CBRE-Report: Kühlhallen als Chance für Immobilieninvestoren und -entwickler
Angetrieben durch das Bevölkerungswachstum, das veränderte Konsumverhalten und den Aufstieg des Online-Lebensmittelhandels gibt es eine große Nachfrage nach temperaturgeführter Logistik. Das bietet Chancen für Immobilieninvestoren und -entwickler, zumal Kühlimmobilien stabile Cashflows, eine hohe Kundenbindung und langfristige Mietverträge bieten. Zugleich zeichnet sich das Segment durch eine hohe Marktkonzentration und eine begrenzte Verfügbarkeit moderner Einrichtungen aus. Bisher spielten Kühlimmobilien jedoch nur eine untergeordnete Rolle am Logistikimmobilienmarkt. So wurden in Deutschland in den Jahren 2015 bis 2024 Kühlimmobilien mit einem Wert von insgesamt 1,8 Milliarden Euro gehandelt – lediglich knapp drei Prozent des gesamten Investitionsvolumens am Industrie- und Logistikimmobilienmarkt. Das zeigt ein aktueller Report des globalen Immobiliendienstleister CBRE, der unter diesem Link auf der Website von CBRE Link auf der Website von CBRE verfügbar ist. Dort werden auch die verschiedenen Typen von Kühlimmobilien erläutert und die aktuellen Trends der Nutzergruppen von Kühlimmobilien dargestellt.
„Kühlhäuser sind definitiv eine Nische am Immobilienmarkt – deswegen sollten sie aber von Investoren und Entwicklern nicht ignoriert werden. Denn aufgrund ihrer speziellen Eigenschaften können sie eine attraktive Möglichkeit darstellen, um Logistikportfolios sinnvoll zu diversifizieren“, sagt Kai F. Oulds Head of Industrial & Logistics bei CBRE.
2024 gab es in Deutschland laut dem Verband Deutscher Kühlhäuser und Kühllogistikunternehmen e.V. 366 Kühlhäuser – das gesamte Dienstleistungskühlhausvolumen lag damit bei etwa 24 Millionen Kubikmeter und rund 4,6 Millionen Euro-Palettenstellplätzen. Etwa 95 Prozent der Palettenbelegung entfiel auf die Lebensmittelbranche.
Hohes Mietniveau und treue Mieter
Kühllogistikimmobilien verfügen über spezifische Ausstattungsstandards, die kostenintensiv sind, und aufgrund derer grundsätzlich mit einem Mietaufschlag gegenüber konventionellen Logistikimmobilien zu rechnen ist. Die Prämien spiegeln die hohen Anforderungen an technische Ausstattung, Isolierung und Kühltechnik wider. Deren Höhe variiert je nach Immobilientyp: Für Gefrierhäuser liegt die Miete bei etwa dem 1,5-fachen des jeweils üblichen lokalen Mietsatzes, bei Kälte- und Kühllagern ist im Durchschnitt mit einem Aufschlag von 2,00 bis 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat zu kalkulieren. Als Referenz: Im Durchschnitt der deutschen Top-5-Standorte liegen die Spitzenmietpreise für Logistikimmobilien bei 9,00 Euro, in den Nebenzentren bei 6,80 Euro.
Zugleich tätigen die Mieter erhebliche Investitionen in die technische (Kühl-)Ausstattung und die Fläche. Damit ergibt sich wie bei allen Spezialimmobilien nutzerseitig eine hohe Standorttreue, die sich in sehr langen Mietverträgen inklusive zahlreicher Optionen widerspiegelt.
Nachhaltigkeit als Herausforderung und Chance
Kühllogistik zählt zu den energieintensivsten Bereichen der Logistikimmobilien. Dadurch stehen sie zunehmend im Fokus von ESG-Kriterien, da der hohe Energiebedarf für Kühlung, Beleuchtung und Betrieb zu einem signifikanten CO₂-Fußabdruck führt, gleichzeitig jedoch vielfältige Optimierungspotenziale bietet, um ökologische und wirtschaftliche Ziele in Einklang zu bringen. So kann der erhöhte Energiebedarf durch Photovoltaikanlagen auf den Dächern von Kühlhäusern ausgeglichen werden, wobei eine Kombination mit intelligenten Energiemanagementsystemen empfehlenswert ist, um Lastspitzen und Betriebskosten zu glätten. Ein weiterer Schlüssel zur Dekarbonisierung ist die Wärmerückgewinnung, bei der die Abwärme, die bei der Kälteerzeugung entsteht, nicht ungenutzt an die Umgebung abgegeben, sondern zur Beheizung von Wasser oder zur Unterstützung anderer Prozesse verwendet wird.
