Region Köln: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien im ersten Halbjahr 2025

• Flächenumsatz halbiert sich auf 80.700 m²
• Neubauflächen auf Brownfields zu 53 % für Umsatz verantwortlich
• Branchen-Ranking: Industrie/Produktion auf Rang 1
• Großflächen stärkster Umsatzbringer
• Spitzen- und Durchschnittsmiete verharren auf Höchststand
• Ausblick: Impulse fehlen

Auf dem Kölner Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien zur Miete und Eigennutzung haben alle Marktteilnehmer im ersten Halbjahr 2025 zusammen 80.700 m² Mietfläche umgesetzt. Gemessen an den letzten fünf ersten Halbjahren, wurde der Schnitt in Höhe von 130.280 m² um 38 % verfehlt, so Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

„Der Kölner Markt hat das im Vorjahreszeitraum gewonnene Momentum größtenteils eingebüßt. Während das erste Halbjahr 2024 noch mit einem deutlichen Plus von 101.700 m² einen Gesamtflächenumsatz von 174.100 m² verzeichnete, ging dieser in den ersten sechs Monaten 2025 um 93.400 m² bzw. 54 % auf 80.700 m² zurück. Die Gründe hierfür liegen in einer schwachen Nachfrage. Viele Unternehmen halten an ihren bestehenden Mietverträgen fest bzw. erteilen aufgrund der fehlenden Konjunktur Untervermietungsmandate“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH.

Entgegen des Vorjahreszeitraumes sind Abschlüsse in Neubauflächen auf ehemaligen Brownfields mit 42.900 m² bzw. 53 % führend, nachdem sie in den vergangenen ersten Halbjahren noch keine Relevanz hatten. Die Abschlüsse der Firmen Dachser (23.300 m²), Dico Drinks (9.650 m²) und der Fedrigoni Group (6.450 m²) waren für 92 % des Flächenumsatzes in dieser Kategorie verantwortlich.

Auf Rang 2 folgen Neubauflächen auf der grünen Wiese mit 29.800 m² bzw. 37 %, nachdem sie im Vorjahreszeitraum noch 75.600 m² bzw. 43 % zum Gesamtflächenumsatz beitrugen. Damit hat sich das Volumen dieser Kategorie absolut um 45.800 m² bzw. 61 % mehr als halbiert, während der prozentuale Anteil am Gesamtmarkt vergleichsweise stabil blieb. Die Abschlüsse von Barnet Europe (21.000 m²) und dem Kölner Großmarkt (8.800 m²) machen den Flächenumsatz in dieser Kategorie vollständig aus.Abschlüsse in Bestandsimmobilien, zuvor erstplatziert, kommen nur noch auf einen akkumulierten Umsatz von 8.000 m² bzw. 10 % und damit nur noch auf ein Zehntel des Vorjahreszeitraums (H1 2024: 98.500 m² bzw. 57 %). Absolut liegt hier ein Rückgang von 90.500 m² bzw. -92 % vor.

Wie im Vorjahreszeitraum ist der Kölner Markt ein reiner Mietmarkt, Abschlüsse durch Eigennutzer wurden nicht beobachtet.

Bezogen auf die Gebäudearten führen Abschlüsse in Big-Box-Logistikobjekte weiterhin mit 44.300 m² bzw. 55 %, obwohl sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 150.700 m² bzw. 87 % den größten Rückgang aller Kategorien verzeichnen mussten (-106.400 m² bzw. -71 %).

Die zuvor letztplatzierten sonstigen Objekte, die weder in die Kategorie der Big-Box-Objekte noch in die der Gewerbeparks fallen, steigen mit 22.600 m² bzw. 28 % um einen Rang auf. Kommend von 8.200 m² bzw. 5 % stellt dies den einzigen Zuwachs aller Kategorien in Höhe von 14.400 m² dar.

Letztplatziert sind Anmietungen in Gewerbeparks mit 13.800 m² bzw. 17 % (H1 2024: 15.200 m² bzw. 9 %), die auf einem vergleichbaren Niveau zum Vorjahreszeitraum liegen.

Branchen-Ranking: Industrie/Produktion auf Rang 1

Mehr als jeder dritte umgesetzte Quadratmeter (36 % bzw. 29.200 m²) ist von Unternehmen aus der Branche Industrie/Produktion abgenommen worden (H1 2024: 8.100 m² bzw. 5 %). Damit steigt sie von Platz drei auf den ersten Rang auf und verzeichnet das absolut höchste Flächenumsatzplus im Halbjahresvergleich mit +21.100 m², was einer mehr als Verdreifachung entspricht. Die Großabschlüsse durch Barnet Europe und Fedrigoni tragen hier 27.450 m² bzw. 92 % des Flächenumsatzes der Branche bei. Das Ergebnis der Branche liegt deutlich über dem üblichen Niveau: Als einzige Branche übertrifft Industrie/Produktion den Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre in Höhe von 13.560 m² um 115 %.

Dahinter folgen Anmietungen aus Logistik/Spedition mit 26.400 m² bzw. 33 %, wofür zu 88 % der größte Abschluss durch die Firma Dachser verantwortlich ist (H1 2024: 46.400 m² bzw. 26 %). Der Rückgang liegt bei 43 % (20.000 m²) und der 5-Jahresschnitt ist aktuell um 37 % verfehlt worden.

Auf Rang 3 befindet sich der Handel mit 19.400 m² bzw. 24 %. Kommend vom ersten Platz mit 118.100 m² bzw. 68 % liegt hier der mit Abstand höchste Rückgang aller Branchen in Höhe von 98.700 m² bzw. -84 % vor. Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum ist in H1 2025 kein einziger Abschluss seitens Unternehmen aus der Unterkategorie E-Commerce zu verzeichnen (H1 2024: 42.500 m² bzw. 36 %). Der 5-Jahresschnitt ist aktuell um deutliche 71 % verfehlt worden (H1 2025: 67.480 m²).
Schlusslicht ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 5.700 m² bzw. 7 %, kommend von 1.500 m² bzw. 1 %.

Großflächen stärkster Umsatzbringer

Trotz eines spürbaren Rückgangs bleiben Einheiten über 10.000 m² auch im ersten Halbjahr 2025 die umsatzstärkste Größenklasse. Mit 44.300 m² entfallen rund 55 % des Gesamtflächenumsatzes auf diese Kategorie – das sind allerdings 106.300 m² weniger als im Vorjahreszeitraum, was einem Rückgang um etwa 71 % entspricht. Die Großabschlüsse der Firma Dachser und Barnet Europe waren im vollen Umfang für den Flächenumsatz in dieser Größenklasse verantwortlich.

Flächen der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² sind im ersten Halbjahr 2025 zweitplatziert mit 24.900 m² bzw. 31 %, kommend von Rang 3 mit lediglich 8.100 m² bzw. 5 %. Diese Entwicklung stellt den deutlichsten absoluten Zuwachs in Höhe von 16.800 m² dar, bzw. eine mehr als Verdreifachung.

Verträge in der Flächenkategorie 3.001 und 5.000 m² sind im abgelaufenen Berichtszeitraum nicht zu beobachten gewesen. Kommend von 9.100 m² bzw. 5 % waren sie im Vorjahreszeitraum ebenfalls nicht marktprägend.

Kleinere bis mittelgroße Flächenabschlüsse zwischen 1.000 und 3.000 m² sind drittplatziert mit 9.800 m² bzw. 12 %, kommend von Platz 4 mit 6.000 m² bzw. 3 %. Abschlüsse unter 1.000 m² steigen vom letzten auf den vorletzten Platz mit 1.700 m² bzw. 2 %, kommend von 300 m² in H1 2024.

Spitzen- und Durchschnittsmiete verharren auf Höchststand

Die Spitzenmiete hält das Niveau des vergangenen ersten Halbjahres und bleibt unverändert bei 8,00 €/m² – im Gegensatz zu den letzten sechs Vorjahreszeiträumen, in denen seit H1 2019 durchgehend eine Verteuerung vorlag.

Die Durchschnittsmiete verharrt erstmals – entgegen den kontinuierlichen Preisanstiegen seit dem ersten Halbjahr 2021 – bei 6,85 €/m².

Ausblick

„Dem Kölner Logistik- und Industriemarkt fehlen die Impulse durch die Abnehmerbranchen. Es bleibt abzuwarten, ob die durchschnittliche Vermietungsleistung von rund 250.000 m² bis Jahresende wie gewohnt erreicht werden wird“, sagt Bülent Alemdag.