Immobilienmarkt für Life Sciences zeigt Erholungstendenzen
Der europäische Immobilienmarkt für Life Sciences zeigt nach einer Phase der Unsicherheit Anzeichen der Stabilisierung. Laut dem aktuellen „Life Sciences Update“ von Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, gewinnt das Vertrauen von Investoren und Nutzern langsam wieder an Fahrt. In Deutschland wurden mehrere Vermietungen abgeschlossen. Alexander Waldmann, Team Leader Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield: „Insbesondere der Markt in München hat unter anderem durch Anmietung von Unternehmen wie Novartis, BioNTech, Medtronic und Immatics einen weiteren Bedeutungsgewinn erfahren.“
Die Renditen für Life Sciences-Immobilien haben sich – nach Anstiegen in den Vorjahren – stabilisiert. Waldmann: „Dies deutet auf eine beginnende Marktberuhigung hin. Transaktionen von Objekten aus diesem Bereich bleiben in den wichtigsten Clustern trotzdem eher noch die Ausnahme. Derzeit notiert die Spitzenrendite für Life-Sciences Produkte in Deutschland bei 4,80 %.“
Deutschland im Überblick: Cluster Berlin, München und Rhein-Neckar
Berlin ist weiterhin einer der größten Life Sciences-Investitionsmärkte Deutschlands, trotz begrenzter Liquidität und Produktverfügbarkeit. Im ersten Halbjahr 2025 wurde jedoch keine großvolumige Transaktion registriert. Demgegenüber wurden einige Vermietungen getätigt, die diesem Bereich zugeschrieben werden können. Für die flächengrößte sorgte das Unternehmen LGC Biosearch Technologies mit 3.200 m² im Bezirk Treptow-Köpenick.
Auch München ist einer der etabliertesten und führenden Biotechnologie-Standorte mit wachsender Nachfrage in suburbanen Gebieten wie Martinsried und Freising. Internationale Investoren zeigen großes Interesse, stoßen jedoch auf begrenzte Produkt- und Grundstücksverfügbarkeit. Herausragend war im ersten Halbjahr 2025 beispielsweise der Kauf des Technocenter Gräfelfing durch einen französischen REIT. Größere Vermietungsabschlüsse wurden in den ersten sechs Monaten 2025 von namhaften Unternehmen getätigt, wie z.B. die 4.800 m² im Neubau „The Stack“ durch Novartis. Auch Hollister Incorporated und PULSION Medical Systems haben oberhalb der 1.000-m²-Marke angemietet.
Auch die Rhein-Neckar-Region (u.a. Mannheim, Heidelberg) zählt zu den führenden interregionalen Clustern, das durch wachsende öffentliche Förderung und langfristige Expansionspläne gekennzeichnet ist. Der Investmentmarkt zeigt sich aufgrund mangelnder Produktverfügbarkeit gedämpft, wenngleich die Region investorenseitig zu den gefragtesten Life-Science-Clustern in Deutschland zählt. Großflächige Anmietungen konnten hier in der jüngeren Vergangenheit nicht verzeichnet werden.
Europa: Facts und Trends zum Life-Science – Immobilienmarkt
Die Life Science-Märkte in ganz Europa haben sich hinsichtlich Renditezunahmen und Mietwachstumsraten stabilisiert. Die Mieten für laborfähige Flächen stiegen im ersten Quartal 2025 um 2,6 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig haben sich die Renditen nach einer weiteren Zunahme im Jahr 2024 nun stabilisiert.
Während die Nutzer weiterhin vorsichtig bleiben, verbessert sich die Stimmung, die durch die Weiterentwicklung neuer Behandlungsbereiche im Gesundheitswesen weiter gestärkt wird. Die Nachfrage nach Labors, Test- und Produktionsstätten dürfte hierdurch angekurbelt werden. Nearshoring, Zölle sowie regulatorische Anforderungen werden sich positiv auf die lokale Nachfrage auswirken. „Dabei beschleunigt der Einsatz von KI beispielsweise das Entwicklungstempo in der medizinischen und pharmazeutischen Forschung und erhöht den Bedarf an modernen, technologisch ausgestatteten Immobilien“, so Waldmann.
„Wir gehen in den kommenden zwei bis drei Quartalen davon aus, dass das Angebot auf dem Investmentmarkt steigen wird – auch in Form von Projektentwicklungen. Die Nachfrage der Investoren wächst, trotz weiterhin vorhandener Bedenken hinsichtlich der Vermietungsrisiken, die jedoch angesichts des demografischen Wandels und einer älter werdenden Bevölkerung sowie steigender Gesundheitsausgaben – was den Bedarf an innovativer Forschung und neuen Therapieansätzen im Life Sciences-Sektor deutlich erhöht – zunehmend in den Hintergrund rücken lässt“, so Waldmann. Waldmann abschließend: „Der europäische Markt dürfte somit insgesamt von einem Anstieg öffentlicher Investitionen in Innovation profitieren. Der Immobiliensektor wird sich weiterentwickeln, aber auch polarisieren – zugunsten gut finanzierter Standorte und hochwertiger Objekte. Die Definition von „Prime“ verändert sich und umfasst zunehmend sowohl innerstädtische als auch außerstädtische Lagen sowie eine Vielfalt an Flächen, die Life Science-Unternehmen in unterschiedlichen Entwicklungsphasen unterstützen – darunter F&E, Testflächen, Produktion, Lagerung sowie Verwaltung.“
