Nordrhein-Westfalen: REALOGIS analysiert den Markt für Logistik- und Industrieimmobilien im ersten Halbjahr 2025

• Flächenumsatz auf Vorjahresniveau
• Mehr als die Hälfte der umgesetzten Quadratmeter in Bestandsflächen
• Fast drei Viertel des Umsatzes in Big-Box-Einheiten
• Regionen-Ranking: Düsseldorf mit höchstem Zuwachs an der Spitze der Teilmärkte
• Branchen-Ranking: Logistik/Spedition auf Platz 1 mit Plus von 59 %
• Spitzenmiete liegt in allen drei Märkten auf Vorjahresniveau
• Ausblick: Asiatische Unternehmen prägen auch zukünftig entscheidend den Markt mit

Im Markt für Logistik-, Lager- und Industrieimmobilien Nordrhein-Westfalen sind im ersten Halbjahr 2025 durch alle Marktteilnehmer 461.400 m² Fläche zur Miete umgesetzt worden. Damit konnte das Vorjahresergebnis des Marktes gehalten werden, so die Analyse von Realogis, Deutschlands führendem Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

 Während im ersten Halbjahr 2024 noch ein deutliches Wachstum um 151.070 m² auf einen Gesamtflächenumsatz von 452.800 m² zu verzeichnen war, ist dieser in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres mit einem leichten Plus von 8.600 m² (+2 %) nahezu auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. In der Betrachtung der letzten 5 ersten Halbjahre bewegt sich das abgelaufene Halbjahr im Mittelfeld. Das zeigt auch der 5-Jahresschnitt von 476.700 m², der aktuell um leichte 3 % unterschritten worden ist.

„Die positive Dynamik des ersten Halbjahres setzt sich fort – maßgeblich getragen vom starken Ergebnis in Düsseldorf. Auch das Ruhrgebiet kann beim Flächenumsatz zulegen, während allein der Kölner Markt einen Rückgang verzeichnet und sich das Ergebnis dort halbiert“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Die Niederlassung ist seit ihrer Gründung für die drei wichtigsten Märkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet verantwortlich.

„Die Ergebnisse in Düsseldorf und dem Ruhrgebiet dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die allgemeine wirtschaftliche Lage weiterhin sehr angespannt ist. Die Entscheidungsfreude in den Unternehmen ist sehr verhalten, es wird häufig nur das Nötigste vorangetrieben. Die Leitbranche, die Logistikdienstleister, hat zudem mit einem Flächenüberhang im eigenen Bestand zu kämpfen“, erklärt Bülent Alemdag.

Bei der Betrachtung der Teilmärkte hat eine Verschiebung zugunsten von Düsseldorf stattgefunden: Der zuvor letztplatzierte Düsseldorfer Markt ist an die Spitze des Flächenumsatzes mit 196.300 m² bzw. 43 % Anteil am Gesamtumsatz aller drei Märkte aufgestiegen, kommend von 113.900 m². Dahinter folgt das Ruhrgebiet mit 184.400 m² bzw. 40 % (H1 2024: 164.800 m² bzw. 36 %). Der im Vorjahreszeitraum mit 174.100 m² noch erstplatzierte Kölner Markt (H1 2025: 80.700 m²) ist auf den letzten Rang abgestiegen und aktuell nur noch für 17 % des Flächenumsatzes verantwortlich.

In der Gesamtbetrachtung sind Anmietungen in Bestandsflächen mit 254.300 m² bzw. 55 % im Berichtszeitraum weiter taktgebend, kommend von 299.650 m² bzw. 66 %. Das stellt zwar einen Rückgang von 45.350 m² bzw. 15 % dar, wenngleich weiterhin mehr als als die Hälfte der Quadratmeter auf Bestandsflächen entfallen.

Neubauflächen auf ehemaligen Brownfields summieren sich aktuell auf 118.500 m² bzw. 26 % und sind somit zweitplatziert. Im Vorjahresvergleich waren sie mit 57.000 m² bzw. 13 % noch letztplatziert.

Neubauten auf der grünen Wiese hingegen liegen aktuell mit einem akkumulierten Flächenumsatz bei 88.600 m² bzw. 19 % am Gesamtmarkt (H1 2024: 96.050 m² bzw. 21 %).

„Der Zuwachs durch Vermietungen in Neubauten auf ehemaligen Brownfields in Höhe von ca. 61.500 m² kann den Rückgang aus Bestandsimmobilien und Neubauimmobilien auf der grünen Wiese von zusammengerechnet 52.800 m² ausgleichen“, so Bülent Alemdag.

Die drei Logistik- und Industrieimmobilienmärkte Düsseldorf, Köln und Ruhrgebiet sind im abgelaufenen Halbjahr reine Mietmärkte. Wie auch im Vorjahr ist kein Eigennutzerabschluss zu verzeichnet worden.

Bezogen auf die Gebäudeart sind erneut Big-Box-Flächen (d.h. moderne Flächen jenseits 10.000 m²) mit 330.300 m² bzw. zu fast drei Viertel (71 %) für die Flächenabnahme verantwortlich. Im Vergleich zum Vorjahresumsatz von 311.600 m² bzw. 69 % ist hier die deutlichste Zunahme aller Kategorien in Höhe von 18.700 m² bzw. 6 % zu beobachten.

Erneut zweitplatziert sind mit 104.500 m² bzw. 23 % Abschlüsse in Objekten, die weder Big-Boxes noch Gewerbeparks zugeordnet werden können. Nach Big-Boxes stellt dieses den zweitdeutlichsten Zuwachs um 18.140 m² bzw. +21 % dar.

Gewerbeparks hingegen geben um mehr als die Hälfte nach (-28.240 m² bzw. -51 % und tragen nur noch 26.600 m² bzw. 6 % bei (H1 2024: 54.840 m² bzw. 12 %).

Zu den Gründen für das Ausbleiben von Abschlüssen in Gewerbeparks sagt Bülent Alemdag: „Viele Flächen in Gewerbeparks sind abvermietet. Noch verfügbare Einheiten liegen im hochpreisigen Segment, was voraussetzt, dass die Nutzer sich dort ansiedeln möchten und die Mieten bezahlen wollen und können.“

Branchen-Ranking: Logistik/Spedition auf Platz 1 mit Plus von 59 %

Stärkster Flächenabnehmer im abgelaufenen ersten Halbjahr mit 288.400 m² bzw. 63 % ist die im Vorjahreshalbjahr noch zweitplatzierte Branche Logistik/Spedition. Sie weist von allen Branchen den höchsten absoluten Zuwachs in Höhe von 106.800 m² bzw. 59 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf und liegt um 22 % über dem 5-Jahresschnitt von aktuell 236.240 m².

Die zweitmeisten Flächen vereint der zuvor erstplatzierte Handel mit 76.600 m² bzw. 17 %. Kommend von 204.800 m² bzw. 45 % entspricht das Ergebnis jedoch mehr als einer Halbierung (-63 %). Gingen im Vorjahreszeitraum noch fast die Hälfte aller umgesetzten Quadratmeter auf den Handel zurück, ist es aktuell nur noch knapp jeder sechste. Der 5-Jahresschnitt der letzten ersten Halbjahre in Höhe von 171.140 m² ist um 55 % unterschritten worden. Damit ist der Handel die einzige Branche, das typische Niveau gemessen am Durchschnitt der letzten ersten Halbjahre nicht erreicht hat.

Innerhalb des Handels steuern beide Unterkategorien, klassischer Handel und E-Commerce, beinahe gleichviel Fläche bei. Leicht führend sind Abschlüsse durch Unternehmen des klassischen Handels mit 42.100 m² bzw. 55 % vor Abschlüssen durch Unternehmen des E-Commerce mit 34.500 m² (H1 2024: 121.400 m² bzw. 59 %). Allerdings müssen beide Unterkategorien rückläufige Flächenumsätze hinnehmen, wobei es die Kategorie E-Commerce mit -86.900 m² bzw. -72 % deutlicher trifft als den klassischen Handel mit -41.300 m² bzw. -50 %.

Hinter dem Handel folgt weiterhin auf dem dritten Rang Industrie/Produktion mit 70.300 m² bzw. 15 %. Kommend von 39.000 m² bzw. 9 % liegt sie am deutlichsten aller Branchen über ihrem 5-Jahresschnitt in Höhe von 45.000 m², der um 56 % getoppt wurde.

Letztplatziert ist weiterhin die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 26.100 m² bzw. 5 %, kommend von 27.400 m² bzw. 6 %, was nahezu eine Seitwärtsbewegung mit leichtem Minus in Höhe von 1.300 m² bzw. 5 % darstellt.

Mehr als zwei Drittel des Flächenumsatzes in Einheiten größer 10.000 m²

Eindeutig am gefragtesten sind erneut Flächeneinheiten ab 10.001 m² mit 330.300 m² bzw. 72 % (H1 2024: 291.800 m² bzw. 65 %).

Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² sind weiterhin zweitplatziert mit 70.900 m² bzw. 15 % (H1 2024: 82.485 m² bzw. 18 %. Mittelgroße Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² steigen mit 23.900 m² bzw. 5 % einen Rang auf Platz 4 ab (H1 2024: 37.800 m² bzw. 8 %). Kleinere bis mittelgroße Flächen zwischen 1.000 bis 3.000 m² rangieren auf dem dritten Platz, kommend von Rang 4 mit 35.315 m² bzw. 8 %. Letztplatziert sind weiterhin Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 6.100 m² bzw. 1 % (H1 2024: 5.400 m² bzw. ebenfalls 1 %).

Spitzen- und Durchschnittsmieten halten in allen drei Märkten ihr Vorjahresniveau

Die Mietpreise des Vorjahreszeitraums bleiben durch die Bank weg unverändert. Die Spitzenmiete liegt in allen drei Top-NRW-Märkten auf dem Vorjahresniveau. Düsseldorf führt mit 8,25 €/m² vor Köln mit 8,00 €/m² und dem Ruhrgebiet mit 7,75 €/m².

„Der Markt war geprägt von Flächenmangel bei gleichzeitig hoher Nachfrage – das hat dazu geführt, dass die Projektentwickler die Mieten vorgeben konnten. Die starken Wachstumsraten der Mietpreise, die in den vergangenen Jahren zu beobachten waren, sind jetzt nicht mehr zu verzeichnen. Der Markt hat sich angepasst“, so Bülent Alemdag. „Wir beobachten derzeit verstärkt, dass Eigentümer weiterhin auf ihrer Nominalmiete beharren. Gleichzeitig kommen sie aber den Nutzern – gerade in sehr peripheren Lagen – durch hohe Incentives sehr entgegen, wenn die Bonität stimmt.“

Die Durchschnittsmiete hält ebenfalls das Vorjahresniveau. In Düsseldorf liegt sie bei 7,00 €/m², in Köln bei 6,85 €/m² und im Ruhrgebiet bei 6,50 €/m².

Ausblick

„Beim detaillierten Blick auf die Teilmärkte wird deutlich, wie stark das Engagement von asiatischen Unternehmen wie beispielsweise Shaoke oder Nordlicht ist. Wir wissen aufgrund diverser Großgesuche, dass diese Dynamik weiter anhalten wird“, erklärt Bülent Alemdag.

REALOGIS. Die Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien

Die REALOGIS Unternehmensgruppe ist Deutschlands führende Adresse für die Beratung und Vermittlung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken und steht für 20 Jahre Erfolgsgeschichte. 2005 gegründet, kennt die eigentümergeführte, gesund gewachsene und krisensichere Unternehmensgruppe den deutschen Markt wie kein Zweiter.

Im Geschäftsjahr 2023 lag der testierte Nettoprovisionsumsatz von Realogis über alle Dienstleistungen bei rund 15,76 Millionen Euro. Allein im Vermietungssegment erzielte die Unternehmensgruppe 2023 einen Umsatz von 982.232 m², was 16,5 % des Gesamtflächenumsatzes aller Marktteilnehmer in Deutschland in diesem Jahr entsprach und gleichzeitig eine Verdoppelung der Marktanteile von Realogis seit 2016 darstellt.

Rund 70 Immobilienprofis stehen nationalen und internationalen Unternehmen aus Logistik, E-Commerce, Handel und Industrie sowie privaten und institutionellen Investoren mit Rat und Tat zur Seite. Schnell, flexibel, regional und kundenorientiert. Zur Unternehmensgruppe gehören die acht Niederlassungen Berlin, Düsseldorf, Deutschland Süd/Nord, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart.

Zu den vier Kernkompetenzen zählen die Vermittlung von bonitätsstarken Mietern von Immobilien im Bestand und im Neubau, die Unterstützung von Investoren bei Immobilienanlagen und bei der Projektentwicklung von Greenfields und Brownfields, perfekter Service rund um Grundstückssuche oder -veräußerung sowie die Erarbeitung und Umsetzung von ganzheitlichen Immobilienstrategien. Damit wird der gesamte Immobilienzyklus erfasst – von der Standortanalyse über die Optimierung von Expansionszielen bis zur Veräußerung von nicht mehr betriebsnotwendigen Assets.

Kurzum: REALOGIS bietet in jeder Hinsicht „Mehr Raum für Ihren Erfolg“.