Sanierungsvolumen im Bürobestand wächst – 60 % der Projekte mit Nachhaltigkeitszertifikat 

Sanierungsvolumen steigt von 2,8 Mio. qm (2019 – 2027) auf 2,9 Mio. qm (2020 – 2028)

Anteil der Sanierungen an Gesamtfertigstellungen mit 30 % auf Rekordniveau

60 % der Projekte mit Nachhaltigkeitszertifikat ausgezeichnet

apoprojekt, führender Anbieter für Transformationsaufgaben im Immobilienbestand, und bulwiengesa haben den dritten Bestandskompass vorgelegt. Die halbjährlich erscheinende Studie untersucht die Kernsanierung von Bürogebäuden in den sieben deutschen A-Städten und liefert Prognosen für die kommenden drei Jahre. Erstmals sind auch Daten aus den B-Städten Leipzig und Nürnberg eingeflossen. Die Ergebnisse zeigen: Die Transformation des Bestands gewinnt weiter an Bedeutung. Nachhaltigkeit etabliert sich als Standard, sechs von zehn Projekten tragen inzwischen ein Zertifikat.

Deutschlands A-Städte sind mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt 1,28 Millionen qm¹ in die zweite Jahreshälfte gestartet – ein Plus von 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Eine Entspannung ist dennoch nicht in Sicht. Sowohl die schwache gesamtwirtschaftliche Entwicklung als auch strukturelle Herausforderungen wie der Remote-Work-Trend setzen dem Markt zu. Zahlreiche Fertigstellungen und Flächenkonsolidierungen treiben den Leerstand in die Höhe. Aktuell sind 6,7 Mio. qm Bürofläche vakant (Ende 2024: 6 Millionen qm). Davon unbeeindruckt nimmt die Bestandstransformation weiter Fahrt auf.

100.000 qm mehr sanierte Fläche – Anteil an Gesamtfertigstellungen bei 30 %

Von 2020 bis 2028 sollen in den Big Seven rund 2,9 Millionen qm Bürofläche saniert werden. Das sind 100.000 qm mehr als beim letzten Bestandskompass (01/2025), der für den Zeitraum von 2019 bis 2027 von 2,8 Millionen qm ausgegangen war. Mitte 2025 befanden sich 1 Million qm im Bau und 450.000 qm in Planung. Auch der Anteil sanierter Flächen am Gesamtfertigstellungsvolumen übertrifft frühere Prognosen: Während der Bestandskompass 01/25 für 2025 diesbezüglich noch 23 % vorausgesagt hatte, erwartet die aktuelle Studie einen Anstieg auf 30 % – ein deutlicher Sprung gegenüber dem bisherigen Maximum von 24 % im Jahr 2023.

Erstmals berücksichtigt die Studie auch zwei B-Städte: Leipzig mit einem Büroflächenbestand (2024) von 2,9 Millionen qm und Nürnberg mit 3,8 Millionen qm. Das dortige Sanierungsvolumen summiert sich auf rund 170.000 qm, die sich gleichmäßig auf beide Städte verteilen; Mitte 2025 waren in Leipzig und Nürnberg jeweils 88.000 qm im Bau oder in Planung.

Zertifiziert wird zum neuen Normal

Rund 37 % der globalen CO₂-Emissionen entfallen auf den Immobiliensektor². Umso wichtiger ist es, die Prinzipien des nachhaltigen Planens, Bauens und Betreibens von Gebäuden konsequent umzusetzen. Wie ernst es die Branche mit dem Kurswechsel meint, veranschaulicht der Anteil zertifizierter Gebäude: In den A-Städten verfügen bereits 60 % der sanierten Büroobjekte über einen unabhängigen Qualitätsnachweis – Tendenz steigend. Die wichtigsten Green-Building-Zertifizierungssysteme in Deutschland sind DGNB, BREEAM und LEED. Je nach Punktzahl erreichen die Projekte unterschiedliche Bewertungsstufen bzw. Exzellenzgrade. Besonders gefragt sind Gold oder sogar Platin. Doch diese Auszeichnungen haben ihren Preis: Der dafür nötige Technikeinsatz kann die Planungs- und Baukosten um bis zu 10 % nach oben treiben, ohne dass dies zwingend einen proportional höheren ökologischen Nutzen erbringt.

Durch Zertifizierungen ergeben sich zwar nicht automatisch Mietaufschläge, als Marketinginstrument verschaffen sie jedoch Vorteile bei der Mieterakquise. Zudem sind sie in den Fokus der Investoren gerückt, die bei ihren Entscheidungen Wert auf Transparenz legen. „Unsere Studie zeigt, dass Bestandstransformation und Nachhaltigkeit Hand in Hand gehen. Trotz des herausfordernden Marktumfelds setzen Sanierungen ihren Wachstumskurs fort. Gleichzeitig wird die Nachhaltigkeitsperformance von Gebäuden – neben der Objekt- und Standortqualität – zu einem zentralen Investitionskriterium. Diese Entwicklung haben wir bei apoprojekt mit unserem lebenszyklusorientierten Ansatz frühzeitig antizipiert“, sagt Stephan Winn, Geschäftsführer von apoprojekt.

Berlin Spitze bei Sanierungen, geringster Leerstand in Köln

Berlin ist mit 21,8 Mio. qm Fläche der mit Abstand größte deutsche Büromarkt und führt auch bei den anstehenden Sanierungen: Von 2025 bis 2028 sollen in der Hauptstadt 565.000 qm modernisiert werden. Das entspricht 2,6 % des aktuellen Bestands. Hamburg folgt mit 224.000 qm (1,6 %), München bildet mit 78.000 qm (0,53 %) das Schlusslicht. Frankfurt am Main beeindruckt durch eine hohe Marktdynamik: Mit einem Büroflächenumsatz von 332.000 qm im ersten Halbjahr 2025 hat die Mainmetropole ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt (+ 104 %). Stuttgart belegt mit 87.000 qm (- 21 %) den letzten Platz. In allen sieben Metropolen sind zentrale Lagen erste Wahl; fast 70 % der Sanierungen entfallen auf die City und den City-Rand.

Der Leerstand in den A-Städten hat zugenommen und beträgt im Durchschnitt 8,1 % (Q2/2024: 6,3 %). Am stärksten betroffen ist Frankfurt am Main mit 11,9 %, Köln schlägt sich mit 5,5 % am besten. In den B-Städten zeigt sich ein etwas entspannteres Bild: Leipzig notiert Ende 2024 4,7 %, Nürnberg 5,9 %. Über alle betrachteten Städte hinweg erzielen sanierte Objekte spürbar höhere Mieten. So werden im Trinkaus Karree an der Düsseldorfer Königsallee (im Bau) 45,00 Euro/qm aufgerufen, während nicht modernisierte Büros im Umfeld ab 16,00 Euro/qm im Angebot sind. „Die Büroimmobilienmärkte durchlaufen herausfordernde Zeiten. Nichtsdestotrotz können wir einen vergleichsweise hohen Sanierungsanteil feststellen, der sich in den A-Standorten auf die Innenstädte konzentriert. In den kommenden Jahren werden Sanierungen weiter an Bedeutung gewinnen, denn nur durch umfassende Erneuerungen – und innovative Nutzungskonzepte – haben alte Bürogebäude langfristig Bestand“, so Sven Carstensen MRICS, CEO von bulwiengesa.

Ergänzend zur Medieninformation liefert ein gesondertes Dokument detaillierte Auswertungen zu den betrachteten A- und B-Städten.

¹Soweit nicht anders angegeben, beziehen sich die qm-Angaben bei dieser Analyse auf die Nettonutzfläche (MF‑GIF = Mietfläche nach gif gemäß gif e. V.).

²Global Status Report for Buildings and Constructions (2022)