Büroinvestmentmarkt in den B-Standorten kommt noch nicht in Schwung

• Bürotransaktionsvolumen in den B-Standorten und Regionalzentren ging um 30 Prozent auf 570 Millionen Euro zurück
• 57 Prozent entfielen auf Core- und Core-plus-Transaktionen
• Inländische Akteure dominieren das Marktgeschehen
• Spitzenrenditen blieben analog zum Gesamtmarkt stabil
• Dortmund erreichte das höchste Volumen der B-Städte

Der Büroinvestmentmarkt in den B- Standorten und Regionalzentren erreichte im ersten Halbjahr 2025 ein Transaktionsvolumen von knapp 570 Millionen Euro. Während die Top-7-Standorte ein höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahreszeitraum verzeichnen konnten und 73 Prozent des gesamtdeutschen Büroinvestmentvolumens auf sich vereinten, fiel der Rückgang in den B-Standorten und Regionalzentren mit 30 Prozent deutlich aus. Lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2025 noch über dem des Vorjahreswertes, blieb das zweite Jahresviertel deutlich dahinter zurück – auch aufgrund des Ausbleibens großer Transaktionen oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke. Die durchschnittliche Abschlussgröße ging um knapp ein Fünftel auf gut 13 Millionen zurück und lag damit deutlich unter dem gesamtdeutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt (21 Millionen Euro). Wie auch in den anderen Assetklassen blieben die Spitzenrenditen für erstklassigen Büroimmobilien in den Top-Lagen der B-Standorte und Regionalzentren weiterhin stabil bei 5,50 Prozent. In sekundären Lagen werden weiterhin 6,30 Prozent ausgewiesen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der Spitzenrenditen in den Top-7-Märkten liegt aktuell bei 4,96 Prozent. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Agieren Büroinvestoren bereits in den Top-Standorten selektiv, waren diese in den B-Standorten und Regionalzentren noch zurückhaltender und investierten nur dann, wenn Lage, Produkt, Qualität und damit der Preis absolut in das Anlage- und Investitionsprofil passt. Dementsprechend blieben Portfoliotransaktionen eine absolute Ausnahme.“, sagt Marc Rohrer, Head of Investment Hamburg & Region North. 57 Prozent des Kapitals –weniger als im Vorjahreszeitraum – floss in Core- und Core-Plus-Produkte, während deren Anteil in den Top-7-Standorten auf 65 Prozent zulegte. Value-add-Produkte hatten dagegen einen Anteil von 22 Prozent, gegenüber 13 Prozent in den Top-Investmentzentren.

Jenseits der Top-Märkte erreichte lediglich Dortmund mit 114 Millionen Euro – vornehmlich durch Ankäufe der öffentlichen Hand im ersten Quartal – ein Transaktionsvolumen im dreistelligen Millionenbereich (und lag damit noch vor den Top-Standorten Frankfurt am Main und Stuttgart). Es folgte Hannover mit knapp 80 Millionen Euro sowie Leipzig und Bonn mit jeweils knapp 50 Millionen Euro, wovon jedoch der überwiegende Anteil bereits im ersten Quartal 2025 investiert wurde.

Inländische Anleger dominieren weiterhin den Büroinvestmentmarkt in den B-Standorten und Regionalzentren. Internationale Anleger bevorzugen, insbesondere in schwierigeren Marktphasen, die transparenteren und ihnen besser bekannten Top-Märkte. Dies bietet lokalen und regionalen Akteuren gute Sondierungs- und Kaufoptionen, nicht nur für eigenkapitalstarke Privatanleger, welche die drittstärkste Nettokäufergruppe stellten, nach Immobiliengesellschaften und der öffentlichen Verwaltung.

Positive Signale seitens Büronachfrage und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Als Folge der anhaltenden Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen legten die Spitzen- und Durchschnittsmieten an den deutschen Büromärkten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zu. Die Entscheidungsfähigkeit bei den Nutzern dürfte zudem mittelfristig durch die besseren Signale der gesamtwirtschaftlichen Frühindikatoren positiv beeinflusst werden. Gleichzeitig bleibt die Flächennachfrage selektiv und qualitätsgetrieben. 

„Die positiven Aussichten auf ein Ende der Rezession im laufenden Jahr und ein Wachstum in den Folgejahren bereiten ein gutes Fundament für die Aussichten am deutschen Immobilieninvestmentmarkt“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

Seit der Senkung des Hauptrefinanzierungssatzes und des Einlagensatzes Anfang Juli durch die Europäische Zentralbank um 0,25 Prozentpunkte liegen diese bei 2,15 Prozent beziehungsweise zwei Prozent. CBRE geht von einer weiteren Zinssenkung im Laufe des Jahres aus. Dennoch liegen die Renditen der zehnjährigen Bundesanleihe und des Euro-Swap-Satzes (zehn Jahre) bei 2,6 Prozent – und damit jeweils gut 0,2 Prozentpunkte höher als zu Beginn 2025.

„Nach einer moderateren Entwicklung im zweiten Quartal dürfte die Transaktionsdynamik an den europäischen Immobilienmärkten wieder anziehen, da die Widerstandsfähigkeit der europäischen und vor allem der deutschen Wirtschaft Immobilieninvestitionen attraktiv macht. Die Swap-Sätze im Euroraum liegen aktuell rund 1,4 beziehungsweise 1,75 Prozentpunkte unter denen in den USA und Großbritannien, was zu attraktiven Kreditkosten führt. Allerdings sind die langfristigen Zinsen nicht so stark gesunken wie noch vor sechs Monaten erwartet, was den Renditeverfall kurzfristig begrenzt und damit Anlegern zugutekommt, die auf Ertragswachstum setzen“, erklärt Linsin.

Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf

„In den kommenden Monaten sind geringe Anpassungen der Spitzenrenditen nach unten denkbar. Es ist zu beobachten, dass sich im Core-Segment und für absolute, liquide Premium-Produkte die Preisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer weiter angenähert haben. Vor allem von vermögenden Privatpersonen und Family Offices wird zu höheren Vervielfältigern gekauft“, sagt Sebastian Tiemann, Team Leader Valuation Office bei CBRE.

Transaktionsvolumen Büroinvestments in den B-Standorten und Regionalzentren (exklusive der Top-7-Standorte)

Entwicklung der Spitzenrenditen am Büromarkt Deutschland