PATRIZIA-Bericht: Europäische Wohnimmobilienpreise steigen – städtische Fundamentaldaten treiben Wertsteigerung

• Wachstum der Immobilienwerte kehrt zurück, aber Erholung schwankt stark je nach Stadt
• Größe von Städten korreliert kaum mit Liquidität für Investments
• 28 Einzelfaktoren bestimmen die attraktivsten Städte für Investitionen in Europa
• Stabile Einkommen, Produktvielfalt und moderne Wohnformen bestimmen den nächsten Marktzyklus

Nach einer Phase der Preiskorrektur sind die Bewertungen von Immobilien in den 25 wichtigsten Wohnungsmärkten Europas laut dem jährlichen umfassenden Bericht von PATRIZIA, PATRIZIA INSIGHT – European Residential Markets, wieder auf den Wachstumspfad zurückgekehrt.

Dabei ist die Erholung der Märkte aber bei weitem nicht gleichmäßig. Das durchschnittliche Wachstum der Immobilienwerte in den 25 wichtigsten Städten Europas schwankte zwischen +11 % im Jahr 2022 und -14 % im Jahr 2023. Im zweiten Quartal 2025 befanden sich alle Märkte im positiven Bereich, aber die Unterschiede bei der Bewertung haben sich weiter vergrößert. Die Städte im obersten Quartil verzeichneten ein Wachstum von 13 % im Vergleich zum Vorjahr, während das unterste Quartil nur 3 % erreichte. Damit ist die Spanne größer als in den Jahren vor 2022.

Marcus Cieleback, Chief Urban Economist bei PATRIZIA, kommentiert: „Ermutigend ist, dass alle Märkte die Talsohle durchschritten haben und sich positiv entwickeln. Damit ist die Erholung breit angelegt. Die zunehmenden Unterschiede bei der Bewertung zeigen aber einen grundlegenden Wandel. Die Wertentwicklung von Wohnimmobilien ist nicht mehr primär von allgemeinen Kapitalmarktbewegungen bestimmt. Stattdessen bestimmen die Fundamentaldaten der Städte, lokale Besonderheiten und die individuelle Qualität von Immobilien selbst die Attraktivität der Renditen.“

Größe von Städten und Liquidität korrelieren kaum – Fundamentaldaten bestimmen das Städteranking
Cieleback fügt hinzu: „Anstelle der alten Makro-ökonomischen Strategien brauchen Investoren heute einen anderen Kompass. Die Fundamentaldaten einer Stadt sind heute die aussagekräftigsten Indikatoren für die Attraktivität von Investitionen in Wohnimmobilien. Unser PATRIZIA City Ranking zeigt, dass eine erfolgreiche Auswahl von Städten vom richtigen demografischen und wirtschaftlichen Profil abhängt. Die Größe einer Stadt allein stellt keine Garantie für Liquidität oder langfristiges Wachstum dar.“

Das PATRIZIA Städte-Ranking unterstreicht, wie die Fundamentaldaten von insgesamt 142 analysierten Städten die Attraktivität für Investitionen beeinflussen. Anstatt sich auf das BIP oder einfache Kennzahlen wie die Größe von Städten zu konzentrieren, kombiniert das Ranking 28 Kennzahlen zu fundamentalen Marktdaten, Standortqualität, Innovationskraft, Vernetzung und anderen Faktoren. Die Analyse zeigt, dass die Größe einer Stadt allein wenig aussagt über die Liquidität für Investitionen in Wohnimmobilien. Tatsächlich machen die aktuellen Top-10-Städte nur 24 % der städtischen Bevölkerung Europas aus, stehen aber für fast 45 % aller Transaktionen im Segment für Wohnen.

Energieeffizienz und Bezahlbarkeit bestimmen die Performance auf Asset- und Stadtteilebene
Auf Asset-Ebene bestätigt der PATRIZIA INSIGHT Report, dass der Faktor Energieeffizienz bereits eingepreist ist. In den sieben größten Städten Deutschlands erzielen Immobilien mit einer Energieeffizienzklasse von A/A+ beispielsweise Preisaufschläge von rund 5–6 % gegenüber Immobilien der Klasse D, während ineffiziente Bestände (Energieeffizienzklasse F–H) mit deutlichen Preisabschlägen von rund 2 % gehandelt werden. In München kann allein die Modernisierung einer Immobilie von Energieeffizienzklasse G/H auf B zu Mietsteigerungen von bis zu 5 Euro pro Quadratmeter im Monat führen.

Die Bezahlbarkeit der Miete ist ebenso entscheidend für die Ertragsstärke von Investitionen. Um diese zu messen, hat PATRIZIA die sogenannte Net Rental Stress Ratio eingeführt, die auf Bezirksebene in Städten ermittelt, wo Haushalte finanziell am stärksten von den Mietkosten belastet sind. Die Ergebnisse zeigen selbst innerhalb von Städten erhebliche Unterschiede: So ist beispielsweise der Stadtteil Evere im nordöstlichen Brüssel mit einer akut hohen Mietbelastung konfrontiert, während Watermael-Boitsfort im Südosten vergleichsweise stabil ist.

Georg Kläger, Senior Strategist bei PATRIZIA, erläutert: „Der PATRIZIA Net Rental Stress Ratio ist ein vereinfachter Maßstab für Bezahlbarkeit von Wohnraum. Wir passen damit die traditionellen Berechnungen des Verhältnisses von Miete zu Einkommen an, indem wir die Nettomiete und die Kaufkraft pro Haushalt, einschließlich Sozialleistungen, einbeziehen. Der Indikator zeigt auf, wo die Mietbelastung am größten ist und wo Haushalte weniger belastet sind. Damit bieten wir Investoren sowohl einen schärferen Blick auf die Bezahlbarkeit von Mieten als auch wertvolle Orientierungshilfen für gezielte Wohnimmobilienstrategien.“

Grenzüberschreitende Kapitalflüsse bleiben verhalten, aber stark konzentriert
Während sich die Fundamentaldaten verbessern, haben sich die grenzüberschreitenden Investitionen in europäische Wohnimmobilien noch nicht vollständig erholt. PATRIZIA INSIGHT zeigt, dass die Investitionstätigkeit stark auf wenige ausgewählte Märkte konzentriert ist. US-Investoren bleiben mit einem Anteil von 51 % an den grenzüberschreitenden Investitionen im Jahr bis zum 2. Quartal 2025 die dominierenden Kapitalgeber. Das Vereinigte Königreich ist mit 43 % der Zuflüsse der Hauptempfänger, gefolgt von Deutschland, allerdings mit großem Abstand.

Stabile Erträge, Diversifizierung und moderne Wohnformen bestimmen neue Anlagestrategien
PATRIZIA INSIGHT verdeutlicht die Ausdifferenzierung von Investmentstrategien im Wohnimmobilien-Segment. Die Ära der einfachen makroökonomisch bedingten Gewinne ist vorbei. Eine überdurchschnittliche Performance hängt von der Anpassungsfähigkeit an neue Realitäten und Verhaltensfaktoren ab:

• Stabile Einkommen als Maßstab für Performance
• Diversifizierung von Investments sowohl innerhalb als auch zwischen Städten
• Aufstieg neuer Segmente wie Vermietung von Einfamilienhäusern und Studentenwohnungen

Im Bereich Studentenwohnungen bleiben Kernmärkte wie Madrid, Mailand, Kopenhagen und Berlin Magneten für langfristig orientierte Investoren. Dagegen sind kleinere Universitätsstädte wie Turin, Posen und Valencia zwar attraktiv, erfordern aber gezieltere Strategien.

Dr. Marcelo Cajias, Head Investment Strategy & Data Intelligence bei PATRIZIA, sagt: „Wir treten in ein kleinteiligeres und vielfältigeres Investitionsumfeld ein. Erfolgreiche Investoren konzentrieren sich auf stabile Einkommensströme, diversifizieren sowohl innerhalb als auch zwischen Städten und erschließen neue Wohnsegmente, die ein institutionelles Marktniveau erreicht haben. Dies sind die Bausteine für eine langfristige überdurchschnittliche Wertsteigerung.“

Den vollständigen Bericht finden Sie hier.

Top 10 Städte im PATRIZIA Städte-Ranking:

1. London
2. Paris
3. Zürich
4. Berlin
5. München
6. Wien
7. Stockholm
8. Kopenhagen
9. Madrid
10. Helsinki