Zur Expo Real 2025: Ulrich Höller zu aktuellen Themen der Immobilienbranche

Marktausblick: Erste Signale der Erholung, aber noch kein Durchbruch

• Die Branche hat nun mehrere schwierige Jahre hinter sich, geprägt von Unsicherheit und Orientierungslosigkeit. Aktuell erkennen wir erste Aufhellungen: Finanzierungs- und Kapitalmarktzinsen stabilisieren sich und die beginnende Rückkehr internationaler Investoren schaffen Zuversicht. Das ist zwar noch keine Trendwende, aber ein wichtiges Signal.
  
• Trotz positiver Zeichen fehlt der Branche nach wie vor die notwendige Dynamik. Der aktuelle ZIA-IW-Index zeigt: Im Wohnsegment ist die Stimmung bestenfalls stabil, im Büro- und Projektentwicklungsmarkt dagegen deutlich eingetrübt. Ich bewerte 2025 als Jahr der Marktberuhigung, 2026 als Phase allmählich zunehmender Erholung und erwarte ab 2027 eine langsame Rückkehr zu normalen, gesunden Marktverhältnissen.
  
• Das Transaktionsgeschehen bleibt verhalten. Käufer- und Verkäufererwartungen nähern sich zwar an, doch die Preisfindung ist weiterhin anspruchsvoll. Eine große Benchmark-Transaktion könnte Vertrauen zurückbringen und Akteure mobilisieren.
  
• Viele internationale Investoren verfügen über erhebliche Mittel, stehen aber derzeit eher noch abwartend an der Seitenlinie. Besonders angelsächsische Akteure verlangen höhere Renditen und warten auf alternative Einstiegsmöglichkeiten. Sobald ein Vertrauenssignal den Knoten löst, werden sie entschlossen in den Markt eintreten und mit einer Investitionswelle starten, die den Markt neu beleben wird.
  
• Die großen deutschen Institutionellen bleiben zurückhaltend beim Neugeschäft. Versicherer und Pensionskassen konsolidieren ihre Bestände, reduzieren Leerstände und sichern Finanzierungen. Das bremst die Marktbelebung. Family Offices und private Investoren treten dagegen aktiver auf. Sie agieren unternehmerischer, nutzen Chancen flexibler und schließen Finanzierungslücken.
  
• Selbst bei einem möglichen Sinken der Renditen im oberen Marktbereich sollten Investoren den Fokus weniger auf kurzfristige Bewertungen, sondern stärker auf die Tragfähigkeit der Cashflows legen. Dem Assetmanagement kommt eine besondere Bedeutung bei der Hebung von Potenzialen zu. Das Finanzierungsumfeld bleibt anspruchsvoll. Pfandbriefbanken haben ihr Neugeschäft 2025 zwar ausgeweitet, der Fokus liegt überwiegend auf Wohnimmobilien. Für Büroprojekte vergeben Banken Kredite nur selektiv.
  
• Der Markt der nahen Zukunft liegt vor allem in der intelligenten Umnutzung von Beständen. Die Konversion von vor allem Büroflächen in andere Nutzungsarten ist die Herausforderung und auch strategische Chance der nächsten Jahre. Hier werden erfahrene, innovative Projektentwickler und Asset Manager gebraucht.
  
• Mit dem „Bau-Turbo“ (§ 246e BauGB) erhalten Kommunen bis Ende 2030 die Möglichkeit, unter bestimmten Bedingungen auch ohne Bebauungsplan binnen zwei Monaten Wohnbauflächen auszuweisen. Der Ansatz ist grundsätzlich richtig. Entscheidend ist aber die Umsetzung in der Verwaltungspraxis mit klaren Zuständigkeiten, digitalisierten Verfahren und verbindlichen Fristen. Ohne spürbare Planungsbeschleunigung vor Ort bleibt das Instrument wirkungslos. Der ZIA weist völlig zu Recht darauf hin, dass die Befristung bis 2030 sowie der Zustimmungsvorbehalt der Gemeinden die Wirkung erheblich einschränken und damit „zu kurz gedacht“ ist.
  
• Die Regulierungsdichte irritiert die Branche seit langem. Die Politik sendet widersprüchliche Signale: Einerseits Bau-Turbo, andererseits immer neue Auflagen.Komplexe Vorgaben verlängern Verfahren und erhöhen Kosten. Wir brauchen klare, praxistaugliche Standards. Positiv wirkt die degressive AfA mit fünf Prozent, aber für eine nachhaltige Kapitalmobilisierung sind verlässliche Förderpfade entscheidend.

Nutzungsarten: Herausforderungen und Chancen

Wohnen:

• Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, doch Genehmigungen und Fertigstellungen reichen bei weitem nicht aus, um den Bedarf zu decken und verschärfen die Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot.
  
• Hohe Bau- und Finanzierungskosten, Fachkräftemangel und Materialknappheit verhindern zusätzlich, dass der politische Wille für mehr Neubau schnell Wirkung entfaltet.
  
• Die Mieten in den Metropolen steigen weiter, zugleich weichen Haushalte und Investoren zunehmend ins Umland aus. Damit verschiebt sich die Dynamik auch in die Speckgürtel.
  
• Förderprogramme sind richtig, entfalten aber bislang zu wenig Breite. Auch der Bau-Turbo hängt in der Umsetzung von den Kommunen ab. Solange Verfahren, Standards und Baupreise den Mietwohnungsbau ausbremsen, bleibt die Schere zwischen Bedarf und Angebot offen. Der Wohnungsmarkt steht vor einer sozialen Zerreißprobe. Auch deshalb werden klare Reformen und Signale benötigt.

Büro:

• Das Gesamtvolumen des Büromarktes hat sich durch mobiles Arbeiten und auch den zunehmenden Einfluss von KI spürbar verkleinert. Schätzungen gehen von rund 20 Prozent weniger Flächennachfrage aus. Hinzu kommt die schwächelnde Konjunktur, die den Druck verstärkt. In der Folge werden zahlreiche Objekte außerhalb der Zentren dauerhaft keine Zukunft haben.
  
• Der Büromarkt durchläuft eine tektonische Verschiebung. ESG-konforme Flächen in zentralen Lagen sind gefragt, während Bestände ohne diese Standards an Marktakzeptanz verlieren. Gleichzeitig steigt die qualitative Nachfrage nach modernen Arbeitswelten deutlich. Unternehmen investieren gezielt in Topflächen, um im Wettbewerb um Talente zu bestehen und Mitarbeiter wieder stärker ins Büro zu holen.
  
• Bei Finanzierungen gilt: Banken honorieren klare Konzepte, die Nachhaltigkeit, Vermietungssicherheit und Wirtschaftlichkeit verbinden. Wer diese Kriterien erfüllt, erhält Kredite. Alle anderen bleiben außen vor.
  
• Trotz steigender Leerstände im Gesamtmarkt bleiben die Spitzenmieten in den Metropolen hoch und steigen weiter. Das zeigt: Prime-Qualitäten und ESG-Standards werden vom Markt honoriert. Gewinner sind Standorte mit moderner Flächenqualität, Verlierer die nichttransformierten Bestände.

ABG Real Estate Group: Weiterhin klare Ausrichtung auf Prime-Segment und Wachstum

• Unsere DNA liegt im hochwertigen Bürosegment, zugleich führen wir Wohn- und Quartiersentwicklungen konsequent fort, beides deutschlandweit. Diese zwei stabilen Säulen sichern unsere Marktposition auch langfristig.
  
• Mit dem „Quartier Helene“ und den „Mariengärten“, jeweils in München, bereiten wir großmaßstäbliche Wohn- und Quartiersentwicklungen vor, für die derzeit Baurecht geschaffen wird.
  
• Beim CENTRAL PARX in Frankfurt haben wir schon lange vor Baubeginn nahezu Vollvermietung erreicht. Das Projekt ist bereits im Bau und wird bis Ende 2027 fertiggestellt. Das zeigt: Erstklassige Produkte überzeugen selbst in einem schwierigen Umfeld.
  
• Mit dem PALAIS ROSSMARKT schaffen wir in einem besonderen Objekt im absoluten Zentrum Frankfurts höchste Modernität hinter einer denkmalgeschützten Fassade. Hier verbinden wir historische Substanz und Geschichte mit zukunftsfähiger Qualität. Wir stehen vor Beginn der Vermarktung.
  
• Wir setzen klar auf Prime-Objekte. Dort bleibt die Nachfrage hoch, selbst in herausfordernden Zeiten. Diese Ausrichtung sichert uns Zukunftsfähigkeit.
  
• Das Geschäftsfeld Investment- und Assetmanagement befindet sich im Wachstum. Erst kürzlich haben wir mit dem Taschenbergpalais in Dresden ein weiteres Mandat für eine Landmark-Immobilie übernommen. Dieses Mandat unterstreicht das Vertrauen institutioneller Investoren in unsere Kompetenz. Insgesamt hat die ABG Real Estate Group aktuell 3,4 Mrd. Assets under Management.

Fazit und Ausblick

Der Immobilienmarkt bleibt von strukturellen Herausforderungen geprägt: Im Wohnsegment verschärfen hohe Kosten und komplexe Verfahren den Engpass zwischen Bedarf und Angebot, während die Nachfrage ungebrochen hoch ist. Im Büromarkt setzt sich die Qualitätsrevolution fort – nur Top-Qualitäten in zentralen Lagen behaupten sich, Bestände ohne Transformationsfähigkeit verlieren an Akzeptanz.

Für die kommenden Monate rechne ich mit einer schrittweisen Stabilisierung. Voraussetzung dafür sind aber klare politische Rahmenbedingungen, eine verlässliche Finanzierung und die Bereitschaft, in Qualität und Nachhaltigkeit zu investieren. Mit einer konsequenten Ausrichtung auf Prime-Objekte sowie großmaßstäbliche Wohn- und Quartiersentwicklungen ist die ABG Real Estate Group strategisch gut positioniert, um Chancen im Markt aktiv zu nutzen und Zukunftsfähigkeit zu sichern.