ergebnis auf dem Vermietungsmarkt zeigt, dass der Standort München weiterhin stark ist. Die Nachfrage hat sich auf einem stabilen Niveau eingependelt. Vor allem für Unternehmen aus der Medizintechnik und dem Tech-Bereich ist der Standort aufgrund der Universitätslandschaft und der Synergieeffekte durch bereits ansässige Unternehmen attraktiv. Gleichzeitig stellen wir fest, dass sich Vermarktungszeiten aufgrund der wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten bezüglich potenziell aufkommender Zölle weiterhin in die Länge ziehen. So befinden sich derzeit zwei Abschlüsse im großvolumigen Bereich kurz vor dem Abschluss und werden in den kommenden Monaten für weiteren Flächenumsatz sorgen.“
Flächenumsatz durch Abschlüsse im kleinteiligen Segment geprägt
Der Fokus der Nutzer lag auch in der ersten Jahreshälfte 2025 auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 m². Rund 88 Prozent aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt und machten 50 Prozent am gesamten Flächenumsatz aus. Abschlüsse im Bereich von 5.000 bis 10.000 m² waren für die andere Hälfte des Flächenumsatzes verantwortlich. Der größte Vermietungsabschluss fand im zweiten Quartal im Teilmarkt Umland Nord-Ost, in Kirchheim bei München, statt, wo eine rund 10.000 m² große Bestandsimmobilie von einem Lebensmitteleinzelhändler angemietet wurde. Zusammen mit zwei weiteren Anmietungen über 5.000 m² aus dem ersten Quartal hat dieser Abschluss dazu geführt, dass der traditionell stärkste Teilmarkt Umland Nord-Ost einen Anteil von 80 Prozent am gesamten Flächenumsatz für sich beanspruchte.
Die stärkste Nutzergruppe bildeten im ersten Halbjahr 2025 Logistikdienstleister mit einem Anteil von rund 32 Prozent, dicht gefolgt von sonstigen Nutzern mit einem Anteil von 31 Prozent. Handelsunternehmen erzielten einen Anteil von 25 Prozent, während Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe einen Anteil von 12 Prozent erzielen konnten.
„Unternehmen aus dem Produzierenden Gewerbe haben zwar den geringsten Anteil am Flächenumsatz, waren jedoch für 27 Prozent der Abschlüsse in München verantwortlich und haben eher im kleinteiligen Flächensegment angemietet. Hier machen sich auch die fehlenden Abschlüsse im Automotive Sektor bemerkbar, der sich weiterhin in einer Transformation befindet. Nachfrage sehen wir jedoch sowohl im Defense- als auch Pharma- und Tech-Bereich. Die Leerstandsquote in München ist zwar in den letzten Monaten leicht gestiegen, mit 1,2 Prozent ist sie jedoch weiterhin sehr niedrig, sodass es kaum verfügbare moderne Flächen am Markt gibt“, fügt Kah hinzu.
Durchschnittsmiete wächst stärker als Spitzenmiete
Zum Ende des ersten Halbjahres 2025 lag die Spitzenmiete für Logistikflächen über 3.000 m² bei 9,80 Euro pro m² und ist somit im Vergleich zum Vorjahr um 5 Prozent gestiegen. Die Durchschnittsmiete wies ein Wachstum von 6 Prozent auf und liegt derzeit bei 8,90 Euro pro m². Im Light-Industrial-Bereich haben sich die Mieten auf einem stabilen Niveau eingependelt und liegen bei 15,80 Euro pro m² in der Spitze und bei 11,80 Euro pro m² im Durchschnitt.
Philipp Hunger, Consultant Industrial & Logistics bei Colliers in München: „Die Nachfrage auf dem Münchner Logistikmarkt trifft stetig auf ein sehr geringes Angebot. Nichtsdestotrotz hat sich der Markt zu einem Mietermarkt entwickelt und es werden immer mehr Incentive-Pakete angeboten, die durch den Flächenmangel in der Region jedoch niedriger ausfallen als in anderen Regionen. Im Laufe des Jahres auf den Markt kommende Neubauflächen, wie die Projektentwicklung ‚Unternehmer Park‘ von Aurelis mit über 20.000 m², sowie auf den Markt kommende Untermietflächen werden für mehr Produkt auf der Angebotsseite sorgen. Daher gehen wir davon aus, dass der Flächenumsatz am Münchner Industrie- und Logistikmarkt im Laufe des Jahres den Fünfjahresdurchschnitt von 200.000 m² erreichen wird.”
