CityReport Bamberg 2025: Stabilisierung der Kaufpreise für Wohnimmobilien nach Preisrückgang – Energieeffizienz im Fokus

„Nach rund zweieinhalb Jahren rückläufiger Preise und schwacher Nachfrage zeigt sich am Bamberger Immobilienmarkt eine zunehmende Stabilisierung. Das Zinsniveau hat sich eingependelt, Käufer passen sich zunehmend an die neuen Marktbedingungen an. Im Frühjahr 2025 verzeichnen viele Marktsegmente – vor allem aber qualitativ hochwertige, energetisch sanierte Objekte – erstmals seit zwei Jahren wieder leichte Preissteigerungen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, anlässlich der Veröffentlichung des neuen CityReports Bamberg, der die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt analysiert und Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau gibt. „Demgegenüber bleiben sanierungsbedürftige Objekte häufig lange auf dem Markt und lassen sich nur mit deutlichen Preisabschlägen veräußern.“

Das gestiegene Bewusstsein für Energieeffizienz hat das Marktverhalten nachhaltig verändert: Käufer achten zunehmend auf den energetischen Zustand einer Immobilie. Unsanierte Objekte verzeichnen dabei einen deutlichen Rückgang der Nachfrage. Spürbare Preisabschläge im Vergleich zu Höchstpreisen vor der Trendwende sind bei diesen Objekten keine Seltenheit. Sanierungskosten werden inzwischen sehr genau kalkuliert und direkt in die Kaufpreisverhandlungen einbezogen.

Der Markt wird derzeit überwiegend von Eigennutzern geprägt – sowohl von Käufern mittleren Alters als auch von älteren Interessenten, die aus größeren Immobilien in barrierefreie, kompaktere Wohnungen umziehen möchten. Kapitalanleger zeigen sich seit dem Zinsanstieg deutlich zurückhaltender. Auffällig ist der gestiegene Eigenkapitalanteil bei Käufern. Trotz eines gestiegenen Interesses agieren alle Käufer weiterhin vorsichtig. Entscheidend für einen Vertragsabschluss sind ein hohes Maß an Sicherheit und eine stimmige Gesamtkomposition aus Preis, Zustand und Lage.

Für gebrauchte Eigentumswohnungen mussten Kaufinteressenten in Bamberg im Frühjahr 2025 im Durchschnitt 3.270 €/m² aufbringen; gegenüber Herbst 2024 entspricht dies einem Anstieg von +3,8 %. Die Kaufpreise für neuerrichtete Eigentumswohnungen verblieben mit 4.200 €/m² auf dem Niveau des Vorjahres.

Bei Häusern zum Kauf kam es im Untersuchungszeitraum zu leichten Preiskorrekturen nach oben. Im Bestand kosteten freistehende Einfamilienhäuser im Frühjahr 2025 im Schnitt 537.000 € (+1,7 % gegenüber Herbst 2024), Doppelhaushälften 495.000 € (+1,0 %) und Reihenmittelhäuser 438.000 € (+0,7 %). Im Neubau wurden für Doppelhaushälften durchschnittlich 563.000 € (+0,9 %) und für Reihenmittelhäuser 505.000 € (+/-0,0 %) veranschlagt.

­„Während sich der Kaufmarkt langsam erholt, verschärft sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt weiter. In den vergangenen Jahren wurde dieser Trend durch Zuzüge, eine steigende Zahl von Einpersonenhaushalten und eine verstärkte Abwanderung vom Kauf- in den Mietmarkt zusätzlich verstärkt. Gleichzeitig bleibt das Angebot sehr knapp“, erklärt Andreas Jakob vom IVD-Mitgliedsunternehmen Jakob Immobilien, Engel & Völkers Residential GmbH Bamberg.

Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen in Bamberg im Frühjahr 2025 durchschnittlich bei 11,70 €/m² für Altbauobjekte, 11,40 €/m² für Bestandsobjekte und 12,50 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber Herbst 2024 blieb das Mietniveau stabil.