Für Nutzer von Logistik-Neubauten eröffnen sich neue Verhandlungsspielräume

Im aktuellen Halbjahresvergleich der Spitzenmieten für moderne Logistikimmobilien verteidigt München mit 13,50 €/m² erneut den ersten Platz im bundesweiten Ranking. Damit liegt das Marktgebiet der bayerischen Landeshauptstadt um vier Euro pro Quadratmeter über dem zweitplatzierten Augsburg (9,50 €/m²). Die durchschnittliche Verteuerung der Spitzenmiete aller untersuchten Standorte lag bei 2 %, unter den Top-8-Märkten sogar bei 4 %.

Zu diesen und weiteren Ergebnissen kommt Realogis in ihrer neuesten deutschlandweiten Realogis Mietpreiskarte. Sie gibt Nutzern der Logistikobjekte wie Handelsunternehmen, Herstellern und ihren Dienstleistern sowie Banken, institutionellen Investoren und Projektentwicklern transparent Auskunft über die Entwicklung von 33 Logistikmärkten auf der Basis von tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreisen bis Ende H1 2025. Das analysierte Spektrum umfasst die Top-8-Standorte Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Ruhrgebiet, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München sowie 25 regionale Märkte.

Rangliste: München verteidigt Platz 1
Auf Platz 1 befindet sich weiterhin München mit aktuell 13,50 €/m², was einer Verteuerung um 13 % entspricht, kommend von 12,00 €/m². Zwei Ränge aufsteigen auf Platz 2 kann Augsburg mit 9,50 €/m² (+12 %, H1 2024: 8,50 €/m² bzw. Rang 4). Drittplatziert mit 9,00 €/m² sind Stuttgart (+10 %; H1 2024: 8,20 €/m² bzw. Rang 7) und Hamburg (+9 %, H1 2024: 8,25 €/m² bzw. Rang 5, Aufstieg um 2 Ränge). Auf dem fünften Platz folgt Nürnberg mit einem stagnierenden Wert der oberen Mietpreisspanne in Höhe von 8,90 €/m², wodurch das Marktgebiet um drei Plätze zurückfällt.

Auf Platz 6 befindet sich Ulm mit 8,50 €/m² (+13 %, H1 2024: 7,50 €/m² bzw. Rang 16). Der Anstieg des oberen Wertes der Mietpreisspanne um einen Euro bzw. 13 % hat zu einem Ranggewinn von 10 Plätzen geführt – Ulm zählt damit nun zu den sechs teuersten Marktgebieten. Auf Platz 7 liegt Frankfurt mit 8,30 €/m² (+5 %; H1 2024: 7,90 €/m² bzw. Rang 10), was zu einem Aufstieg um drei Ränge führt. Knapp darunter auf Platz 8 hat sich Düsseldorf mit einer gleichgebliebenen Spitzenmiete in Höhe von 8,25 €/m² positioniert (Abstieg um 3 Ränge). Der 9. Platz mit 8,20 €/m² ist mit Berlin, Regensburg und Mannheim gleich mehrfach vergeben. In Berlin ist der obere Wert der Mietpreisspanne moderat um 5 % gesunken, nachdem im Vorjahreszeitraum noch eine Verteuerung im zweistelligen Bereich (ca. 10 %) zu beobachten war (H1 2024: 8,60 €/m² bzw. Rang 3, Abstieg um 6 Ränge).

Berlin ist der einzige Top-Markt, in dem es zu einer Vergünstigung der Spitzenmiete für Neubauobjekte kam. Regensburg entwickelte sich hingegen in die entgegengesetzte Richtung, hier hat sich im Jahresvergleich die Spitzenmiete für Neubau-Objekte um 5 % verteuert (H1 2024: 7,80 €/m² bzw. Rang 14 – Aufstieg um 5 Ränge). Mannheim kommt auf eine Verteuerung um 4 % (H1 2024: 7,90 €/m² bzw. Rang 10 – Aufstieg um 1 Rang).

„Die Spitzenmiete auf dem Berliner Markt hat sich auf einem hohen, marktgerechten Niveau stabilisiert. Dass die tatsächlich erzielten Vertragsmieten zuletzt leicht unter den ursprünglich ambitionierten Angebotspreisen liegen, ist Ausdruck einer gesunden Marktrealität und keineswegs ein Anzeichen für eine sinkende Mietdynamik. Von einem Mietpreisrückgang kann deshalb keine Rede sein“, kommentiert Alexander Ego, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH, die Entwicklung auf dem Hauptstadtmarkt.

Platz 12 ist ebenfalls mehrfach vergeben: Hier befinden sich mit 8,00 €/m² der Top-Markt Köln (Spitzenmiete stagniert im Vergleich zu H1 2024, Abstieg um 3 Ränge) zusammen mit Hannover (+7 % kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 16 – Aufstieg um 4 Ränge) sowie Mainz/Wiesbaden (+1 % kommend von 7,90 €/m² bzw. Rang 10 – Abstieg um 2 Ränge).

Das Ruhrgebiet ist weiterhin der günstigste Top-Markt nach oberem Wert der Mietpreisspanne für Neubauobjekte auf Rang 17 mit einer stagnierenden Spitzenmiete von 7,75 €/m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das Ruhrgebiet um zwei Ränge gefallen. Im ersten Halbjahr 2024 betrug die Verteuerung mit 19 % noch den größten Anstieg aller Marktgebiete (H1 2024: 7,75 €/m² kommend von 6,50 €/m²).

Die teuersten nördlichen Märkte außerhalb der Top-Standorte sind Hannover, Bielefeld, Braunschweig und Bremen.

• Hannover: 8,00 €/m², Rang 12 (+7 %, kommend von 7,50 €/m², Rang 16)
• Bielefeld: 7,00 €/m², Rang 19 (+13 %, kommend von 6,20 €/m², Rang 26)
• Braunschweig: 6,75 €/m², Rang 22 (+4 %, kommend von 6,50 €/m², Rang 23)
• Bremen: 6,75 €/m², Rang 22 (+4 % kommend von 6,50 €/m², Rang 23)

„In Bielefeld gibt es eine built-to-suit Option für ein modernes, 20.000 m² großes Logistikgebäude. Verfügbar ist es ca. 18 Monate nach Mietvertragsunterzeichnung“, begründet Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH, die Entwicklung des Spitzenmietpreises in der Sennestadt.

Teuerste östliche Märkte außerhalb der Top-Standorte sind Dresden, Leipzig und Erfurt.

• Dresden: 6,60 €/m², Rang 25 (+6 %, kommend von 6,20 €/m², Rang 26)
• Leipzig: 6,50 €/m², Rang 26 (-10 %, kommend von 7,25 €/m², Rang 19)
• Erfurt: 6,20 €/m², Rang 29 (+11 %, kommend von 5,60 €/m², Rang 32)

„In Leipzig trifft ein großes Angebot, inklusive fertiggestellter Neubauten für den Erstbezug, auf eine geringe Nachfrage. In der Folge hat eine Reduktion der Spitzenmiete stattgefunden“, berichtet Christian Beran. „In Erfurt hingegen ist das Mietpreiswachstum auf ein größeres Areal, bestehend aus einer Bestandsimmobilie und einem Entwicklungsgrundstück, zurückzuführen. Diese Immobilienentwicklung befindet sich derzeit im Bau.“

Teuerste südliche Märkte außerhalb der Top-Standorte sind Augsburg, Nürnberg Ulm.

• Augsburg: 9,50 €/m², Rang 2 (+12 %, kommend von 8,50 €/m², Rang 4)
• Nürnberg: 8,90 €/m², Rang 5 (Stagnation im Preis, Abstieg um drei Ränge)
• Ulm folgt auf Platz 6 mit 8,50 €/m² (+13 %, kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 16)

Nach oberem Wert der Mietpreisspanne für Neubauten insgesamt günstigste Märkte sind Halle, Magdeburg, Hof und Zwickau. In keinem dieser vier Marktgebiete kam es zu einer Verteuerung. Die Spitzenmieten sind entweder stagniert oder gesunken:

• Halle hält unverändert Platz 30 mit einer Spitzenmiete von 5,75 €/m² (-4 %, kommend von 6,00 €/m²).
• Magdeburg liegt auf Platz 31 mit 5,65 €/m² (-9 %, kommend von 6,20 €/m² bzw. Rang 26) – Abstieg um 5 Ränge.
• Auf Platz 32 befindet sich Hof mit einer stagnierenden Spitzenmiete von 5,50 €/m² (kommend vom letzten Rang)
• Zwickau bildet das Schlusslicht auf Rang 33 mit 5,40 €/m² (-10 % kommend von 6,00 €/m² und Abstieg um 3 Ränge kommend von Rang 30).

Die größten Verteuerungen der Spitzenmiete für Neubauobjekte sind im Halbjahresvergleich in München, Ulm und Bielefeld und zu beobachten:

• München mit +13 % auf 13,50 €/m², kommend von 12,00 €/m²
• Ulm mit +13 % auf 8,50 €/m², kommend von 7,50 €/m²
• Bielefeld mit +13 % auf 7,00 €/m², kommend von 6,20 €/m²

„Das Autobahnkreuz A7/A8 bei Ulm hat in den vergangenen zwei Jahren ideale Bedingungen zur Ansiedlung von mittelständischen Unternehmen aus der Region geschaffen. Diese interessante Lage haben Immobilienentwickler erkannt. So ist dem Markt bereits eine Brownfield-Entwicklung zugeführt worden, die vollständig vermietet ist. Eine zweite grüne Immobilie mit hohen ESG-Faktoren befindet sich derzeit im Bau“, erklärt Nicolas Werner, Geschäftsführer der Realogis Immobilien München GmbH, den Preissprung in Ulm.

Im Durchschnitt aller betrachteten Standorte ist die Spitzenmiete im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 um 2 % gestiegen. Damit hat sich die Verteuerung um 5 Prozentpunkte verlangsamt (H1 2024 waren es noch +7 %).

Dynamischer zeigt sich die Preisentwicklung bei Betrachtung der Top-8-Standorte: Hier liegt die durchschnittliche Verteuerung für Neubauobjekte bei 4 %. Insgesamt kam es in 16 Marktgebieten zu einer Preissteigerung, in neun Märkten stagnierte die Spitzenmiete, und in acht Marktgebieten war ein Rückgang zu verzeichnen. In den Top-Märkten stiegen die Spitzenmieten in vier Gebieten, stagnierten in drei, und sank ausschließlich im Berliner Markt.

Die deutlichsten Preisrückgänge gab es in Magdeburg, Zwickau und Leipzig.

• Magdeburg mit -9% auf 5,65 €/m², kommend von 6,20 €/m²
• Zwickau mit -10% auf 5,40 €/m², kommend von 6,00 €/m²
• Leipzig mit -10% auf 6,50 €/m², kommend von 7,25 €/m²